이렇게 임차인이 퇴거를 하지 않는 경우는 임차인이 퇴거를 결정하는 과정에서 상호 협의가 이루어지지 않아 발생하는 경우가 많습니다. 예를 들면 임차인이 리모델링 등의 인테리어 비용을 많이 지출한 상황이 대표적일 수 있겠는데요. 그러한 경우는 퇴거 시 임차인의 손해 정도가 크기 때문에 명도에 따른 비용 협의가 가장 중요합니다.
이때 적절하게 설득하고 협의할 수 있다면 그리 큰 문제가 되지 않겠지만 빠르게 해결하지 못하게 된다면 앞서 말씀해 드렸던 것처럼 지속적인 금전적 손해로 이어질 우려가 있습니다. 특히 부동산 매매계약의 조건에 명도 특약이 있는 상황이라면 계약 내용의 불이행으로 인한 더 큰 피해로 이어질 가능성도 있습니다.
이럴 때는 어쩔 수 없이 빠르게 명도 소송을 진행하여 더 큰 피해를 막아야 할 것인데요. 하지만 무조건 소유주라 해서 늘 원하는 대로 명도를 진행할 수 있는 것은 아니기에 여러 가지의 요건에 대해 알아보고 고려해야 합니다.
만약 경매를 통해 부동산을 매입하였고 기존과 다른 소유주가 되었을 때 그 매매 대금을 지급한 지가 6개월이 지났음에도 불구하고 무단으로 점유하고 있다면 명도 소송이 가능합니다. 종종 경매 낙찰을 받은 직후부터 이를 활용하고 싶어 하시는 분들이 있지만 해당 기간이 지나지 않은 경우에는 소송이 어렵다는 점을 기억하셔야겠습니다.
- 주택임대차계약의 명도
주택 임대차계약의 경우 민법에 따라 임차인의 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임차인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 이를 내지 않으면 보증금에서 제하는 것이 아니냐고 생각하실 수 있으나 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구할 사유가 되는 것이므로 임차인의 입장에서는 가급적 이렇게 임대료가 과도하게 밀리는 일이 없도록 해야 할 것입니다.
또한 임대차 계약서상의 기간이 모두 다 지났음에도 불구하고 6개월이 넘도록 무단으로 점유하는 것은 물론 추후 퇴거를 약속하지 않고 막무가내로 살고 있다면 이 또한 명도 소송이 가능하다는 점을 말씀해 드립니다.
-상가/사무실 임대차계약의 명도
상가건물임대차 보호법에 따라 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 위는 단순히 횟수가 아닌 연체 금액을 고려해야 하기 때문에 만약 꾸준히만 납부하면 괜찮을 것이라 판단하에 차임액의 일부 금액만 지속적으로 지급하게 되면 명도 조건을 충족하게 될 수 있습니다.
이외에도 임대인의 동의를 얻지 않고 무단으로 임대차목적물을 전대하거나 제3자에게 양도하는 경우에도 명도대상이 됩니다.
- 명도 진행 과정
명도를 진행하는 과정에는 너무나도 다양한 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서 월차임을 연체하고 있을 당시에 내용증명을 임차인에게 전달하는 것이 좋습니다.
임대인의 입장에서 임차인의 임대료 연체액이 3기에 달했을 시 계약 해지를 요구할 수 있고, 계약 만료일이 도래하여 임차인이 갱신을 요구하였을 때 거절을 할 수 있는 사유가 됩니다.
이렇게 하여 명도소송을 진행하게 되면 소장을 작성하여 법원에 접수하고 상대방의 답변서를 받은 후 적정한 변론 기일을 잡게 됩니다. 일반적으로 이러한 과정을 통해 임차인이 임대인에게 해당 건물을 인도하라는 판결이 이루어집니다.
하지만 이렇게 명도 소송 후 법원의 판결문이 나왔음에도 불구하고 억지를 부리고 끝까지 지체하는 임차인도 있을 수 있습니다. 억울한 마음에 버틴다고 하여도 법적인 효력이 있는 판결이 나온 상황이기 때문에 반드시 공간을 비워주어야 합니다. 이러한 경우 임차인이 빠르게 공간을 비워주지 않는다면 강제집행 과정을 통해 이를 해결할 수 있습니다.
강제집행을 진행하게 되면 보통 집행관이 먼저 현장에 방문하여 임차인에게 적정 기일을 주고 이 기간 동안 나가지 않으면 강제 집행을 실시하겠다는 내용으로 계고를 하게 됩니다. 그 후 정해진 절차에 따라 강제집행이 이루어지게 됩니다.
