신탁의 종류
1) 담보신탁
담보신탁은 토지·건물 등 부동산 재산을 담보하여 자금을 대출받고자 하는 경우 이용할 수 있는 신탁상품입니다. 금융기관 등의 채권자를 선순위 수익자로 지정하여 수익권증서를 발급하는 것으로 소규모 건설 사업장에서 많이 발생하고 있습니다.
대부분 부동산 신탁의 목적은 자신이 보유하고 있는 대상물을 적극적으로 활용하거나 명의 등을 살려 관리, 운용상의 절세와 함께 상속 시 유리하게 이용하고자 함에 있습니다. 또한 용도에 맞는 유효 활동을 위한 자금조달을 목적으로 선택하는 경우가 많습니다.
위탁자가 은행 등으로부터 대출을 받고 싶을 경우 담보신탁이 활용될 수 있는데요. 우선 사전에 금융기관과 대출 등의 조건 등을 협의 및 결정하고 신탁 회사에 부동산을 신탁합니다. 그 후 신탁회사로부터 발급받은 수익증서를 금융기관에 제출함으로써 금융기관의 대출을 승인받는 구조입니다.
2) 관리신탁
관리신탁을 맺게 되면 부동산에 대한 소유권, 납세나 임대관리 및 업무상 행정 신고 등에 대해 관리를 받을 수 있습니다. 관리의 정도에 따라 갑종과 을종으로 나눠지게 되는데요, 전자는 적극적 임대차 관리, 시설 등의 관리, 세무, 법무를 포함해 금전을 운용하는 일이 필요할 때 체결하게 됩니다. 후자의 경우 소극적인 항목으로 단순히 소유권만을 관리하게 되는 상황을 의미합니다.
갑종의 경우 수탁자가 위탁자를 대신하여 계약사항에 따라 신탁부동산을 관리함으로써 투명성이 확보되고, 수탁자의 인력 및 관리 시스템을 활용할 수 있기에 부동산을 직접 관리하기 어려운 경우에 선택하게 됩니다. 을종은 신탁법 제21조의 신탁재산에 대한 강제집행 금지 규정에 따라 일반적 소유권에 더하여 소유권 보호기능이 추가되기에 신탁부동산의 소유권에 대한 안정성이 향상되는 장점이 있습니다.
3) 처분신탁
처분신탁은 신탁을 맺고자 하는 부동산에 대한 소유권을 신탁사에 이전하고 위탁자를 대신하여 처분하는 권원을 행사하고 발생한 이익에 대해서는 의뢰인에게 귀속하는 방법입니다. 쉽게 말해 대형 고가의 부동산, 권리관계가 복잡하여 어려움이 있는 경우에 선택하게 되는데요, 대상 부동산에 대한 소유권이 신탁회사로 우선 신탁등기된 상태이기에 매수자가 안심하고 매수할 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 매도자는 소유권 이전을 통한 취·등록세의 부담을 덜 수 있으며 효율적인 관리가 가능하게 됩니다. 매수자는 매매 대금을 지급하게 되고 수탁자는 매매가 완료된 뒤 가지고 있던 소유권을 매수자에게 이전하게 되는 단계로 진행됩니다.
4) 토지신탁
개발신탁이라고도 부릅니다. 땅에 대해서는 각종 규제사항이나 기타 제반 사항이 많은 만큼 개발하는 노하우나 전문성이 부족하기 쉽습니다. 이에 토지를 위탁하여 관련된 개발계획을 수립하거나 직접 건설자금을 조당하고 공사를 진행하여 고객이 원하는 형태의 건물을 만드는 일을 하게 됩니다.
또한 분양 및 임대 등의 유지 관리까지 전 과정을 수행하는 작업을 말하는데 이때 발생한 수익은 모두 위탁자에게 최종적으로 귀속됩니다. 이는 사업비를 조달하는 주체가 위탁자라면 관리형 토지 신탁으로, 신탁사가 자금을 조달한다면 차입형 토지 신탁으로 구분됩니다.
신탁 부동산 거래 시 주의해야 할 사항
앞서 말했듯 신탁재산은 위탁자의 고유자산도 수탁자의 재화도 아닙니다. 부동산의 매매 혹은 임대 과정에서는 실소유자와 거래를 해야 하는데요. 단순한 관리신탁인 경우 큰 어려움 없이 위탁자와 매매 계약을 체결할 수도 있겠지만, 만약 담보신탁이나 처분신탁이라면 잔금을 납부하기 전에도 권리가 사라질 수 있습니다.
이는 명의상 해당 부동산의 소유자가 신탁회사로 되어있기에 사전 협의 과정이 필요하기 때문입니다. 대부분의 신탁 계약사항에는 효율적인 수익을 위해 동의 없는 매매 혹은 임대를 금지하고 있는 경우가 많기 때문이죠. 또한 계약 시 신탁원부를 통해 관련 조항에 대한 의무사항을 확인할 수 있도록 제공해야 하며, 수탁자와 위탁자가 모두 입회 하에 진행하시는 것이 가장 안전합니다. | 
