과거 주택임대차보호법 입법의 취지는 주거공간의 잦은 이동을 예방하며 보금자리 복지를 위한다는 목적이 컸는데요. 실상 임차인에게는 아주 좋은 혜택이 되었지만 임대인의 반발도 무시할 수 없는 수준이었습니다.
현재는 기본적으로 주택기준 계약기간이 2년 단위로 이루어지고 있지만 주택임대차보호법 제정 당시(1981년)에는 1년간만 계약기간을 보장했습니다. 주택임대차보호법이 도입되기 전에는 매 임대차계약마다 지속적으로 높아지는 임대료와 밖으로 내몰려야만 하는 세입자들의 고충으로 민생 문제가 심각한 수준이었습니다.
최근에는 계속되는 집값 상승으로 인해 과거에 비해 전세의 월세화가 가속화되고 있습니다. 이는 2020년 7월부터 주택 안정화를 위해 도입된 임대차 3법의 영향이 큰 것이라고 보고 있는데요. 이처럼 우리 생활에 밀접하게 자리잡은 임대차보호법에 대해서 조금 더 명확하게 알아보도록 하겠습니다.
1. 주택임대차보호법
1) 계약기간
먼저 주택임대차보호법의 첫 번째 주요내용은 계약기간입니다. 임대차계약에서 대체로 주택은 2년 단위로 계약하고 있으며, 만기일이 다가오기 전 임대인에게 갱신 여부 의사를 전달해야 하는데요, 이를 계약 갱신 청구권이라 이야기 합니다. 이는 세입자가 연장 계약을 원할 시 1회 갱신을 기존과 동일한 임대차계약으로 연장할 수 있음을 의미합니다. 만약 전세의 상황이라면 이때는 최소한 기존 계약이 만료되기 전에 통보를 해야 하는데요. 기본적으로 6개월 이전~만료 2개월 전까지 반드시 갱신 여부를 알려야 합니다.
임대인의 경우 정당한 사유가 없을 때에는 임차인의 갱신 청구를 임의로 거절할 수 없습니다. 다만 정당하게 거절이 가능한 경우는 임차인이 2기의 임대료에 해당하는 금액을 연체한 경우입니다. 꼭 2개월 연속 연체일 필요도 없고, 계약기간 내의 총 연체료가 2기의 임대료에 달하면 됩니다.
또한 임대인의 동의를 구하지 않은 채 임차인이 임의로 전대를 하였을 때도 마찬가지이며, 임대인 포함 그의 직계가족이 직접 거주를 하고자 한다면 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
2) 전월세 상한제
그 다음으로는 전월세 상한제를 이야기할 수 있는데요. 이는 임대인이 계약 연장 시 보증금 또는 임대료를 올리고자 할 때 현재 대비 5%까지 법으로 제한하고 있습니다. 이전에는 시행령에 규정하고 있던 상한제가 현재는 법으로 직접 규정하고 있다는 걸 기억하시면 되겠습니다.
2) 전월세(임대차) 신고제
임대차 보호법을 적용받기 위해서는 전입신고와 확정일자 부여가 필히 진행되어야 하는데요. 전월세 신고제는 이러한 절차와 매우 관련이 깊습니다. 주택임대차 계약 시 30일 이내 지자체 행정기관을 통해 임대차계약과 이사했다는 상황을 신고하는 절차라 볼 수 있습니다.
*임대차 신고제는 2021년 6월 1일에 시행됐고, 계도 기간은 1년이었으나 정부가 임대차 신고제의 계도 기간을 2023년 5월 말까지로 1년 연장하였습니다.
한 가지 유의할 점은 임대차 계약 이후 30일 이내에 전입하는 경우에만 임대차 신고와 전입신고를 일괄 처리할 수 있습니다. 이 기간 내에 실제 전입해야 연계해서 행정처리가 가능하고 만약 30일 이후에 신고를 하게 되면 전입신고를 따로 하셔야 합니다.
그리고 임대차 신고를 하게 되면 전입 여부와 관계없이 확정일자를 바로 부여하게 됩니다. 확정일자 부여란 문서의 존재함을 확인하는 목적이 크기 때문에 전입신고와는 달리 운영된다고 하네요.
임대차 신고제는 임차인 입장에서는 임대차 신고를 통하여 수고스러운 행정처리를 조금이나마 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 온라인으로도 신고를 할 수 있다고 하니 임대차 계약 이후의 절차를 손쉽게 처리할 수 있다는 장점이 가장 큰 것 같습니다. 하루빨리 본격 시행되어 임대차 시장 정보를 손쉽게 보고 활용할 수 있게 되면 좋겠습니다.
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