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1) 소유주와 계약 상대방의 일치 여부
부동산관련 위조 사건들이 최근까지도 빈번하게 발생하고 있습니다. 중개업소가 등기부등본을 위조하거나 법원경매에 나온 아파트와 동일한 동의 아파트를 허위로 올리는 등의 교묘한 수법도 갈수록 늘어나고 있는데요. 최근에는 실제 소유주가 아닌 타인과 매매 및 임대차계약을 했다가 문제가 발생하는 사례도 발생하고 있습니다.
우리나라의 등기부등본은 공신력을 인정하지 않기 때문에 더욱 세세하게 확인해야 합니다. 따라서 부동산 거래 시 매물의 실소유자와 계약 상대방이 일치하는지를 꼼꼼하게 확인해봐야 합니다. 부득이한 사유로 대리인이 참석할 경우 위임장과 인감증명서를 요청하고 실소유자와도 직접 통화하는 것이 안전합니다.
2) 소유권 다툼사항 확인
부동산을 거래함에 있어 흔히 볼 수 있는 권리관계이자 주의할 부분이 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시 등입니다. 여기서 중요한 점은 위 항목들이 등기된 부동산도 거래 행위가 불가능한 것이 아니라는 점입니다. (처분금지의 상대적 효력)
만약 거래를 하게 된다면 거래 당사자들은 상호간의 이해관계를 잘 따져서 계약서에 특약을 잘 적어야 합니다. 예를들면 매도인의 담보책임, 계약해제 특약, 채권 자동승계 등과 관련된 조항들일 수 있겠네요. 이처럼 위와 같은 다양한 권리관계는 실제 등기부등본 상 복잡하게 얽혀있는 경우가 많기에 꼼꼼히 확인하고 거래 전 미리 체크해보아야 합니다.
3) 선행 근저당권, 전세권, 임차권 등기 여부
근저당권은 기존 소유주가 대출을 받으면서 해당 부동산을 담보로 잡았는지를 알려주는 것입니다. 때문에 향후 부동산을 매매할 때 근저당권 설정금액을 확인해야 합니다. 또한 채권최고액은 보통 대출금의 120%를 설정하며, 부동산을 담보로 대출을 해준 주체가 소유주에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액입니다. 쉽게 말해 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 확인할 수 있으며, 향후 매매 시 매매금액과의 차이를 비교하고 따져볼 필요가 있습니다.
또한 전세권과 임차권 여부도 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본 상 전세권, 임차권이 설정되어 있다면 임대차 기간만료 후 반환하여야 하는 금액을 갈음해볼 수 있기에 매매 시 정확하게 파악해 보아야 합니다.
4) 등기부등본 발행일자
과거 근저당권이 설정된 사실을 숨기기 위해 등기부등본 발행일자를 신청 직전 날짜로 변조하는 사기사례들이 있었습니다.
따라서 만약 계약당일에 과거 시점에 발행한 등기부등본을 확인하는 건 위험요소가 있다고 할 수 있겠네요. 발행시점과 계약시점 사이에 근저당권, 가압류 등 새로운 권리변동이 발생했을 가능성이 있기에 꼭 계약시점에 발행된 등기부등본을 확인해야 합니다.
5) 스스로 떼어보기
등기부등본은 부동산계약 시 매우 중요한 서류임에도 불구하고 유의깊게 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 그리고 등기부등본도 다른 서류들과 마찬가지로 쉽게 변조할 수 있다는 위험도 있습니다.
따라서 부동산계약을 앞두고 있을 때는 등기부등본을 직접 떼어보고 내용도 직접 확인해보는 것이 부동산사기를 방지할 수 있는 방법 중 하나라고 말씀드리고 싶네요. | 
