2022년 6월 첫째주 Issue No.7 / 2022년 6월 첫째주 |
1. 부동산 주요뉴스 Top 5
2. 건축물대장에서 무엇을 봐야할까
3. 부동산 상식 : 렌트프리(Rent Free)란?
4. 알파카 유튜브 : 다시 돌아온 핫플 1위!? 이태원 구경하고 피자도 먹고 |
1. 임대차3법 손질 나선 정부…전월세 신고제 1년 더 유예
정부가 전, 월세 신고제 (임대차 신고제)를 1년 더 유예한다고 밝혔습니다. 올 하반기 전, 월세 대란이 예상되면서 임대차 3법의 전면 폐지보다 미세 조정 위주로 정책 조율이 될 것으로 분석됩니다.
국토부에서는 해당 내용에 대한 홍보가 부족했으며, 통상 임대차 계약 기간이 2년이라 신고제를 경험하지 못한 국민이 많아 제도 정착에 시간이 더 필요하다며 국민의 부담 완화와 지방자치단체의 행정 여건을 감안해 내년 5월까지 연장하기로 결정했다고 합니다.
이번 임대차 신고제 유예를 시작으로 정부는 ‘8월 전, 월세 시장 대란설’에 대응하기 위해 전, 월세 관련 대책 마련도 추진 중입니다.
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2. 치솟는 금리에 부동산 거래 위축
한국은행이 작년 8월부터 기준금리를 5차례나 올리면서 부동산 거래가 더욱 위축될 것으로 예측하고 있습니다.
새 정부가 1년간 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 유예하면서 시장에 매물을 끌어들였지만, 금리가 급격히 오른 탓에 실제 거래는 미미한 상황입니다. 서울 아파트 매매 거래 매물은 약 6만 1천건으로 2020년 8월 이후 가장 최고치를 기록했습니다.
하지만 서울시에 신고된 5월 서울 아파트 매매는 785건입니다. 금리 인상에 집을 사려는 수요가 회복되지 않는 것이 거래 부진의 주 원인으로 꼽히고 있습니다.
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3. 금리악재 덮친 부동산 시장 영끌 많은 서울외곽부터 흔들
2개월 연속으로 기준금리가 인상되면서 부동산 시장에도 작지 않은 영향을 미칠 전망입니다. 현재 연 4~6.59% 수준인 국민, 신한, 하나, 우리 은행의 경우 주택담보대출 혼합형 금리도 연쇄적으로 인상될 것으로 보입니다.
부동산 전문가들은 금리 인상으로 인한 매수 심리가 악화될 것으로 보며 이 영향은 수도권에 집중될 것이라 보고 있습니다. 한국 부동산원에 따르면 지난 23일 서울 외곽 지역 (노원, 관악)은 이미 다주택자 양도소득세 중과 유예 실시로 인해 전주 대비 집값이 하락세를 보이고 있습니다. 전문가들은 이에 대해 정부가 무주택자나 취약계층에 대한 전세자금대출 금리 우대 등 금융지원에 나서야 한다는 입장입니다.
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4. 한남더힐도 100억 뚫었다… 전용 243.642㎡ 110억 거래
31일 국토교통부 실거래가에 따르면 한남더힐 전용면적 243.642㎡(3층)가 지난 30일 110억원에 매매됐습니다. 직전 실거래가 77억5000만원(2020년 10월)보다 32억5000만원 오른 값입니다.
역대 거래가를 보면, 한남더힐은 지난 2014년 65억6500만원(전용 243.642㎡), 2015년 77억원(전용 244.749㎡), 2016년 82억원(전용 244.749㎡)에 거래됐습니다. 2017년엔 78억원(전용 244.783㎡), 2018년엔 81억원(전용 244.783㎡), 2019년엔 84억원(전용 244.749㎡)에 매매가 됐습니다.
부동산업계 관계자는 “초고가 아파트의 희소성이 점점 높아지고 있는 데다 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’의 매수 수요가 꾸준히 나오고 있기 때문에 가격이 높아지는 것으로 보인다”고 했습니다.
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5. 대통령 집무실 이전하자…용산 집값 상승률 1위, 평당 6000만원 돌파
대통령 집무실이 들어선 용산 집값이 껑충 뛰고있습니다. 아파트 매매가는 3.3㎡당 평균 6000만원을, 전세값은 3000만원을 넘어섰습니다. 이는 지난달 5920만원에 비해 87만원 오른 것입니다.
윤석열 대통령의 집무실 이전은 대통령이 빠져나온 종로구와 새로 대통령실이 자리잡은 용산 모두에게 호재로 작용한 것으로 보입니다. 서울 구별로 지난 3월 대비 아파트값 상승률을 보면 용산구가 1.24%로 1위를 기록했다. 청와대가 위치한 종로구도 0.89%가 올라 25개 서울 자치구 가운데 3위를 차지했습니다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "통상 매매가는 기대감으로 오르지만, 전셋값은 실입주 수요로 결정된다"면서 "용산의 전셋값 상승은 매맷값 상승에 따른 자연스러운 수렴 현상과 함께 대통령실·공관 이전에 따른 입주 수요가 동시에 작용한 결과로 보인다"고 말했습니다.
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건축물대장에서 무엇을 봐야할까
건축물이 있는 부동산 거래 시 필수적으로 확인해야 할 서류 중 하나는 바로 건축물대장입니다.
건축물대장은 단독 및 집합건물의 상황과 상태를 확인하기 위한 자료이며, 정부24(www.gov.kr)에서 무료로 열람 및 발급 받으실 수 있습니다.
1) 건축물대장과 등기사항전부증명서(등기부등본)
등기사항전부증명서는 지난 호에서 다뤘듯이 '부동산에 관한 권리관계'가 중심이 되는 공적장부입니다. 그리고 건축물대장은 해당 건축물의 내역을 관리하기 위함이 목적이며 '건축물과 그 대지의 현황'이 중심이 됩니다.
2) 건물의 표시(면적, 용도, 지번, 구조 등)에 관한 사항은 건축물대장이 우선
건축물대장을 살펴보면 건물의 연면적, 대지면적, 용적률, 지번, 주용도 등 해당 건물에 관한 상세한 표시사항들을 살펴볼 수 있습니다.
이러한 건축물의 표시에 관한 사항은 건축물대장에 자세하게 표시되어 있으며 등기사항전부증명서보다 우선시 됩니다. 간혹 등기사항전부증명서 상 정보와 상이한 내용이 존재하는 경우도 있으나 건물에 대한 사실관계에 대한 내용은 건축물대장을 우선시 합니다.
3) 소유권에 관한 사항은 등기사항전부증명서가 우선
등기사항전부증명서는 표제부에서 간략하게 건물명칭, 번호, 건물내역 등 건물 정보가 표시되어 있습니다. 그 다음 갑구와 을구에서 건물의 소유권과 소유권 외 권리관계에 대한 정보를 담고 있습니다.
등기사항전부증명서에서는 건축물대장에 비해 소유자 및 근저당권 등의 권리관계가 명확하게 나와있으며, 소유권에 관한 권리관계는 등기사항전부증명서의 내용을 우선시 합니다.
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1) 건축물의 주용도 확인
건물을 거래하기 전 해당 부동산을 향후 어떤 용도로 사용할 것인지 분명하게 확인하여야 합니다. 총 29개의 용도와 9개의 시설군 중 이 건물은 어디에 속하는지 확인해야 하며, 추후 용도변경이 이루어질 때 문제는 없는지에 대해 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
건축물의 현재 용도를 확인하기 위해서는 건축물대장 열람 및 발급을 통해 확인할 수 있습니다.
그중에서도 가장 많이 거래되는 용도는 근린생활시설인데요, 상가건물이 이에 속합니다. 이외에도 자주 볼 수 있는 용도로는 단독주택, 공동주택 등이 있습니다.
2) 위반건축물 여부
건물 거래 시 해당 건물이 위반건축물에 해당되는지를 꼭 확인해야 합니다. 만약 위반건축물에 해당될 경우 시정명령이나 이행강제금 부과 등 행정 상 제재가 취해질 수 있기 때문에 불이익을 받을 수 있습니다.
위반건축물의 예시로는 필로티에 창고 등의 용도로 임시건물을 만들거나 건물 옥상에 옥탑방 증축, 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우와 같이 무허가, 무신고로 신축 및 증축이 이루어진 경우입니다.
이외에도 개축 및 재축 허가 또는 신고를 한 후 그 규모를 초과하여 건축이 이루어진 경우도 해당됩니다. 따라서 확인 결과 위반건축물인 경우에는 이행강제금이 부과되고 있는지, 있다면 그 금액은 얼마인지를 소유주 또는 해당 부동산의 관할 행정기관에 확인해보시는게 좋습니다.
3) 다세대주택의 호수
다세대주택의 경우 불법으로 증축 또는 개축이 이루어질 경우 건축물대장과 등기부등본 상 건물내역과 다를 수 있습니다. 위반건축물이나 아직 적발되지 않은 경우도 이에 포함됩니다.
이 경우 세입자들 입장에서는 전세대출에 제약이 생길 수 있으며 대항력에 불이익이 있을 수 있습니다. 또한 향후 위반건축물로 적발되어 부동산 매매계약 시 문제가 발생할 수 있습니다. 때문에 계약 전 해당 부동산을 직접 확인하여 실제 층수, 호수 등이 건축물대장의 표시와 일치하는지 파악하는 것이 중요합니다. |
상권의 진입장벽을 낮춰주는
렌트 프리(Rent Free) |
렌트프리(Rent Free)란?
전체 계약기간 중 일정기간의 임대료를 면제해주는 것으로 '무상임대'와 같은 개념입니다. 우리나라에서 사용한지는 그리 오래되지는 않은 개념으로, 외국계 부동산 투자회사들이 본격적으로 우리나라에 들어오기 시작한 2000년대 초반부터 사용되기 시작한 단어입니다.
최근 코로나 등의 여파로 상업용 부동산 경기가 좋지 않아지며 임차인을 끌어들이기 위한 전략으로 무분별하게 사용되는 경우들도 많이 발생하고 있습니다. 어떻게 활용하는가에 따라 임대인,임차인 모두에게 장단점이 존재합니다. |
렌트프리의 장점
임차인의 입장에서는 렌트프리로 임대료의 부담을 낮출 수 있다는 장점이 있습니다. 예를들어 어느 임차인이 한 해에 렌트프리를 1개월씩 받는 조건으로 3년의 임대차계약을 했다고 가정하면, 매년 임대료가 인상되는 조건이라 하더라도 총 납입하는 임대료가 하락하기에 임대료를 아낄 수 있죠. 또한 임대료가 높은 지역의 진입장벽을 낮춰 상권진입의 발판을 마련될 수도 있습니다.
임대인의 입장에서는 임대료 자체를 인하하지 않아 건물의 가치를 보존함과 동시에 임차인의 부담을 줄여 공실 위험을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 부동산의 가치를 평가하는 방법 중 하나인 수익환원법과 연관이 있다고 보면 되며, 그 가치의 판단은 특정 기간의 수익을 기준으로 할 수 있습니다.
신축 건물의 경우는 기존 임차인이 없기 때문에 공실 위험에 이미 노출되어 있습니다. 따라서 건물의 준공시점 이전에 렌트프리 혜택을 주어 신규 임차인의 진입을 더 원활하게 할 수 있습니다. 실제로 신축 건물의 임대인분들이 신규 임차인분들의 유치하기 위해 렌트프리 조건을 더 유연하게 활용하시는 편입니다.
때문에 렌트프리는 잘 사용하게 된다면 건물가치를 보존하면서 임대료를 낮춘 효과로 임대인과 임차인 모두 상생할 수 있는 방법인 것이죠. |
렌트프리의 단점
임대인의 입장에선 실효 임대액 측면에서 손해액이 발생하게 됩니다. 공실상태인 것 보다 렌트프리를 활용해 임차인을 유치시키는 것이 낫다고 생각하여 렌트프리를 활용한 것이기 때문이죠. 이 때 임차인에게 부여하는 렌트프리 기간 혜택의 정도를 잘 따져봐야합니다.
임차인의 경우는 렌트프리로 손해를 보는 경우는 거의 없습니다. 다만 임대인도 원하는 바가 있다는 것만 알고계시면 됩니다. 임대인분들은 임차인에게 임대료 부담을 덜어주는 대신 안정적인 임대수익(또는 임대기간)을 원합니다. 이 때문에 임차인에게 장기 임차 조건을 걸거나 임대기간을 못 채우고 퇴거하는 경우 렌트프리로 받은 임대료를 반환하도록 하는 조건을 내걸 수도 있습니다.
이처럼 렌트프리는 계약의 필수조건이 아니기 때문에 임대인, 임차인 모두가 이해관계를 잘 따져봐야 합니다. 임대인은 잘 받을 수 있는 임대료를 헌납하는 것은 아닌지, 임차인은 렌트프리에 발목잡혀 불리한 임대차 계약을 하는 것은 아닌지 잘 따져봐야겠습니다. |
다시 돌아온 핫플 1위!? 이태원 구경하고 피자도 먹고 [같이 걸을래 #1]
이번 영상에서는 알파카와 마술사 하재용님의 새로운 컨텐츠인 [같이걸을래] 제1탄입니다. 첫 장소는 이태원으로 가게되었는데요, 새롭게 만들어진 [같이걸을래] 코너는 기존의 상권분석 영상에서 트렌디한 맛집과 패션이야기를 곁들인 컨텐츠입니다.
브이로그 형식으로 상권을 돌아다니며 맛집을 탐방하고 떠오르는 '핫플' 등을 함께 알아갈 수 있습니다!
사실 '핫플'이라고 한다면 홍대와 이태원을 다들 떠올리실텐데요. 코로나 규제가 점차 풀리게 되면서 상권들이 다시 활성화 되며 홍대뿐만아니라 이태원도 다시 예전의 영광을 되찾아가는 분위기입니다.
과연 요즘 트렌디한 2030들과 힙쟁이들은 어디를 다니는지, 어떤 패션이 유행을 하는지, 여기서 유명한 맛집들은 어디에 있는지 궁금하신 분들이시라면 주목!
알파카와 함께 이태원으로 같이걸으러 가시겠어요? |
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