2022년 5월 셋째주 Issue No.5 / 2022년 5월 셋째주 |
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1. 부동산 주요뉴스 Top 5
2. 상업용 부동산 거래 시 이정도는 알고있자! : 양도소득세 편
3. 부동산 상식 : 알아두면 유용한 부동산 신조어
4. 알파카 유튜브 : 건물 신축공사 과정 낱.낱.이 파헤치기!! |
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1. 서울 임대차 월세 비중 51.6% ‘역대 최고
올해 서울 임대차 계약에서 월세 비중이 51.6%를 기록하며 처음으로 전세를 넘어섰습니다. 지난 1~4월 이뤄진 서울 임대차 계약 29만건 중 월세 계약 비중은 51.6%으로 대법원 등기정보광장 통계 자료가 공개된 2014년 이후 월세 비중이 50%룰 넘은 적이 한 번도 없었습니다.
연간 기준 월세 비중은 2019년 41%, 2020년 41.7%, 2021년 46%으로 꾸준하게 늘어나는 추세입니다. 4월까지의 누계이기에 좀 더 지켜봐야 하지만 최근 서울의 전세 상황과 국내외 금리 인상 기조를 감안하면 이런 추세가 연말까지 이루어 질 것으로 관측됩니다.
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2. 금리 치솟자 … 서울 꼬마빌딩 거래 47% 뚝
최근 서울 아파트 가격이 핵심 지역 위주(용산, 강남) 상승하는 양극화 현상이 나타나는 가운데 서울 시내 업무, 상업용 ‘꼬마빌딩’ 시장 또한 양극화 현상이 심해지고 있는 것으로 나타났습니다.
서울 강남구 꼬마빌딩 거래는 올 1~4월 75건을 기록해 전년동기와 직전 4개월에 비해 9.6% 줄었습니다. 노원구의 경우 올 1~4월 거래가 7건으로 46.1% 줄었습니다. 당분간 금리 상승 전망으로 관망세가 짙어질 것으로 예상됩니다.
최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "빌딩은 대출을 많이 얻어 투자하는 사람이 많아, 금리 상승 시기에는 큰 부담"이라며 "강남권 꼬마빌딩 투자수익률도 2%대로 떨어지자 일단 지켜보자는 고객이 늘고 있다."고 말했습니다.
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3. 재건축 안전진단 규제 완화, 결국 내년으로
윤석열 정부가 민간 재건축 활성화를 위한 안전진단 규제 완화를 내년 상반기로 미루는 것으로 파악되었습니다. 규제 완화 기대로 수도권 아파트 값이 상승할 조짐이 보이자 부동산 공약 이행 속도 조절에 나섰다는 평이 나오고 있습니다.
계약갱신청구권, 전/월세 상한제 등의 내용이 포함된 주택임대차보호법 개정도 내년 이후로 미뤄집니다. 다른 부동산 공약은 법안 발의와 개정을 통해 추진하기로 했습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 올 하반기 국회에 제출될 예정입니다.
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4. 원희룡 “주택정책에서 이념 배제할 것”
원희룡 신임 국토교통부 장관이 ‘이념’을 배제하고 ‘실용’에 바탕을 둔 주거정책을 펼치겠다고 약속했습니다. 원 장관은 취임식에서 정부 출범 후 100일 이내 “250만가구 + α” 규모 주택공급 계획을 발표했고 국민과 소통하여 시장 수요에 부응하는 공급을 하겠다고 말했습니다.
두 번째로 청년층과 무주택가구를 위한 정책을 마련하겠다고 밝혔습니다. 청약과 세제 혜택 등을 통해 기초자산이 부족하더라도 내 집 마련이란 희망을 가질 수 있도록 하겠다 하였습니다.
마지막으로 각종 규제 완화를 강조했습니다. 재개발과 재건축 사업의 각종 규제를 풀어 도심 공급의 숨통을 틔워주고 대출 규제와 재산세, 양도세 등 각종 세금 규제도 정상화하겠다 하였습니다.
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5. 안전진단 완화 연기 … 목동, 상계동 ‘부글부글’
정부가 ‘재건축 안전진단 기준 완화’를 내년 상반기로 미룬다는 것이 알려지면서 서울 목동과 상계동 재건축 초기 단계 아파트 단지 주민들이 당혹감을 감추지 못했습니다.
목동신시가지9단지에서는 “새 정부 출범 후 안전진단을 재신청하려던 계획을 보류한다.”고 말했습니다. 이 아파트의 경우 2020년 9월 안전진단 최종 단계(적정성 검토)에서 탈락해 재건축이 좌절되었습니다.
또한 노원구에선 상계주공6단지와 태릉우성에서 안전진단 일정을 무기한 연기했습니다. 작년 7월 적정성 검토에서 ‘재건축 불가’ 판정을 받은 후 지난 3월 안전진단을 재 신청해 예비 안전진단을 통과한 상태입니다.
양천구와 노원구는 재건축 가능 연한(30년)을 넘겼지만 안전진단을 시행하지 않은 단지가 서울에서 가장 많은 지역입니다. 반면 압구정동 현대와 강남 3구의 주요 재건축 단지 상당수는 안전진단을 통과해 사업이 본궤도에 올랐습니다. 양천구와 노원구에서는 “왜 우리만 차별하냐”는 입장입니다.
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상업용 부동산 거래 시, 이 정도는 알고있자 - 양도소득세 편 |
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부동산을 매각하게 되었다면?
만남이 있으면 이별도 있는법. 어떤 경로로 부동산을 취득했던간에 필연적으로 이를 처분해야 하는 상황은 발생합니다. 바로 이 때 양도소득세를 부담하게 되는데요.
양도소득세는 건물 또는 토지의 권리를 매각하면서 이를 매입할 당시의 가격과 다시 매각할 때 발생하는 차익을 과세표준으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 현재 우리나라의 부동산 시장이 계속해서 얼어붙어 있는 이유가 바로 이 양도소득세에 대한 사항이 강화되어 시행되고 있기 때문입니다.
특히 실거주 목적이 아닌 단순 시세차익만을 노린 투기성 매입자들에게 세금을 더 부과하겠다는 목적인데요. 투기성 매입자들은 보통 다주택자이고 그러한 다주택자들의 양도소득세 세율을 대폭 상승시킨 것입니다.
그렇다면 상업용 부동산의 양도소득세는 어떻게 적용될까요?
주택이 아닌 상업용 부동산(상가 등)의 경우는 양도소득세 계산이 간단합니다.
일단 비과세가 없고 해당 부동산의 과세표준금액이 5억을 초과하면 42%, 10억을 초과하면 45%가 적용됩니다. 여기서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제까지 된 금액에 각 금액 별 양도소득세율을 곱하고 누진공제금액을 제하면 양도소득세가 결정됩니다.
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상업용 부동산(상가)의 경우는 매각 시 양도가액에서 취득할 당시의 가액을 차감한 그 차익을 과세표준으로 합니다. 그리고 상업용 부동산의 경우는 비과세가 없고 보유한 기간에 따른 장기보유특별공제로 1년에 2%씩 최대 30%까지 공제 받을 수 있습니다. 따라서 특별한 사정이 있지 않은 이상 가급적 보유기간을 늘려 공제혜택을 받는 것이 좋다고도 말씀드릴 수 있겠네요.
만약 양도의 주체가 개인이 아닌 법인이라면 완전히 다르게 계산합니다. 법인은 법인소유의 부동산을 양도하였을 때 그 양도소득에 대한 세금을 따로 납부하진 않습니다. 부동산 양도소득도 법인의 연간 수입에 포함시킨 후에 일반 법인세만 납부하면 됩니다.
이러한 특징이 부동산 법인투자자의 증가에도 영향을 끼쳤다고 보시면 될 것 같습니다. 참고로 법인이 양도한 부동산이 '비사업용 토지', '주택', '미등기 부동산'인 경우는 각각 양도차익의 10%, 20%, 40%에 해당하는 법인세를 추가 부담하게 됩니다.
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알아두면 유용한 부동산 신조어
이번 부동산상식 코너는 부린이(부동산+어린이)들이 알아두면 좋을 부동산 관련 신조어를 알아보도록 하겠습니다. 보통 시장흐름에 따라 신조어가 만들어지다 보니 신조어를 보면 그 시기의 부동산 풍조를 파악할 수 있습니다.
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1. 패닉바잉
- 가격인상이나 공급부족에 따른 두려움을 느끼고 무리하게 물건을 사는 일을 말합니다. 이는 곧 시장의 심리 불안에서 비롯되는 것인데요, 이러한 패닉바잉이 일어나면 매점매석이 이루어지기에 거래량은 급격히 늘어나게 되며, 가격 또한 급상승 하는 경향이 있습니다.
최근에는 '벼락거지가 되는 것을 두려워한 시장 참여자들이 패닉바잉을 멈추지 않았다'는 뉴스들도 있었죠. |
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2. 배배테크
-'배액배상+재테크'의 줄임말로, 부동산 가격이 단기간 급격하게 오른 시기에 매도인이 매수인에게 배액배상 하고서라도 계약을 파기하는 경우가 많아진 사태를 비꼬아서 만든 신조어입니다.
매수인이 아파트 등에 계약금을 걸어두고 계약이 파기되도 상관없다는 마음이 깔려있는 신조어라고 할 수 있죠. 특히나 가까스로 규제지역을 피하면서 단기간 호가가 급등한 수도권 외 지역에서 더욱 많이 발생하였습니다. |
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3. 몸테크
-'몸+재테크'의 합성어입니다. 재건축 또는 재개발을 기대하여 오래된 주택에서 불편을 감수하고 사는 경우를 의미합니다. 당장 새집을 살 뭉칫돈을 끌어오기 어렵다면 낡고 저렴한 재건축 추진 아파트에서 몸으로 떼워가며 버티면서, 미래의 새 집을 노리는 재테크를 칭하는 웃픈 신조어입니다. |
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4. 부동산 블루
- 서양권 문화에서 '파랑'은 대체로 우울함을 상징함과 동시에 영어 'Blue'는 '파란색'과 '우울한'의 뜻을 동시에 갖고 있습니다.
부동산은 집값 하락을 기대하고 주택구입을 미뤘다가 계속되는 집값과 전셋값 상승으로 이도 저도 못하는 무주택자의 박탈감을 말합니다. 원인은 부동산 가격급등 뿐만 아니라 20여 차례 이상 바뀌는 부동산 정책으로, 이에 많은 분들이 부동산 블루를 느꼈죠. |
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5. 양포세
-'양도소득세를 포기한 세무사'라는 뜻으로 부동산과 관련한 법령과 세법이 자주 개정되며 양도세 계산이 복잡하고 어려워지자 나온 신조어입니다. 혹시나 납세자가 의뢰한 건에 대해 세금계산을 잘 못해 나중에 가산세까지 물어줘야 하는 상황이 발생할 수 있어 세액이 크거나 복잡한 양도사건은 수임을 꺼려하는 분위기가 형성된 것입니다. |
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건물 신축공사 과정 낱.낱.이 파헤치기!!
여러분 건축은 어떤 식의 과정을 통해 진행이 되는지, 설계 후 언제 내 건물을 지을 수 있는지 알고 계시나요? 공사 일정이라는 것은 여러 가지 변수가 많기 때문에 딜레이가 될 수도 있고 더 빨라질 수도 있는데요. 이러한 변수들을 최대한 줄이기 위해서는 건축사 선정이 가장 중요합니다.
건축사 선정이 완료되었다면 본격적으로 건축은 어떻게 진행이 되는지 한번 알아볼까요? 먼저 규모 검토 기획설계를 합니다. 여기서 기획설계라는 것은 건물을 가닥으로 지어보는 것이라고 생각하면 되는데요. 5층으로 지을지 6층으로 지을지 등의 기획을 설계해 보는 단계입니다.
그 다음은 재료 등의 기본 전략 결정 단계, 구조, 설비, 에너지 등 기본 협의를 하는 단계를 거칩니다. 이러한 기본적인 협의 과정을 거치고 나면 건축허가를 위한 도서를 만들게 됩니다.
이후 도서가 모두 완료되면 허가 접수를 하게 되고, 계약 후 허가까지는 대략 3개월이라는 시간이 걸리기 때문에 기간을 여유롭게 진행하는 것이 좋습니다. 이렇게 허가 접수를 하는 동안에 시공사 문의를 위한 견적 도서도 작성합니다.
이렇게 시공사 선정 및 계약체결 등 착공하기 위한 업무는 너무나도 많은데요. 이 기간은 보통 5개월 이상 걸리게 된다고 하네요. 만약 기존 건물의 철거까지 해야한다면 고려해야할 것들이 조금 더 많아지겠죠?
더욱 자세한 내용과 여러 가지 건축 꿀팁! 영상을 통해 확인하실 수 있습니다! |
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