[원심의 판단] 서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 [손해배상(기)]
1. 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하려고 하였으나, 임대인은 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다.
임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임대인에게 손해를 발생하게 함 임차인은 특별한 사정이 없는 한, 임대인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.
2. 아래의 경우에 해당하는 증거가 없는 이상, 임대인이 이 사건 건물에 대하여 재건축 후 다른 사업을 하기를 원하는 제3자와 사이에 매매계약을 체결하려고 교섭중이라는 사정만으로는 임대차계약 거절에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
-‘임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가.목)’
-’건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나.목)‘
3. 임차인이 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 ‘신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력’에 해당하는 신규임차인의 정보를 제공하지 않았다고 하더라도 임대인이 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수는 없다.
4. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 권리금 회수방해 금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다.
또한 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다.
이에 임대인의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액의 상한은 권리금 계약에 따른 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 적은 금액인 102,397,000원으로 본다.
5. 임대인의 임대차계약 거절이 없었더라면 임차인으로서는 신규임차인이 되려는 자로부터 시설물평가액을 포함한 권리금을 지급받았을 것임에도 임대인의 방해행위로 인하여 이를 지급받지 못하는 손해를 입었으므로 이를 상당인과관계 있는 손해배상의 범위에 포함시키는 것이 타당하다.
결과적으로는 임대인의 권리금회수기회 방해가 인정되었고, 그에 대한 손해배상을 임차인에게 지급하라는 판결이 나왔습니다.
위 판결의 임대인과 같이 재건축을 염두하고 있는 매수인과 매매협의 도중이라 하더라도 이는 임차인의 신규임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 되지는 않는 것입니다.
