코로나19 기간에 우리나라 부동산 가격이 크게 상승했으며 앞으로는 큰 폭의 하락이 예상된다는 국제통화기금(IMF)의 경고가 나왔습니다.IMF는 15일(현지시간) '아시아태평양 지역의 주택시장 안정과 경제성'이라는 제목의 보고서를 공개했습니다.

보고서는 금리 인상까지 더하면 하락 폭은 더 커질 것이라고 예측했습니다.

IMF는 "이번 분석의 기반이 된 데이터는 대부분의 아태 국가에서 금리가 여전히 낮았던 2021년 4분기 것"이라면서 "고금리는 주택가격 상승을 낮추기 때문에 향후 금리 인상은 주택 가격의 하방 위험을 가중할 것"이라고 밝혔습니다.

IMF는 "아태지역 주요국과 개도국의 금융 부분은 건전해 보이며 이런 충격 속에서도 탄력성을 유지할 것으로 전망된다"면서도 "위험 요소를 조기에 식별하기 위한 면밀한 감독이 필요하다"고 밝혔습니다.

부동산 경기 침체가 심화되는 가운데 내년에는 상업용 부동산 시장이 되살아난 상권을 중심으로 활기를 띨 것이란 전망이 나왔습니다.

다만 금리 인상으로 투자나 매매가 활발하게 이어지는데는 한계가 있으며, 환차익을 노린 일부 외국인 투자자들이 가치가 높은 상업용 부동산을 저렴한 가격에 매수할 것으로 전망됐습니다.

이같은 분위기를 바탕으로 서울시내 6대 가두상권으로 불리는 명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남이태원, 청담 등의 지역이 다시 활기를 띨 것이란 전망을 내놓았습니다. 정 팀장은 “지난해 4월 사회적 거리두기 해제로 급감했던 이 지역들의 신용카드 매출 데이터가 다시 오름세로 전환되고 있다”며 “특히 명동을 제외한 5곳은 올해 상반기부터 전년 동기 대비 매출이 더 오르며 활기를 보이기 시작했다”고 분석했습니다.

이런 변화를 반영해 내년 국내 부동산 상업용 임대시장은 과거 보다 임대료가 낮아진 메리트를 활용해 임차인들의 활발한 진출이 이뤄지며 수요 증가로 시장이 활기를 띨 전망입니다. 내년에도 한국은행이 1~2차례 기준금리를 인상할 가능성이 높은 것으로 전망됐습니다. 정 팀장은 “미국은 안정된 고용 환경 속에서 물가를 잡기 위해 내년도 금리 인상 가능성은 여전하지만 올해와 같은 스텝을 밟지는 못할 것”이라고 내다봤습니다.

미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 0.50%포인트 인상하는 '빅스텝'을 단행했습니다. 앞서 4차례 자이언트스텝(0.75%포인트 인상)을 단행한 만큼 인상폭을 좁혀 속도 조절에 들어간 것으로 평가됩니다. 그러나 고금리 영향력이 여전히 큰 탓에 부동산 위기는 당분간 해소되기 어려울 전망입니다.

미 연준은 14일(현지시각) 열린 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 0.50%포인트 올렸습니다. 종전 연 3.75~4.00%던 미국 기준금리는 4.25~4.50%선에 머무르게 됐습니다. 한국 기준금리보다 1.00∼1.25%포인트 높아지며 한·미 금리 차이는 기존 0.75%포인트에서 1.25%포인트로 벌어졌습니다.

지난해 하반기 시작된 금리 인상으로 올해 들어 부동산 거래시장이 급속히 냉각됐습니다. 부동산 소비심리지수는 올해 7월 100 아래로 떨어진 이후 10월 80.7까지 가라앉았습니다. 소비심리지수가 100 미만이면 가격 상승이나 거래 증가의 응답자가 더 적다는 의미입니다. 지수가 95를 밑돌면 하강 국면에 진입한 것으로 풀이합니다.

https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2022121514535314169

내년부터 부동산 제도가 전방위적으로 달라질 전망입니다.

부동산R114는 15일 내년부터 달라지는 세제, 금융, 청약 등 내년부터 달라지는 부동산 제도와 내년 입주 물량을 소개했습니다.

우선 내년 1월부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경됩니다. 유상취득, 원시취득(건물 신축해 취득)을 한 경우 실제 취득가액에 따라 취득세를 납부해야 합니다.

양도소득세 이월과세 적용기간도 기존 5년에서 10년으로 확대되는 등 절세 요건이 까다로워질 예정입니다.

내년 6월부터는 종합부동산세 기본 공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향됩니다. 1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정됩니다. 2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지됩니다.

이외에도 내년에는 올해보다 아파트 입주 물량도 늘어날 예정입니다. 전국 입주 예정 물량은 올해(33만2532가구)보다 1만8321가구(5.5%) 늘어난 35만853가구입니다. 서울은 올해 2만4115가구에서 내년 2만5729가구로 소폭 늘어나고 경기도는 올해보다 4805가구 줄어드는 등 수도권에서는 입주 물량 변화가 크지 않을 것으로 보입니다.

부동산 시장의 극심한 한파가 이어지고 있습니다. 지속적인 금리 인상으로 인해 그동안 끝을 모르고 치솟던 서울 집값이 하락세로 전환했습니다.

이렇게 위축된 시장 상황에서도 역세권 아파트의 인기는 지속되고 있습니다. 역세권은 수도권 부동산 시장에서 상당한 영향력을 발휘합니다. 지하철역이 가까울수록 출퇴근 시간을 줄여줘 삶의 질을 높일 수 있고, 역을 중심으로 형성된 상업시설과 편의시설 등 생활 인프라가 뛰어나기 때문입니다.

역세권 아파트는 대기 수요가 두텁고 환금성도 높습니다. 부동산 시장의 가격 상승기에는 많이 오르고, 내릴 때에는 방어력이 강합니다. 올해 청약 경쟁률을 보면 역세권의 힘은 더욱 도드라집니다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 올해 수도권에서 분양한 아파트 중 가장 높은 경쟁률을 기록한 상위 5개 단지는 모두 역세권에 위치한 아파트였습니다.

부동산 업계 한 관계자는 “지금 부동산 시장 상황에선 안정성이 높은 역세권을 선택하는 것이 개인 자산 보호에 유리하다”며 “1개의 역세권보다는 현재 다중 역세권이거나 향후 다중 역세권으로 발전 가능성이 있는 곳을 놓치지 말고 주목해야 한다”고 조언했습니다.

1. 해지 vs 해제

해지와 해제는 많은 사람들이 혼동하여 사용하는 용어입니다. 
해지는 해지 시점까지는 계약이 유효하다가 해지한 시점부터 무효이고,해제는 계약을 체결한 시점부터 무효로 하는 것을 의미합니다. 

-해지 : 계속적 계약관계를 당사자의 일방적 의사표시에 의하여 장래에 대해 소멸시키는 것입니다. 

-해제 : 계약당사자의 일방적인 의사표시에 의하여 유효하게 성립된 계약의 효력을 소급적으로 소멸시켜 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 법률효과를 발생시키는 것입니다. 

2. 취소 vs 무효

계약을 취소로 하든 계약 자체가 무효이든 금전거래가 있었을 경우 이는 부당이득이 되어 상대방에게 반환하여야 합니다.

-취소 : 일단 유효하게 성립된 계약을 소급하여 무효로 돌리는 것을 의미합니다.

-무효 : 처음부터 성립된 계약이 효력이 없는 경우를 의미합니다.

3. 해약금 vs 위약금

-해약금 : 매매계약이나 임대차계약 등에서 주고 받는 계약금을 교부자는 이를 포기 하거나 수령자는 그 배액을 상환하는 조건으로 계약을 해제할 수 있다면 이 를 해약금이라고 합니다. 민법 565조에서 계약금을 주고 받은 경우 당사자 간 다른 약정이 없는 한 이를 해약금으로 보고 있습니다.

*민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이  이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을  해제할 수 있다.

-위약금 : 계약을 위반하거나 이행하지 못할 경우 지급하기로 약정된 금액을 의미 합니다. 민법 제 398조 4항에 따라 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로  추정합니다.

4. 저당권 vs 근저당권 vs 질권

-저당권 : 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. [민법 제 356조] 

-근저당권 : 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다.[민법 제357조]

-질권 : 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자로부터 받은 담보물권(부동산  제외)을 질권이라 합니다. 질권은 부동산에는 성립할 수 없으나 권리에는 성립할 수 있으므로 전세보증금반환채권이나 임대차보증금반환채권에 성립 할 수 있습니다. 

5. 보상 vs 배상

보상과 배상은 많은 사람들이 혼동하여 사용하는 용어입니다. 
쉽게 토지보상금, 손해배상소송을 생각하면 간단하게 이해할 수 있습니다.

-보상 : 보상은 국가 또는 단체가 적법한 행위에 의하여 국민이나 주민에게 가한 재산상의 손실을 갚아 주기 위하여 제공하는 것을 일컫습니다.

-배상 : 배상은 남의 권리를 침해한 사람이 그 손해를 물어 주는 일을 가리킵니다.