임대인의 권리금 회수기회 방해, 이것도 해당될까?
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 '임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우' 임대인의 권리금 회수기회 방해에 해당되지 않는다고 명시하고 있습니다.
이 부분에 대하여 해석의 여지가 많은데, 이번 사건을 통해 한번 알아보겠습니다.
서울고등법원 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소) 판결 [손해배상(기), 건물인도 등]
[사실관계]
1. 임대인과 임차인은 2020.10.01. 상가 임대차 계약을 체결하였고, 임차인은 ‘C’라는 상호로 음식점을 운영해 왔다.
2. 임차인은 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. A에게 이 사건 상가를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인 ‘D’와 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.
3. 그러나 임대인은 임차인이 요청한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.
4. 임차인은 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였고, 임대인은 임차인으로부터 이 사건 상가를 인도받은 이후부터 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워두고 있었다.
[임차인의 주장]
임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 ‘D“와 임대차계약을 체결하는 것을 거절하였고, 임대인은 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였다.
임대인은 임차인에게 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제1, 3항에 따라 임차인이 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 130,000,000원을 배상하여야 한다.
[임대인의 주장]
1. 상가임대차법 제10조에 따르면 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우' 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 규정하고 있다.
임대인은 이 사건 상가를 임대인으로부터 인도받은 이후부터 3년이 넘은 기간 동안 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 않았다.
2. 또한 임대인은 아래와 같은 사유로 임차인의 신규 임대차계약 요청을 거절하였다.
1) 임차인은 2014.07.31.부터 ”D“에게 임대인의 동의 없는 무단 전대를 함.
2) 임차인은 임대차계약기간동안 49개월의 차임을 그 지급시기보다 연체하여 지급함.
3) 본 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 재건축 또는 대수선이 필요함.
4) 임차인은 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는 지에 대하여 아무런 정보를 제공하지 않았음.
3. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 위와 같은 정당한 사유들이 존재하므로, 임대인에게 손해배상책임이 없다.
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