KB금융지주 금융연구소가 4일 발표한 ‘2022년 한국 부자 보고서’에 따르면 2019년 35만4000명이던 한국 부자는 2020년 39만3000명, 2021년 42만4000명으로 지속 증가했습니다. 이들의 금융자산 또한 2019년 2154조원에서 2020년 2618조원, 2021년 2883조원으로 급증했습니다. 연구소는 한국 부자(금융자산 10억원 이상 보유한 개인) 400명을 대상으로 설문을 진행, 보고서를 작성했습니다.

이에 따라 부자들의 자산관리와 관련한 최대 관심사도 지난해에 이어 ‘부동산 투자’였습니다. 자산관리 분야에서 한국 부자들은 ‘국내 부동산 투자’(34.0%), ‘세무 상담’(31.5%), ‘경제동향 정보 수집’(30.0%), ‘국내 금융 투자’(27.0%), ‘자산 포트폴리오 조정’(20.8%), ‘실물(금·은 투자)’(20.3%) 등의 순으로 관심을 표했습니다.

코로나19 이전과 이후를 비교하면 금융자산 비중은 2019년 41.2%에서 2021년 36.6%로 낮아진 반면, 부동산자산 비중은 같은 기간 54.3%에서 59%로 상승했습니다. 이는 포트폴리오 조정보다는 팬데믹(대유행) 기간 부동산자산 가치가 더 빠르게 증가한 영향으로 추정됩니다.

적정 이자는 얼마일까요. 최근 시중은행에 이어 저축은행도 예금금리를 내리고 있다고 합니다. 금융당국이 은행권으로 자금 쏠림 현상을 막기 위해 예금 금리 인상에 제동을 걸었기 때문으로 보입니다.

건설·부동산업계에서는 이자 규제를 환영하는 분위기입니다. 올들어 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 금리가 급등했습니다. 기준 금리 인상과 부동산 시장 하락에 따른 사업 부실화를 우려했기 때문입니다. 하지만 업계에서는 "금융권이 해도 너무한다"는 볼멘소리가 여기저기서 터져 나오고 있습니다.

한국은행은 기준금리를 최근 3.25%까지 올렸습니다. 변동금리 기준이 되는 코픽스(자금조달비용지수)가 뛰면서 주택담보대출 변동금리와 전세자금대출 금리도 덩달아 오르고 있습니다.

과도한 금리 인상이 금융시장뿐 아니라 부동산 개발시장에서도 최대 불안 요소로 자리하고 있습니다. 당국이 부동산 개발 시장의 붕괴를 막고 주택 공급 시장이 연착륙하도록 유도하기 위해 PF 대출 금리도 한번 뜯어보면 좋을 것 같습니다.

최근 정부의 전방위적인 규제 완화에도 불구하고 부동산 시장이 좀처럼 회복 기미를 보이지 않고 있습니다. 잇단 금리 인상 여파에 집값 하락 우려 등이 지속되며 매매·전세·경매 시장이 모두 급랭하는 분위기입니다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 총 555건으로 2006년 실거래가 조사를 시작한 이후 월별 거래량으로 역대 최저를 기록했습니다. 종로구의 아파트 거래량은 10월 한 달간 4건에 그쳤고 용산구(8건), 광진구(9건), 강북구(10건), 금천구(10건) 등은 거래량이 10건 이하에 그칠 정도로 극심한 거래 절벽이 이어지고 있습니다.

함영진 직방 랩장은 “내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있는 데다 내년 경제성장률 전망치도 1% 수준에 머물 가능성이 있다”며 “매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자부담이 고려치 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 전망이다”고 설명했습니다.

올해 3분기에 기업들의 대출금 증가세가 업황이 나빴던 부동산업을 중심으로 둔화했습니다. 다만 4분기에는 회사채 시장이 위축된 영향으로 다시 증가세가 가팔라질 가능성이 제기됩니다.

2일 한국은행이 발표한 올해 3분기 말 예금취급기관의 산업별 대출금을 보면, 전체 잔액은 1769조7천억원으로 전 분기 말보다 56조6천억원 늘었습니다. 올해 2분기에 68조4천억원이었던 증가 폭이 축소됐습니다. 산업별 대출금은 원화 대출금 중 가계 부문을 제외한 통계로, 기업 대출뿐 아니라 정부·공공기관 대출도 포함합니다.

올해 4분기에는 산업별 대출금 증가 폭이 다시 확대될 가능성도 있습니다. 강원도 레고랜드 사태 이후 회사채 시장이 얼어붙으면서 지난 10월 예금은행의 기업 대출이 대폭 늘어난 탓입니다. 지난달 한국은행이 발표한 ‘10월중 금융시장 동향’을 보면, 10월 예금은행(은행신탁 포함)의 기업대출 잔액은 13조7천억원 늘면서 10월 기준 역대 최대치를 기록했습니다.

대기업 사업장이 조성된 지역의 ‘수익형부동산’에 눈길이 가고 있습니다. 거대규모 생산라인 등 대기업의 투자가 이어지면 많은 수의 근로자들이 유입돼 배후 수요가 크게 증가하는 것은 물론, 그 지역의 소득수준을 올리고 경제 활성화 등의 효과까지 기대되기 때문입니다.

대기업은 그 자체만으로 존재감이 커 지역 부동산에 큰 영향을 미칩니다. 아예 ‘그 곳에 가면 00기업이 있지’라는 랜드마크 포지션까지 점하기도 합니다. 지역 경제활동 인구층과 맞물려 배후수요도 확보하고, 인지도가 매우 높으며 우호적인 이미지도 챙깁니다. 예를 들면 사람들은 ‘울산’ 하면 현대그룹을, ‘수원’이나 ‘평택’은 삼성을, ‘청주’는 SK하이닉스를 떠올리곤 합니다.

부동산 시장에서 이러한 대기업 효과를 누리거나 기대되는 곳의 청약시장이 뜨겁습니다. 올해 하반기부터 주택은 물론 비주택 청약시장에도 급격하게 찬 바람이 불기 시작했는데, 이 같은 냉랭한 분위기 속에서도 대기업을 배후에 둔 수익형 부동산들은 선방하는 모습입니다.

최근에도 ‘대기업 효과’를 누리거나 기대하는 곳에서 수익형부동산 신규 분양 소식들이 수요자들의 눈길을 끌 것으로 보입니다.

https://www.viva100.com/main/view.php?key=20221204010000792

민법 제393조 2항에 따르면 ‘특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.’라고 규정하고 있습니다.

제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.

②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

통상손해란 사회 일반의 관념상 통상적으로 발생한다고 생각되는 범위의 손해이고 특별손해는 통상 손해를 넘어서 특별한 사정으로 인한 손해입니다.

"민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다”고 규정하고 있고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이있다”고 규정하고 있다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다." (대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다66904 판결 등)

특별손해 배상책임에 대한 요건으로서 채무자의 예견가능성은 채권성립시가 아니라 채무불이행시를 기준으로 판단합니다. (대법원 1985. 9. 10. 선고 84다카1532 판결)

또한 그 예견 대상이 되는 것은 그와 같은 특별한 사정의 존재만 인지하면 되고, 그러한 사정에 의하여 발생한 손해의 액수까지 알았거나 알 수 있어야 하는 것은 아닙니다 (대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23598) 판결).

매도인이 부동산 거래에서 소유하는 부동산을 매도해서 그 대금으로 다른 부동산을 매입하려고 부동산 매매계약을 체결하였는데, 매수인이 매도인에게 부동산대금을 제대로 지급하지 못함으로써 매도인이 입은 손해는 사회 일반의 관념상 통상적으로 발생한다고 생각되는 범위의 손해라고 보기 어려우므로 특별손해로 보아야 합니다.

또한 채무자의 예견가능성은 채무불이행시를 기준으로 판단합니다. 쉽게 말해 매수인이 매매계약을 해제할 때 매도인이 그 돈을 이용하여 다른 부동산 매매계약의 계약금을 지급하였다는 사실을 매수인이 알고 있어야 합니다.

또한 매수인이 [매도인이 다른 부동산 매매계약을 체결할 것]을 알고 있었더라도 그 전체금액이 특별손해액으로 인정되기는 어렵습니다.

부동산 공인중개사가 작성하는 부동산 매매계약서에는 보통 손해배상액의 예정 조항을 두고 있습니다.

“甲” 또는 “乙”이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약 해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상의 기준은 계약금으로 정한다.

손해배상액의 예정 규정이 있다면 계약 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 상대방의 채무불이행에 대해 증명만 하면 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있으나 손해배상액이 실제 손해액보다 더 크더라도 손해배상액 예정 규정에서 정한 손해배상액 그 이상은 청구할 수 없습니다.

계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 원고의 채무불이행으로 인하여 피고가 입은 통상손해는 물론 그 특별손해까지도 위 예정액에 포함되고, 설사 피고의 손해가 위 예정액을 초과한다 하더라도 그 초과 부분을 따로이 청구할 수 없는바[대법원 1993. 4. 23., 선고, 92다41719, 판결]

대법원 역시 계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과부분을 따로 청구할 수 없다고 보고 있습니다. [대법원 1993. 4. 23., 선고, 92다41719, 판결]

결국 부동산 매매계약에서 손해배상액의 예정 조항을 두고 있지 않고 매수인이 매매계약을 해제할 때 매도인이 매수인에게 받은 계약금, 중도금으로 다른 부동산 매매계약을 체결한 것을 매수인이 알고 있는 경우에 특별손해가 인정될 수 있습니다.

건설업계에 종사하지 않는다면, 일반적으로 시공사와 시행사의 차이점을 명확히 알지 못하는 경우가 대부분일 것입니다.

만약 토지를 매입하여 전원주택을 지으실 예정이라면 주택을 지어줄 시공사와 시행사를 선정해야하는데요, 오늘은 시공사와 시행사의 차이점과 더불어 좋은 시공사를 선정하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

[시공사와 시행사의 차이점]

-시행사란?

먼저, 시행사는 주택을 짓는 공사의 전 과정을 도맡아서 총괄관리하는 곳을 뜻합니다.

주택을 짓기위한 토지매입과 이에 따른 인허가들을 받고, 완공된 주택을 분양하여 입주까지 총괄하는 곳입니다. 시행사는 누구나 할 수 있는 곳이아니고, 국토교통부에 등록된 부동산개발업자가 진행할 수 있으며, 주택법상 사업주체, 건축법상 건축주라고 명칭됩니다.

-시공사란?

시공사란 위에서 설명드린 시행사로부터 건물(주택)을 발주받아 실제 공사를 담당하여 진행, 즉 건설하는 곳을 뜻합니다.

이 또한 건설면허를 보유하고 있어야 진행이 가능하며 설계부터 건축까지의 과정을 총괄하게 됩니다.

시공사는 시행사로부터 건축비와 이윤을 포함한 공사비를 받고 진행합니다.

쉽게 정리해보자면 시행사는 주로 인허가, 분양 등 서류적인 부분과 법적인 부분을 담당하고 시공사는 건물(주택)을 직접 지어주는 곳이라고 보시면 됩니다.

만약 본인이 직접 살게될 전원주택을 짓는다면 집을 실제로 짓게 될 시공사를 잘 선택하는 것이 가장 중요하다고 볼 수 있습니다. 간혹 부실공사나 건설사기 등의 이슈가 꾸준히 나타나고 있기때문에 꼼꼼한 비교 후 선택하시는 것이 좋은데 그렇다면 어떻게 좋은 시공사를 선정할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

[좋은 시공사를 선정하는 기준과 방법]

가장 기본적으로는 여러 시공사의 홈페이지를 방문하여 해당 시공사의 포트폴리오를 살펴보시는 것이 좋습니다. 홈페이지의 포트폴리오를 통해 아래의 두가지 기준으로 살펴보시면 좋습니다. 

첫번째, 시공사가 추구하는 방향

기본적인 평 단가견적 및 추가 비용의 유무, 사용되는 자재의 스펙에 따른 높은 내구도, 건축 시공진행방법 등 의뢰자의 특성에 맞게끔 공간을 고민하고 실질적으로 설계할 수 있는 시공사인지 살펴보셔야 합니다.

두번째, 다양한 시공 경험이 있는 지

단순히 서류작업을 하는 것이 아닌 건물을 실질적으로 지어올리는 시공사의 경우 다양한 시공경험만큼 노하우가 쌓이기때문에 안전건설이 가능하고 혹여 하자가 발생하더라도 크게 어렵지않게 AS를 받을 수 있습니다.

시공사별 대략적인 설계와 시공형태를 비교하시면서 본인이 희망하는 스타일과 비슷한 시공을 하는 시공사를 추려보신 후 게시판이나 전화를 통해 보다 자세한 견적과 상담을 받아보시면됩니다.

꼼꼼히 비교한 내용을 토대로 선정한 시공사와 상담을 진행하게되면 건축주의 예산범위와 희망사항들을

전달했을 시 예산안에서 어느정도까지 구현할 수 있는지, 불가능하다면 어떻게 합리적인 예산운용이 가능한지 추측이 가능할 뿐 아니라 상담을 진행해주는 시공사의 태도를 통해서도 추후 시공진행과정에서

원활한 소통이 가능한지 등을 짐작해 보실 수 있을 겁니다.