작년 한 해 동안 이른바 '영끌(영혼까지 끌어 대출)'로 서울 중저가 아파트 매수에 적극 뛰어들었던 2030계층의 집 매도 비율이 늘고 있는 것으로 나타났습니다. 28일 대법원 등기정보광장의 소유권이전등기(매매) 신청 매도인 현황에 따르면 서울 집합건물 매도인 중 30대 이하 비율은 올 들어 증가하고 있습니다.

집값 하락폭이 커지고 있는 데다 미국발(發) 금리인상으로 대출이자부담이 눈덩이처럼 불어난 '영끌족'들이 '패닉셀링(공포에 의한 투매)'에 나선 것으로 풀이됩니다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 한번에 0.75%포인트 올리는 '자이언트스텝'을 3차례 연속 단행하면서 시장금리가 오른 결과라는 게 업계의 진단입니다.

금리 상승이 본격화하면서 '영끌족'들의 이자 부담이 늘어나며 이번 금리인상으로 부동산 시장이 얼어붙을 것으로 예상됩니다. 더 떨어질 것 같은 불안감에 집을 던지다시피 팔아버리는 패닉셀링이 이어질 것이란 우려도 적지 않습니다.

올 들어 세종 상가 물건이 경매 시장에 속출하고 있습니다. 코로나19 사태 이후 공실이 늘어난 데다 금리 인상에 따라 수익성도 악화한 영향입니다.

28일 부동산경매 정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 경매에 나온 세종 지역 상가는 257건으로 집계되어 작년 같은 기간(1~9월) 진행 건수(194건)보다 32%가량 늘었습니다. 세종 지역 반값 상가는 매년 늘고 있는데 찾는 사람은 오히려 줄고 있습니다. 올해 세종 지역 상가 낙찰률은 평균 32%에 불과하여 이는 경매시장에 나온 10개 물건 중 3개만 팔렸다는 것을 뜻합니다. 낙찰률은 2017년 이후 하향세를 이어가고 있습니다. 또한 낙찰가율도 저조한 수준입니다. 세종 지역 상가의 올해 낙찰가율은 평균 59%로, 감정가의 반값 수준입니다.

세종 상가 경매가 속출하는 것은 일반 매매 시장에서 투자자에게 외면받기 때문이라고 전문가들은 분석합니다. 특히 높은 공실률, 상가 공급 과잉 등이 누적되면서 세종 지역 상가는 투자 매력이 계속 떨어지고 있습니다.

정부가 재건축을 통한 주택공급에 가장 큰 걸림돌로 작용했던 재건축초과이익 환수제(재초환)를 대폭 완화하기로 했습니다. 재건축 부담금 부과 기준을 기존 초과이익 3000만원에서 1억원으로 현실화하고 1주택 장기보유자 감면제도도 신설했습니다. 재초환 개편안이 시행되면 이미 예정 부담금이 통보된 전국 84개 단지 중 38곳은 부담금이 아예 면제됩니다.

지난 7월 기준 사업승인이 완료돼 예정 부담금액이 통지된 아파트는 전국 84개 단지입니다. 이번 개정안으로 부담금 1억원 초과 단지는 기존 19곳에서 용산구 한강맨션, 성동구 장미아파트, 서초구 반포아파트(제3주구) 등 5곳으로 줄어들 것으로 국토부는 예측했습니다. 지방은 기존 32개 단지 중 21곳이 면제되며, 이 중 11곳이 1000만원 미만입니다.

전문가들은 대체적으로 긍정적인 평가를 내놓았습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "최고부과세율 50%를 유지한 것은 다소 아쉬운 부분이지만, 상당히 큰 폭의 완화가 이뤄진 것"이라고 평가했습니다.

4일부터 청년·신혼부부 버팀목 대출(전세자금) 한도가 청년은 2억원, 신혼부부는 3억원(수도권)까지 늘어납니다. 3일 국토교통부가 발표한 '청년·신혼부부 버팀목 전세대출 한도 확대 방안'에 따르면 청년 전용 버팀목 대출은 그동안 보증금 1억원 이하 주택에 7000만원까지 지원했지만 앞으로 보증금 3억원 이하 주택에 2억원까지 가능하게 됩니다.

신혼부부에 대한 대출한도 역시 수도권 2억원, 지방 1억6000만원에서 수도권 3억원, 지방 2억원으로 인상하게 됩니다. 대출대상이 되는 주택의 보증금 상한도 수도권 4억원, 지방 3억원으로 상향합니다.

결혼 전 디딤돌 대출을 이용하다 결혼 후 대출 한도가 더 유리한 신혼부부 우대 디딤돌 대출로 손쉽게 옮겨갈 수 있도록 생애주기형 구입자금 전환대출도 새롭게 도입됩니다. 금리 급등으로 인한 디딤돌 대출 이용자의 금융부담을 완화하는 방안도 21일부터 6개월 동안 한시적으로 시행될 예정입니다.

부동산 거래절벽 현상이 심화하면서 지난 8월 경기지역 아파트 매매 건수가 역대 최저를 기록했습니다. 3일 경기도가 운영하는 경기부동산포털에 따르면 올해 8월 한 달 도내 아파트 매매는 2천767건에 불과하여 이는 경기도가 2006년 관련 통계를 공개한 이후 가장 낮은 수치입니다.

올해 1월 3천445건까지 떨어졌다가 조금씩 반등하며 4월 6천647건까지 올라갔으나 이후 다시 내림세로 돌아서 7월 2천902건에 이어 8월 역대 최저치를 경신하게 되었습니다. 국내외 금리 인상과 경기 침체 등의 여파가 지속하고 있어 올해 연간 아파트 거래량도 최저치를 기록할 전망입니다. 이런 추세라면 올해 아파트 거래량은 글로벌 금융위기 등의 여파로 역대급 부동산시장 침체를 겪었던 10년 전인 2012년(9만4천615건)을 밑돌 것으로 보입니다.

아파트뿐 아니라 부동산시장 전반이 침체 하강 국면입니다. 이에 따라 지방세입의 60% 이상을 차지하는 경기도의 취득세 징수액은 올해 1~7월 5조4천224억원으로, 지난해 같은 기간 (6조5천236억원)보다 16.9%인 1조1천12억원(16.9%)이 줄어 지방 재정에도 비상이 걸렸습니다.

현재 우리나라는 부동산 시장이 원활하게 돌아가지 못하는 상황에 있습니다. 특히나 각종 규제가 고강도에 격상하면서 매수에 위축 심리마저 더해지고 있는 시기인데요. 그럼에도 불구하고 외국인들의 국내 부동산 거래 비중이 나날이 높아지고 있어 더욱 문제가 되고 있습니다.

투기과열지구부터 조정 대상 지역이나 금융 규제까지 다각면 제약을 받는 시기이지만 어디에나 사각지대가 있기 마련이기에 외국인들은 규제를 피해 국내 부동산 사들이기에 나서고 있는 것인데요.

이러한 외국인 부동산 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

외국인 부동산 투자의 특징을 내국인과를 차이를 통해 알아보겠습니다.

국적이 다르기에 큰 차이가 있어 보이지만, 사실 차이는 크지 않습니다. 현행법상 외국인이 국내를 통해 주택을 취득할 시 이에 부과되는 보유세나 양도세, 취득세 모두 내국인과 동일하게 적용되어 외국인 매수자 또한 납세의 의무를 가지게 됩니다. 

다만 각 상황에 따라 아래와 같은 특징 및 차이가 있습니다. 

외국인이라면 1세대는 출입국관리법상 등록 외국인 기록표와 등록표 기준에 따라 이에 기재된 가족으로 판단이 되는데요. 여기서 미등록된 외국인이라면 기입도 누락이 되기에 명의 분산이 가능합니다.

미등록 외국인인 경우는 가족 명의로 실질적 주택을 다수 매입한다 할지라도 1가구 세대원 파악이 어려워 1주택자로 간주되는 일이 많다는 점인데요. 이렇게 외국인 부동산 투자가 늘어나고 있으며 실질적 금융 규제 또한 영향을 받지 않아 오히려 내국인보다 투자가 수월합니다.

2. 국내 거주 유무에 따른 차이

1) 국내 거주 외국인의 경우

국내 주거용 아파트 구입이 가능하며 외국법인에 따라 국내 지점에 건물을 취득할 시 외국환거래법 적용이 되어 별도의 신고 절차가 크게 필요하지 않습니다. 이는 거주용으로 아파트나 주택을 마련한 것이기에 매매계약 후 60일 이내 관할 시청이나 군청 또는 구청에 신고하여 소유권이전 등기만 마치면 되기에 생각보다 간단한 절차로 이루어져 있습니다.

2) 비거주 외국인의 경우

국내 비거주 외국인이라면 통상 부동산 거래 시 취득 자금을 국내로 반입할 경우 외국환 거래법에 따라 가장 먼저 외국 환은행에 부동산 취득 신고가 이루어져야 합니다.

그 다음 건물 매매 이후 시청, 군청이나 구청에 취득신고를 통해 소유권이전 등기를 마쳐야 하는데요. 비거주 외국인은 거주를 하지 않은 상황이기에 부동산등기법, 외국환거래법, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 모두 적용되고 있습니다.

거주 외국인과 비교해 본다면 상당히 여러 차례 과정들이 필요합니다. 그러나 또 달리 해외에서 부동산 매수 자금을 전액 가져와 매매를 진행하는 경우와 한국 내 보유 중인 자금을 합쳐 부동산을 취득하는 경우는

취득 자금 외국환 관련해 신고 절차가 명확하게 달라지기도 합니다.

3. 단기/장기 체류에 따른 차이

위에서 말씀드린 국내 거주 외국인이라 할지라도 단기 방문인 경우와 장기 체류자의 경우 각각 절차가 다릅니다.

먼저 단기 국내 방문으로 부동산을 취득하는 경우는 외국인 등록이 되지 않은 상태이기에 부동산 취득 시에는 부동산 등기용 등록번호 신청이 먼저 이루어져야 합니다. 이는 출입국관리 사무소를 통해 신청이 가능한데요. 그러나 한국에 방문을 목적을 둔 외국인 신분이기에 이때는 여권과 본국 증명서 2가지 서류가 별도로 제출되어야 합니다.

장기 체류 자격을 가져 외국인 등록이 이루어진 경우는 국내 거주자로 외국인 등록이 이루어진 상태이기에 별도로 등록번호를 신청하지 않아도 됩니다. 하지만 단기 방문자와 동일하게 여권과 본국 증명서 두 가지

서류 제출이 이루어져야 하고, 단기로 방문한 외국인과 차이점이 있다면 부동산 취득이 현저히 자유롭다는 점을 꼽을 수 있습니다.

현재 우리나라는 자국민들의 내 집 마련 문턱이 높아지고 있으며 다주택자들이라면 여러 세금 중과까지

맞물려 부동산 시장이 포화상태에 이르렀습니다. 규제가 도입된 이유 또한 투기 과열을 막기 위함이 가장 컸지만 오히려 사각지대가 있어 이를 악용한 외국인 투기도 심각에 이르고 있는데요.

한국부동산원 건축물 거래 통계를 보면 21년 1월부터 11월 사이에 국내에서 진행된 외국인 건축물 거래만 하여도 약 1만 9천 건이 넘어가고 있습니다.

외국인 거래가 가장 활발했던 시기인 2020년도보다 오히려 그 다음 해 대폭 증가한 수치인데요. 더군다나 외국인 부동산 거래는 내국인의 수요가 가장 집중적으로 몰리는 경기와 서울, 인천 수도권 지역에 몰렸음을 알 수 있습니다.

그렇다면 외국인 부동산 투자의 문제점은 무엇일까요? 

무엇보다 앞서 언급했던 바와 같이 외국인 투자의 가장 큰 문제점이라고 한다면 가족 명의 분산으로 1가구 다주택자 합산이 되지 못한다는 점입니다. 더불어 우리나라 국민들이 내 집 마련에 가장 힘들어하는 부분을 보면 시세가 고점에 달한 것도 있지만 자금 순환이 원활하지 못하다는 것인데요. DSR과 LTV, DTI 규제가 연이어 이어지면서 9억 원을 초과하며 15억 원 이하인 집은 고가 주택으로 속하기에 자금 대출마저 어렵습니다.

특히나 수도권은 밀집된 인구로 인해 늘 수요에 비해 공급량이 부족한 상태이기에 다주택자들의 거래가 활발해야 하지만, 다주택자들에게는 중과세를 더해 많게는 1억 원을 넘는 보유세를 적용하여 실질적 부동산 거래에 위축 심리만이 나날이 더해지고 있는 실정입니다.

이러한 상황에서 외국인들은 대출 규제 영향까지 받지 않아 오히려 역차별 논란이 심화되고 이에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있는 상태이죠.

또한 우리나라는 규제지역 내 주택 구입 시 자금조달 계획서를 제출해야 되며 이는 내국인 외국인 모두 적용됩니다. 하지만 실질적 해외 거주자라면 상속이나 사업소득부터 증여를 받은 자금이라 할지라도 어떻게 조달이 되었는지 명확하게 사실관계를 파악하기가 어렵습니다. 국내 거주와 비거주에서 이러한 부분마저 차이가 나타나고 있기에 외국인 부동산 거래가 더욱 활발하게 이루어지고 있는 것이 아닌가 합니다.

외국인 부동산 투자 관련해 보이는 이러한 여러 사각지대를 보완한다면 앞으로는 불공정 거래가 다소 줄어들지 않을까라는 생각도 해봅니다.

무섭게 올라가는 금리… 나도 건물주가 될 수 있을까?

요즘 무섭게 올라가는 금리 때문에 건물을 사고 싶어서도 망설여지게 되는 요즘… 많은 고민이 들 시기입니다. 오늘 영상은 이 시기에 건물 매수에 관심 있는 분들! 그리고 앞으로 건물 매수 예정 있으신 분들이 꼭 확인하셔야 하는 내용입니다.

이번 영상에서는 알파카와 복덕방 언니가 함께 금리와 매수에 대해 의견을 나누어 보았습니다. 요즘 부동산의 많은 기사들을 보면 “급매”라는 단어를 많이 보게 되지만 사실상 부동산에 가면 꼭 그렇지만은 않는데요. 과연 금리의 인상과 이 어려운 시장 속에서 “존버” 해야 하는 게 맞을까? 에 대해 이야기를 나누었습니다.

알파카와 복덕방 언니는 그 시기에 맞는 때가 있는 법이라 오히려 지금 건물을 매수하면 나중에 큰 수익률을 기대할 수 있다 하였죠. 또한 임대료는 꾸준한 상승으로 임대수익도 나날이 기대해 볼 수 있는 시기라 합니다! 따라 신중하게 건물의 매수에 대해 건물의 이자와 임대수익 등 다양하게 비교하고 파악하여 매수하는 것을 추천하였습니다!

알파카와 복덕방 언니가 말하는 2~3년 후의 시장에 대해 궁금하다면? 더욱 발전되는 지역과 아쉬운 지역에 대한 이야기가 궁금하다면? 해당 영상을 시청해 주세요.