가. 큰방의 천정, 벽체, 바닥장판, 작은방의 벽체, 거실의 벽체와 천장, 주방 벽체, 발코니 천장, 벽체, 발코니 창고 천장, 보일러실 벽체와 천장, 화장실 천장에 각 누수흔적, 벽화가 발생하여 입주를 할 수 없는 상황이었고 이는 옥상 누수로 인한 피해였다.
나. 이 사건 아파트에 발생한 피해를 복구하기 위해 철거 및 재시공 공사 등 원상회복비용으로 5,623,970원, 이 사건 아파트에 거주하지 못한 기간인 2014. 1. 28.부터 자치회가 옥상 방수공사를 완료하기 전인 2019. 6. 17.까지 소유주가 추가 지급한 차임 5,620,000원 총 11,243,970원(=5,623,970원+5,620,000원)을 자치회가 배상해야 한다.
[자치회의 주장]
이 사건 누수가 발생할 무렵인 2013. 8.경을 기준으로 원상회복비용이 산정되어야 한다.
[법원의 판단]
가. 이 사건 누수는 공유 부분인 옥상 방수층 파손 및 균열 부위로 우수가 유입됨에 따라 발생하였고, 위와 같은 누수로 인하여 이 사건 아파트에 발생한 피해를 복구하기 위해 철거 및 재시공 공사 등 원상회복비용으로 총 5,623,970원이 소요되는 사실을 인정할 있으므로 아파트 자치회는 소유주에게 원상회복비용 5,623,970원을 배상할 책임이 있다.
나. 아파트 자치회는 누수가 발생할 무렵인 2013. 8.경을 기준으로 원상회복비용이 산정되어야 한다는 취지로 주장하나, 아파트 자치회가 옥상 방수공사를 완료하기 전까지는 옥상의 누수로 인한 이 사건 아파트에 대한 손해는 계속하여 발생되고 있었고, 아파트 자치회가 옥상 방수공사를 완료한 2019. 7. ~ 8.경이 되어서야 그 손해가 확정되었다고 할 것이므로, 이 사건 아파트의 하자보수비용은 위와 같이 손해가 확정된 이후인 2019. 12.경을 기준으로 산정함이 타당하다.
다. 자치회는 소유주에게 누수로 인하여 이 사건 아파트에 거주하지 못한 기간으로서 소유주가 구하는 바에 따라 2014. 1. 28.부터 자치회가 옥상 방수공사를 완료하기 전인 2019. 6. 17.까지 소유주가 지급한 차임 5,620,000원을 그 손해배상으로 지급할 의무가 있다.
라. 따라서 자치회는 소유주에게 이 사건 누수로 인한 원상회복 및 손해배상으로 총 11,243,970원(=5,623,970원+5,620,000원) 및 그 이자를 지급하여야 한다.
이 사건은 아파트 옥상의 누수로 인한 꼭대기층 소유주의 손해배상을 인정한 판결이지만 똑같은 논리가 상가 건물에도 적용될 수 있습니다.
집합건물이 아닌 상가의 경우(집합건물인 상가의 경우 옥상은 공용부분이므로 구분소유자 전체) 건물주가 옥상의 유지·관리 의무를 부담하는 관리주체이므로 옥상 누수로 인한 세입자들의 손해가 발생할 경우 손해배상소송의 피고가 될 수 있습니다.
건물의 유지·관리 소홀로 손해가 발생하면 그 피해를 배상하여야 할 의무가 있으므로 미리 누수를 방지하고, 누수가 발생하였다면 조속히 조치하여 임차인의 피해를 최소화 시킬 필요가 있습니다.
