위험부담에 있어서 고려해 볼 때는 채무자와 채권자로 분리하여 생각을 해보아야 합니다.
채무자 : 부동산을 매도할 사람
채권자 : 부동산 거래를 진행하여 이를 소유하게 될 매수인
이 두 입장 중에서 책임을 져야 할 사람을 가려내야 할 것인데요. 보통 채무자가 부담을 해야 하는 것을 원칙으로 하고 있으나 상황에 따라서 채권자가 위험부담을 져야 하는 경우도 생길 수 있습니다. 예를 들면 채권자의 과실이 있는 경우가 특히 그렇겠네요.
기본적으로 부동산 계약을 체결한 후 채무자의 과실로 인해 화재와 같은 문제가 발생했다면 이는 채무불이행의 문제로 볼 수 있으므로 체결했던 계약이 해제되는 것은 물론이고 손해 배상의 책임도 져야 하는 상황이 됩니다.
* 채무자의 고의나 과실 없이는 손해배상은 청구할 수 없습니다.
해당 부동산을 매수할 예정이었던 채권자는 이를 인도받을 권리를 가지고 있는 것이기 때문에 큰 피해를 입은 것과 다름이 없다고 볼 수 있는데요. 따라서 이것은 채무자가 모두 책임을 져야 하는 것으로 마무리가 될 것이죠.
그렇다면 채무자의 과실로 발생한 문제가 아니라면 어떨까요?
예를 들어 갑작스러운 천재지변으로 인해서 부동산이 완전히 망가져 사용이 불가능한 상태가 됐거나 혹은 제3자의 방화로 인해 소실되어 전소된 상황이라면 채권자는 해당 부동산을 인도받을 수가 없게 됩니다.
이 경우 채무자 역시 안타깝게도 약속되었던 대금을 받지 못하는 것은 물론이고 다시금 사용이 불가능해진 부동산에 대해서 크나큰 손해를 보아야 하는 상황일 것입니다.
결과적으로는 이와 같은 억울한 상황이더라도 우리나라의 민법에서는 채무자 위험부담 주의를 적용하고 있으므로 채권자에게 대금 지급에 대해 요청하지 못하는 것이 현실입니다. 굉장히 답답한 상황이겠지만 모든 거래가 완료된 상황이 아니고 대금 지금을 앞두고 있거나 혹은 구두로만 이야기를 나누어 실질적인 계약 체결 등이 이루어지지 않은 상황이라 한다면, 모든 손해는 채무자에게 돌아가게 되는 것이죠.
따라서 채무자가 무조건 채권자에게 계약 이행(대금 지급)을 청구할 수는 없을 것입니다. 또한 채권자가 이미 지불했던 계약금이나 선금 등이 존재한다면 채무자는 이를 돌려주어야 하며, 만일 이를 이행하지 않는다면 채권자는 부당이득 반환 청구를 통해 다시금 돌려받을 수 있습니다.
채권자 과실의 경우
하지만 위험부담의 책임이 채권자에게 있는 경우도 있습니다.
만약 계약 이행기(잔금 지급 및 부동산의 인도)가 경과하였음에도 불구하고 채권자가 별다른 협의 없이 계약을 이행하지 않고 있는 시기에 일어난 쌍방의 책임 없는 사유, 예를 들어 앞서 살펴본 천재지변과 같은 문제가 발생했다면 이는 채권자의 책임에 해당하므로 매매 대금을 채무자에게 모두 다 지불해야 합니다.
이 경우 채권자는 의무사항을 기한 내에 이행하지 않았다고 볼 수 있으며, 이는 당연하게도 채권자의 과실이 있는 상황이고 그러한 상황에서 해당 부동산이 소실되는 등의 문제가 일어났다면 채무자는 채권자의 계약 이행을 청구할 수 있습니다.
그리고 일반적으로 매수인인 채권자가 해당 부동산에 대해 소유권이전등기를 진행하였거나 혹은 점유 이전을 받은 후라고 한다면 그 시점부터 위험부담의 책임은 채무자에서 채권자로 이전이 된 것으로 간주된다는 것도 알아두시면 좋겠습니다.
