선순위 근저당 확인하는 방법
선순위 근저당의 확인을 위해서는 등기부등본을 제일 먼저 확인해야 합니다. 등기부등본에서 소유주와 근저당을 확인해 볼 수 있는데요. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있는데 근저당 부분은 ‘을구’ 부분을 확인합니다.
을구를 살펴보면 근저당이 얼마인지 확인할 수 있는데 만약 근저당이 말소되었다면 글자 위에 줄이 그어져 있지만 그렇지 않다면 현재 근저당이 존재한다는 것을 의미하고 있습니다.
만약 집에 문제가 생겨 경매로 넘어간다면 경매로 낙찰된 금액이 있을 텐데요. 그럼 등기부등본 상 선순위에 적혀 있는 사람이 돈을 우선적으로 가져가고 남은 돈이 임차인에게 돌아가게 됩니다. 이 때문에 근저당이 있는 집으로 전세를 들어갔을 경우 내가 냈던 보증금을 전액 돌려받지 못하는 상황도 발생할 수 있습니다.
이러한 위험상황을 방지하려면 주변 집 시세나 매매가 등을 정확하게 파악하고 깡통전세 여부 등을 자세하게 확인하고 계약할 수 있는 능력을 기르는 것이 중요합니다.
선순위 근저당에서 유의해야 할 점
지금은 만약 전세로 입주를 희망하는 집에 선순위 근저당이 설정되어 있는 경우 주의해야 할 상황을 알려드리도록 하겠습니다.
첫째로 선순위 근저당권의 채권 최고액과 전세보증금의 합계액이 주택 매매가격의 70%가 넘지 않는 경우 되도록 입주하는 것을 추천드립니다.
보통 집이 경매로 넘어가서 경매가 진행될 경우 1회 유찰 시 20~30% 정도 감가가 될 수 있어 유찰을 고려하여 합계액이 현재 집의 매매가격의 70% 이하가 되도록 하는 것이 비교적 안전할 수 있습니다.
또한, 경매로 넘어갈 시 조심해야 될 부분으로 '당해세'가 있습니다. 상속세, 증여세, 종합부동산세 등의 당해세는 매각 부동산 자체에 대하여 부과된 조세와 가산금으로 임금채권과 주택 임대차보호법상 최우선 변제 금액을 제외하고는 항상 우선합니다.
그렇기 때문에 선순위근저당 금액과 전세금을 합친 금액이 매매가의 70% 이하라 하더라도 혹시 모르니 근저당권을 말소하는 것이 더 안전한 방법이 될 수도 있습니다.
두 번째 방법은 서울보증보험이나 주택도시 보증공사의 전세보증보험을 이용하는 것입니다.
전세보증보험은 임차인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우 보증 기관에서 책임지고 세입자에게 보증금을 돌려주는 주거 안정 보증상품입니다. 이를 통해 만약의 상황 중에 하나인 깡통전세 피해를 막는 수단으로 사용하시면 좋을 듯합니다. | 
