힘들게 매수한 내 건물, 하자가 발견된다면?
우리는 누구나 내 집, 내 건물 마련을 꿈꾸며 살아가게 됩니다. 요즘에는 급격한 시세 상승으로 인해 상대적으로 저렴하다고 해도 금액이 몇억 원을 넘게 되는데요. 이렇게 어렵게 마련한 부동산에서 하자가 발견된다면 더더욱 마음이 아프기 마련입니다. 단순히 수선이 가능한 사안부터 근본적인 부분 등의 대수선이 필요한 경우가 있는데요.
이번에는 이런 경우 도움이 될 수 있는 하자담보책임에 대해 알아보도록 하겠습니다.
(매도인의) 하자담보책임이란, 계약된 목적물에서 어떠한 문제나 하자가 있는 경우에는 매수인이 책임을 지지 않고 원래의 소유주에게 책임을 물어 이를 해결하는 것을 의미합니다.
대부분 부동산에서는 중개행위를 하면서 부동산의 권리 분석과 건물 내외부의 문제점 등을 설명해야 할 의무를 지고 있는데요. 매수인이 이를 통해서 미리 하자를 고지 받았거나 본인이 이미 알고 있는 부분이었다면 하자담보책임을 물기가 어렵습니다.
바로 본인의 과실이 없어야 하는 요건 때문인데요. 계약의 일반적인 사항에서 관심을 기울였으면 알 수 있었을 정도에 해당하는 흠결에 대해서는 하자담보책임을 적용하지 못합니다.
간혹 매매계약을 체결하고 목적물을 인도받아 실제로 사용하고 있다가 시간이 한참 지나서 하자담보책임을 물어 손해배상의 청구 및 계약을 해제하겠다고 하는 경우들이 있습니다. 이때에는 인도 후 상당 기간이 경과했다면 책임의 소재가 불분명 하고 하자를 납득 및 인정했다는 것으로 고려합니다. 이와 관련해서는 민법에서 매수인이 하자에 대해 알게 된 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다고 정하고 있습니다.
*민법 582조 : 하자담보에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
하자담보책임의 요건 및 준비
먼저 해당 거래가 유상 거래로 이루어진 경우여야 합니다. 매매 계약 등 서로에게 금전을 주고받는 정황이 있어야 합니다. 손해를 책정하기 위해서는 금전적인 부분이 뒷받침되어야 한다는 의미인데요. 무상으로 기증받았던 부분 등에 대해서는 이를 청구할 수 없습니다.
또한 계약 시점 당시의 하자만 인정하고 있습니다. 이에 객관적인 증거를 확보하는 것이 필수인데요. 문제가 발견된 날에 사진 등을 찍어 자신의 부주의가 아니었음을 입증해야 합니다.
그리고 매수인은 그 하자에 대해 악의가 아닌 선의여야 하며 과실이 없는 상태여야 합니다. 즉 매수인의 입장에서 목적물에 대한 문제를 파악하기 위해 주의를 기울였으나 하자가 있었음을 알지 못했던 경우여야 합니다. 만약 아무것도 확인하지 않고 매매계약을 체결한 경우는 현 상태를 확인하지 않고 인도받은 것이기에 하자담보책임을 묻는 데 제한이 생길 수밖에 없습니다. 기본적으로 조금만 주의를 기울였으면 알 수 있었던 부분에 대해서는 선의가 아닌 것으로 보기 때문입니다.
이러한 요건에 만족하는 경우 손해배상청구의 소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 객관적인 하자를 입증할 증거가 필요하며 또한 자기 과실이 없고 이를 알지 못했다는 선의 역시 증명이 필요한데요. 따라서 사진자료와 더불어 매매과정의 전반적인 내용을 잘 남겨두는 것이 중요합니다.
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