과연 건물주가 되기만하면 다 끝일까?

2022년 4월 넷째주

2022. 4. 26.

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Issue No.2 / 2022년 4월 넷째주

1. 부동산 주요뉴스 Top 5
2. 부동산 이야기 : 건물주가 됐다. 그러나 건물주가 되기만 하면 끝일까?

3. 알아두면 언젠가 써먹을 부동산 상식
4. 알파카 유튜브 : 대치동을 추천합니다!만....
5. 알파카 QnA

1. “다주택 징벌 과세 없애야 거래 숨통 … 취득세 2% 단일세율로”

최근 열린 한국 지방세연구원 주최 학술세미나(매일경제 후원)에서 전문가들이 취득세, 종합부동산세, 재산세와 관련한 윤석열 대통령 당선인의 공약을 토대로 구체적인 완화 방안을 제시했습니다. 박지현 지방세연구원 연구기획실장은 현행 1~3% 단순누진세율을 2% 단일비례세율로 바꿔야 한다고 제언했습니다.

최병호 부산대 교수 역시 취득세 완화와 단일비례세율로의 개편을 제안했다. 최 교수는 "'보유세 강화와 거래세인하'의 정책 기조와 효율성 문제를 고려할 때 취득세 부담을 지금보다 낮출 필요가 있다"며 "취득세가 전체 지방세수에서 차지하는 비중(30%)을 고려할때, 현저한 인하보다는 현 수준에서 다소 낮추는 수준으로 세율 조정이 이뤄져야 한다"고 말했습니다.

원문 기사 보러가기 : https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/04/364209/

2. “이사갈 수 있겠네”… 일시적 2주택자 종부세 안낼수도

새 정부의 이후 새 부동산 종합대책에는 공급대책부터 세제, 대출까지 전체적인 정책을 담을 예정입니다. 일시적 2주택자에 대해 종부세특례를 만들어 1주택자와 같은 혜택을 적용하는 것입니다. 특히 이 방안에서는 2주택자가 보유하는 2주택을 모두 과세표준에 포함할지가 큰 쟁점입니다.

현재 국회에서는 발의돼 있는 관련 법안들은 모두 과세표준에서도 합산을 배제하도록 하고 있습니다. 올해 종부세에 적용하기 위해서는 오는 8월까지 개정안이 통과돼야 하며, 일시적 2주택자에 대한 1주택 종부세 혜택은 국회에서 논의돼 법안이 확정되기 전까지 논란이 있을 전망입니다.

원문 기사 보러가기 : https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/04/364208/

3. 인수위 "1기 신도시 재건축 서두르지 않겠다"
25일 원일희 대통령직인수위원회 수석부대변인은 서울 통의동 인수위에서 열린 기자 브리핑을 통해 "1기 신도시 재건축 문제는 부동산 태스크포스(TF)가 중장기 국정과제로 검토중인 사안"이라고 말했습니다. 당초 윤석열 대통령 당선인은 신도시 특별법을 제정해 재건축을 활성화 시키겠다고 약속한 바 있습니다.

하지만 최근 분당·일산 신도시 아파트단지에서는 용적률 500% 허용 등 윤 당선인의 공약으로 재건축 기대감이 커지며 가격이 뛰는 등 집값이 다시 불안해질 조짐을 보였습니다. 굳이 서둘러 신도시 재건축 계획을 밝혀 시장을 자극할 필요가 없다는 것이 인수위의 판단으로 보입니다.

원문 기사 보러가기 : https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/04/367836/

4. 주택 이어 토지 거래도 뚝, 땅값 상승폭 2분기째 감소
올해 1분기 전국 땅값이 평균 0.91% 오른것으로 나타났습니다. 단 상승폭은 2분기 연속 둔화되고 있습니다. 주택시장과 마찬가지로 단기 급등에 따른 부담감과 대출 규제, 금리 인상으로 관망세가 더욱 심화됐기 때문으로 분석되는데요. 전국 토지 거래량은 작년에 비해 약 30% 감소했습니다. 아파트 등 건축물이 서 있는 토지의 거래량이 급감한 영향입니다.
원문 기사 보러가기 : https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/04/359590/

5. 1주택자 보유세 완화하면 세수 1조원 줄어

정부의 1가구 1주택자 보유세 완화 계획에 따라 올해 줄어드는 보유세 세수가 1조원에 달하는 것으로 나타났습니다. 25일 국회예산정책처의 '2022년 주택 공시가격과 보유세제 논의 동향' 보고서에 따르면 1가구 1주택자 보유세 완화 방안에 따른 세수 감소는 약 9800억원에 이를 것으로 추계됐습니다.

앞서 정부는 올해 1가구 1주택자의 부동산 보유세 과세표준을 산정할 때 2022년이 아닌 2021년 공시가격을 활용해 세 부담이 늘어나는 것을 막는 방안을 발표했습니다. 국회예산정책처는 이번 방안이 오히려 2023년 이후 보유세 부담 증가폭을 키울 수 있다고 지적했습니다.

원문 기사 보러가기 : https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2022/04/367161/

드디어 건물주가 됐다.

과연 건물주가 되기만하면 다 끝일까?

우스갯소리로 조물주 위에 건물주라는 말이 있습니다. 불로소득의 대명사가 되어버린 건물주는 정말 우리들의 생각처럼 일 하나 하지 않고도 수익이 생기는 꿈의 직업일까요?

실상 건물주의 입장은 다릅니다. 건물에 있는 시설을 관리하고 임차인들과 소통하는 일들이 마냥 쉽지만은 않습니다. 이 때문에 해외에서는 일찌감치 건물관리 서비스를 이용하는 것이 보편화되어 있는데요. 실제로 우리나라에서도 관리 서비스를 사용하는 건물주가 점점 늘어가는 추세세입니다. 지금부터 구독자분들이 임대업을 영위하면서 겪게 될 내용들을 현실적으로 전달해볼게요.

건물관리는 누가 할까요?

건물관리는 건물의 규모, 종류 등의 조건에 따라 건물의 소유주가 직접 관리를 하거나, 전문적인 건물관리 업체 또는 외부 건물관리인에게 위탁관리를 맡기기도 합니다. 특히 건물의 소유주가 본업이 있는 경우에는 많은 시간을 건물관리에 할애할 수 없기 때문에 건물관리인의 필요성이 강조됩니다.

일반적으로 건물관리인라고 하면 상가건물의 상주관리인이 먼저 떠오르는데요. 실제로 비상주로 건물을 관리하는 업체들도 많이 있고, 부동산 거래가 활발해진 만큼 건물관리 업체들을 찾는 수요도 많아졌습니다.

건물을 직접 관리하는 것과 위탁관리하는 것은 선택사항이지 정답은 없습니다. 만약, 건물을 직접 관리하게 되면 인건비 등 추가적인 관리 비용이 줄어들게 됩니다. 그러한 비용 절감이 직접 관리의 메리트가 될 수 있겠지만 특수한 상황에서는 전문관리자의 부재로 인해 비용이 더 가중되는 경우도 있습니다. 이처럼 건물관리는 상황 및 여건에 따라 적절한 관리 방법을 정하는게 정답일 것 같네요.

현실적 건물관리의 범위는?

'건물 관리'라는 단어는 단순 '시설 관리'라는 느낌이 많이 납니다. 실제로 건물관리를 하다 보면 시설관리가 건물관리의 절반 이상이라는 생각이 들 정도입니다. 시설관리는 문자 그대로 건물의 물리적 형상, 구조물 등의 시설들을 유지 보수하고 관리하는 것을 뜻하는데요.

건물의 시설관리의 본질적인 목표는 바로 '유지 보수'입니다. 일반적으로 시설물의 유지 보수에 투입되는 비용이 시설물이 완전히 고장 난 후 발생되는 교체 비용보다 현저히 적기 때문입니다.

그렇다고 시설관리만 하면 건물의 가치가 상승할까요? 건물의 물리적인 부분을 시설관리를 통해 신경 썼다면, 추가적으로 건물주는 건물 가치 증대를 위해 자산관리의 관점으로 건물을 관리해야 합니다. 대표적인 예로 임대차관리가 있습니다.

건물주는 임대차관리를 함에 있어서 정말 다양한 상황을 경험하게 됩니다. 왜냐하면 임차인의 입장에서는 임대인과 1:1로 소통하면 되지만, 건물주는 다양한 성향을 가진 임차인들과 소통해야 하고 관계도 잘 유지해야 합니다. 각 임차인마다 계약기간, 임대료, 납부 일자 등이 모두 다르고 그에 맞춰 일일이 대응해야 하기도 하죠.

임차인의 수가 적다면 모르겠으나 임차인의 수가 많은 경우라면 모든 것을 혼자 해내기 어렵습니다. 특히나 건물주가 임대차계약을 직접 체결해야 하는 경우에는 계약 내용을 혼자 고민해야 하기 때문에 각 임차인에 맞춰 철저히 검토 후 계약을 체결해야 합니다.

그러면 건물관리 업체는 무슨 일을 하나?

건물주들이 겪는 어려움들 때문에 전문적인 건물관리 서비스가 등장하였고, 이들은 건물주들이 겪는 대부분의 번거롭고 괴로운 요소들을 해소합니다. 특히, 경험이 축적된 건물관리 업체들은 기본적인 인프라와 설비를 가지고 있어 건물주의 비용과 시간을 절약합니다.

첫 번째, 시설·미화 관리

대표적으로 시설관리 및 미화관리입니다. 그중에서도 누수나 동파 관련 문제는 문제가 발생된 후 시간이 지속될수록 비용 부담이 더욱 커지고 해결 시간도 오래 걸립니다. 이 때문에 건물 관리 업체는 정기점검 등을 통해 누수, 동파, 외벽의 파손 등을 파악하고 필요에 따라 미리 조치합니다. 이러한 정기점검은 건물 관리에 있어 적은 비용으로 높은 효율을 만들어 낼 수 있습니다.

건물 관리 업체는 관리 건물에 전기, 승강기, 소방 등의 위탁업체가 있다면 이들과 협업하여 건물을 효율적으로 관리합니다. 뿐만 아니라 깨끗한 건물을 유지관리하기 위해 건물 내 게시판, 간판, 우편함, 분리수거함 등 미화 관련 항목들을 관리합니다.

두 번째, 임대차 관리
임대차 관리는 부동산 수익률과 직결되므로 가장 중요한 관리 항목 중에 하나입니다. 임대차 관리과정에서 건물 관리 업체는 건물주의 대리인으로서 업무를 수행하기 때문에 원칙적으로 건물주의 의사를 고수합니다. 그러므로 건물주는 임차인과 직접 소통하지 않아도 되고 이에따른 직접적인 감정적 대립도 없다는 장점이 있습니다.

건물주가 제일 고심이 많을 때는 바로 임대차 계약의 만료 시기입니다. 건물주는 이 시기에 계약의 연장, 보증금, 권리금, 공과금, 원상복구 등 다양한 원인으로 임차인과 분쟁이 발생합니다. 보통 이러한 분쟁이 쉽게 해결되기는 매우 어려우며, 법적인 조치를 취하는 경우도 많이 있습니다.

이러한 문제를 건물 관리 업체가 해결해 준다면 건물주는 계약의 만료 시기마다 스트레스 받는 일이 매우 적어질 것입니다. 그리고 건물 관리 업체는 계약의 만료 시기 이전에 건물주와 밀접하게 소통하기 때문에 예상치못한 분쟁이 발생하는 것을 방지할 수 있습니다.

세 번째, 공실 관리
건물 임대업에서 공실에 대한 위험성은 항상 염두해 두어야 합니다. 그렇다고 당장의 공실 문제를 해소하기위해 건물의 입지 및 특성은 고려하지 않고 아무 임차인과 임대차 계약을 체결하다가는 건물의 가치가 훼손될 수 있습니다.

예를 들어 학원 또는 병원이 입점한 건물에 노래방 또는 클럽 같은 유흥시설이 입점하게 된다면 임차인들 간의 갈등도 생길 수 있고 추가적인 공실이 발생했을 때 그 공실이 해결되지 않을 위험이 있습니다.

이러한 위험을 방지하기 위해 건물 관리 업체는 자체 네트워크와 노하우를 통해 공실 해결 방안을 제안하거나 또는 적절한 임차인을 직접 선정하기도 합니다.

네 번째, 행정업무 지원
건물을 관리하는 데에는 시설관리 업무 외에도 행정적인 업무가 상당히 많습니다. 매월 각각의 임차인의 임대료 및 관리비 정산은 물론, 세금계산서의 발행도 건물주의 업무 중 하나입니다.

건물주가 직접 행정업무를 하거나 직접 관리인을 고용하는 경우, 관리인의 퇴직, 경험 부족 등의 예상치 못한 문제로 인해 장기적으로는 비효율적일 수 있습니다. 하지만 건물 관리 업체는 축적된 경험을 토대로 업무를 처리합니다. 그리고 만약 업무 담당자가 변경되더라도 대체 인력을 통해 정해진 체계와 메뉴얼대로 지속적인 업무가 가능합니다.

다섯 번째, 매도 컨설팅
건물주가 건물의 매도를 고려 중일 때에도 건물 관리 업체는 많은 도움을 줄 수 있는데요. 특히나 다양한 경험이 있기 때문에 내 건물의 매도시기와 매매금액 결정에 도움을 줄 수 있습니다. 내가 시세보다 더 비싼 금액으로 매도하고자 할 때에는 건물의 가치를 증대시킬 수 있는 방향을 제시해줄 수도 있습니다.

요즘에는 위와 같은 다양한 이점들 덕분에 건물관리 전문 업체의 서비스를 이용하는 것이 소비가 아닌 투자가 되고 있습니다. 그러나 건물 관리 업체의 비용과 서비스 품질은 투명하게 공개돼있지 않기 때문에 신중하게 업체를 선정해야 합니다. 그리고 내 건물에 맞는 맞춤 서비스를 제공해주는 업체를 선정하는게 가장 중요합니다.

일상생활에도 유용한 부동산 정보 사이트

최근들어 부동산에 대한 관심이 남녀노소 가리지 않고 많아지고 있습니다. 실제로 점점 부동산관련 데이터들의 접근성이 좋아지고 있어 손품 팔기에도 좋은데요. 실제로 부동산 업에 종사하는 실무자들이 적극 활용하고 있는 사이트와 앱을 소개합니다.

1. 일사편리 부동산정보조회 시스템 - http://kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do

일사편리는 정부24, 인터넷등기소와 같은 결제가 수반되는 사이트가 아닌 무료로 정보를 빠르게 검색할 수 있는 사이트입니다. 위 사이트의 정보는 부동산관련 시스템을 활용하여 제공하는 정보로 증명서로서의 효력이 없습니다. 하지만 토지의 면적, 건축물의 현황, 토지이용계획, 공시지가 등 다양한 부동산 정보를 검색 한번에 확인할 수 있기 때문에 실무에서 유용하게 사용하고 있습니다.

2. 밸류맵 - https://www.valueupmap.com/

PC에서도, 휴대폰 앱으로도 이용할 수 있는 밸류맵은 빌딩 실거래가를 살펴볼 수 있습니다. 원하는 지역이나 유형, 금액 등을 검색하면 실거래 금액 뿐만 아니라 토지 모양, 용도, 경사도, 신축년도, 건물구조 등까지 파악이 가능합니다. 대출정보도 미리 계산해볼 수 있으며, 소상공인시장진흥공단 지정 상권도 한눈에 파악할 수 있기에 보다 좋은 매물을 보는 안목을 키우기에 좋습니다.

3. 디스코 - https://www.disco.re/

밸류맵 사이트보다 좀 더 디테일한 확인을 하고 싶다면 디스코 부동산 사이트를 추천합니다. 밸류맵은 시인성이 좋다는 장점이 있으나 정보가 간단한 편인 반면 디스코에서는 구체적인 정보를 얻을 수 있습니다. 거래 사례도 많고 실시간으로 올라오는 뉴스 정보와 동네 채팅을 확인할 수 있어 재미요소도 있습니다.

이용방법은 밸류맵과 비슷하고 디스코도 역시 PC와 휴대폰 앱, 두 가지 방법으로 이용 가능합니다.

4. 세움터 - https://cloud.eais.go.kr/

세움터는 건축행정업무의 전산화 시스템으로서, 건축, 주택, 건축물대장, 사업자 업무 등을 전산화하여 민원인이 관공서를 방문하지 않고, 행정업무를 볼 수 있도록 제공하며 2008년 6월 이후 전국 시행되고 있습니다. 세움터를 활용하시면 토지대장, 건축물대장 부동산 서류를 발급하는 것 뿐만 아니라 건축인허가, 대수선, 용도변경 등의 건축행위 관련한 허가신청 및 신고를 온라인에서 할 수 있습니다.

실제로 건축사 사무소에서는 온라인 민원처리의 효율성 때문에 실무에서 유용하게 사용하는 사이트입니다. 그리고 건축허가신고현황을 볼 수 있기때문에 주변의 건축행위가 진행 중인 건물들의 개요도를 볼 수 있습니다.

5. 하우스플래너 - https://www.hausplanner.com/main

최근에 나온 건축과 관련한 플랫폼입니다. 건축에 관련된 과정을 투명하게 공개하겠다는 취지로 만들어졌습니다. 건물 건축 현황과 공정들이 투명하게 공개되는 사이트라 공정이 어디까지 진행됐고, 처리작업과 관련된 정보도 나옵니다.

실제로 건축을 준비하는 과정은 굉장히 어려운데요, 하우스플래너는 건축주와 건축사사무소, 감리자 등 공사 관계자들이 공사기간 동안 소통할 수 있는 협업 서비스를 비롯한 다양한 온라인 서비스를 제공합니다. 시공사 선정에 대한 고민이 있는 분들은 참고해보시는 것도 좋을 것 같네요.