왜 상업용 부동산인가? 왜 강남을 선택하는가?

2022년 4월 셋째주

2022. 4. 19.

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1. 부동산 주요뉴스 Top 5
2. 부동산 이야기 : 왜 상업용 부동산인가? 왜 강남을 선택하는가?

3. 알아두면 언젠가 써먹을 부동산 상식
4. 알파카 유튜브 : 강남 대표, 청담동 상권 탐방!

1. 주식보다 부동산, 재테크책 시장 '선수 교체'
3월 들어 대선효과·증시하락 부동산책 판매는 17% 증가하고 주식책 매출은 13% 감소했습니다. 재테크 도서 시장이 주식 책에서 부동산 책으로 주력 선수를 교체한 것인데요. 연초부터 '고난의 행군'을 이어가는 국내 주식 시장의 부진과 최근 대통령 선거의 결과를 계기로 부동산 시장에 대한 관심이 커지며 판세가 뒤집힌 것입니다.
원문 기사 보러가기 : https://www.mk.co.kr/news/culture/view/2022/04/345460/

2. '돈의 가격' 금리… 올리면 정말 물가·집값이 잡힐까?
금리와 집값, 주가 등 자산 가격 사이의 관계는 뗄 수 없는 관계인데요. 금리가 오르면 대출을 받아 부동산이나 주식에 투자하기가 부담스러워집니다. 따라서 금리 상승은 집값과 주가 하락의 요인으로 해석됩니다. 반대로 금리 하락은 기업이 얻을 미래수익의 현재가치를 높여줌과 동시에 빚투(빚내서 투자)의 부담도 줄여주기 때문에 부동산과 주식 투자를 부릅니다.

하지만 실제 금리와 자산 가격의 관계는 그렇게 단순하지 않습니다. 금리가 좋다는 것은 경기가 좋다는 것을 의미할 수도 있습니다. 따라서 금리 상승가에 집값과 주가가 오르기도 합니다. 반면 금리가 내릴 때는 보통 경기가 좋지 않을 때, 금리 하락기에 집값과 주가가 함께 내려갈 수도 있습니다.
원문 기사 보러가기 : https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=2022041845291

3. 인수위 '부동산 정책 발표' 정부 출범 뒤로 미룬다
대통령직인수위원회가 차기 정부 출범 이후 새 부동산 정책을 발표하기로 했습니다. 재건축 등에 대한 규제 완화 기대로 집값 불안이 재연되고 있는 데 따른 조치입니다. 원일희 인수위 수석부대변인은 18일 서울 통의동 인수위 사무실에서 브리핑을 통해 "부동산 정책은 새 정부가 종합적·최종적 결론을 발표할 것"이라며 "발표 시점이 상당 기간 늦춰질 것 같다"고 말했습니다. 다만 그는 "인수위 부동산 태스크포스(TF)가 논의해온 부동산 정책은 내부적으로 많이 정리됐다"고 덧붙였습니다.

원문 기사 보러가기 : https://www.hankyung.com/politics/article/2022041846151

4. 대선 후 강남·서초구 매매 절반이 최고가로 거래됐다
대통령선거 이후 거래된 서울 강남구·서초구 아파트의 절반이 신고가를 기록한 것으로 나타났습니다. 이들 아파트의 평균 가격 상승은 약 4억원에 달합니다. 한국부동산원 자료에 따르면 대선 이후 (3월 10일~4월 12일) 강남구와 서초구에서 총 59건의 아파트 거래가 이뤄졌습니다. 이 중 29건의 거래는 직전 최고가에 비해 가격이 상승했습니다. 강남구·서초구 아파트 거래의 49.2%가 신고가를 경신한 것입니다.
원문 기사 보러가기 : https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202204182201035

5. ‘재건축 초과이익 환수제’ 완화 검토에… 서초, 은평구 부담금 부과 절차 중단

윤석열 정부가 ‘재건축 초과 이익 환수제’ 완화를 검토하는 것이 알려지면서 서울 일부 구청들이 재건축 부담금 부과 절차를 사실상 중단하게 되었습니다. 특히 서초구청과 은평구청은 “대통령 당선인 공약에 재건축 초과 이익 환수제 완화가 포함돼 있어 새 정부 출범 후 정부와 서울시 등과 협의해 추진하겠다”는 입장입니다. 새 정부가 초과 이익 환수제를 수정하려 하더라도 더불어민주당이 반대하고 있어 당장 제도가 바뀔 가능성은 적으며 6월 지방선거 결과에 따라 기약없이 미루어질 수 있습니다.

원문 기사 보러가기 : https://url.kr/w81obm

왜 상업용 부동산인가? 왜 강남을 선택하는가?

대출과 세제 강화 등 강력한 부동산규제로 인해 얼어붙은 부동산시장은 그야말로 시장위축의 위기를 앞당겼습니다. 하지만 주택시장과는 달리 상업용 부동산은 코로나 팬데믹 상황임에도 불구하고 활발한 거래량을 보여주고 있는데요. 여기에 물가상승에 따른 우려로 인한 인플레이션 헷지(hedge) 수단으로써 부동산 상품이 다시 한번 주목받으면서 절대적 우위임을 다시 한번 실감하게 됐습니다. 규제로 인한 반사이익과 경제 호전 분위기 속 몰리고 있는 상업용 부동산의 현 주소를 살펴보겠습니다.

첫번째. 지속되는 저금리 기조 & 넘쳐나는 유동성
지난 2020년 6.17 부동산대책 이후 전국적으로 조정대상지역에 해당하는 지역이 수도권을 대상으로 대폭 증가하며 이로인한 풍선효과로 비수도권 지역까지 영향을 받은 바 있었습니다. 이러한 현상은 올 상반기까지 꾸준히 이어지는 가운데 아파트 매매가격지수의 경우 좀처럼 호전되지 않는 분위기를 유지하고 있는데요.
부동산시장에서는 부동산가격의 지속적인 상승에 대한 결정적 원인으로, 저금리 기조가 지속되고 있는 상황에 주목했습니다. 지난 2008년 금융위기 이후 낮은 금리와 유동성 장세로 인해 부동산가격이 이미 크게 오른 상황에서, 최근 코로나19로 인해 기준금리를 0%대까지 인하한 바 있었죠. 이로 인해 10여년간의 저금리의 장기화로 인하여 시중유동성이 지속적으로 증가하였고 부동산시장의 수요가 꾸준하게 증가하면서 가격의 급격한 상승세를 만들었습니다.

이같은 현상이 시장에 종합적으로 형성되어 있는 가운데, 정부에서는 아파트에 이어 토지까지 대출 및 세금 규제 강화로 매수위축 분위기를 조성하였고 이에따라 투자자들은 자연스럽게 주거용에서 상업용 부동산시장으로 수요가 쏠리고 있는 것으로 나타났습니다. 투자자들 입장에서는 안정적이고 규제 영향을 덜 받는 투자처를 확보하는 것이 곧 레버리지 효과 증대로 인한 기대수익률을 높일 수 있음을 뜻하기 때문에 상업용 부동산의 매수수요가 꾸준히 증가하는 것이죠. 그중에서도 입지여건이 우수하고 유동인구가 풍부한 곳(강남이 가장 대표적인 예)에서 안정적인 임대수익과 이에 따른 시세차익을 발생시킬 수 있는 만큼 매수를 검토할 때에는 다양한 관점에서 살펴볼 필요가 있습니다.

두번째. 인플레이션 헷징이 가능한 자산, 부동산

위에서 언급한대로 10여년간의 장기적 저금리 기조로 인하여 시장에서는 인플레이션 헷지 수단 중 하나인 부동산의 선호도가 커졌습니다. 특히 코로나19로 백신접종 확대와 사회적 거리두기 모든조치 해제는 일상회복에 대한 기대감과 경제활동의 재개로 지역상권이 살아날 조짐이 보인다는 점은 부동산의 가치상승에 긍정적이라고 볼 수 있습니다.

현재 기준금리는 작년 8월부터 4차례 인상하여 1.5%로 높아졌는데요. 그러나 이러한 금리 인상에도 불구하고 우리나라는 과거부터 지속적으로 부동산 가격이 상승해왔다는 점을 근거로 '인플레이션 헷지에 가장 강력한 수단은 부동산이다.'라고 여기는 분위기가 만연합니다. 실제로 변동성이 큰 주식과 비트코인 등과 같은 위험자산 투자자들의 일부는 부동산과 같은 안전자산으로 자금을 옮기고 있습니다.

그러나 최근 미국 연방준비제도(FED·미연준)는 2024년까지 인플레이션을 내다보았고 지속적인 금리인상을 예고함에 따라 대외의존도가 높은 우리나라도 그러한 지속적 금리인상에 대비해야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다. 따라서 '영끌'과 '빚투' 열풍에 몸담았던 투자자들은 상황을 예의 주시 해야함이 분명하지만, 그럼에도 불구하고 국내 수도권 상업용 부동산 시장은 좀처럼 불씨가 꺼지지 않고 있습니다.

세번째. 상업용 부동산으로의 쏠림 현상

법인을 비롯한 개인투자자들은 정부의 강도 높은 부동산대책에도 불구하고 끝없는 상승세를 이어나갔던 주택가격을 근거로 상업용 부동산의 매수세는 오히려 강력해진 것을 실감하고 있습니다. 매번 부동산대책이 발표될 때마다 투자자들의 관심이 주거용 부동산에서 상업용 부동산으로 모아지긴 했는데요. 그 이유로는 재작년 12.16 대책에서 고가주택 매수 시 대출규제 강화에 대한 내용 뿐만아니라 작년 6.17 대책 이후 주택자금조달계획서 제출강화를 비롯하여 다주택자를 중심으로 세금규제가 강력하게 이뤄지면서 주택 및 아파트 투자에 대한 부담감을 더욱 커지게 만들었기 때문입니다.

하지만 이와 다르게 상업용부동산은 호황기를 이어나가고 있는데요. 주택시장의 강력한 부동산대책과 경기회복 기대에 따른 반사이익으로 상업용 부동산은 지난해 코로나19 상황임에도 역대 최대 거래량을 기록했습니다. 이미 웬만한 아파트 한 채 값과 비슷해진 꼬마빌딩은 투자자들의관심을 상업용 부동산으로 쏠리게 하기 충분했고 이에따라 투자수요가 대폭 증가했습니다.

※ 2021년 전국에서 거래된 상업·업무용 건물은 전체 건축물 거래량의 18% 수준으로, 2006년 관련 집계가 시작된 이후 가장 높은 비중이다. (한국부동산원 발표자료 중)

네번째. 가장 환금성이 뛰어난 지역

서울 강남권역(강남3구)은 거래량과 거래액 모두 최다·최고치를 기록하면서 여전히 시장에서의 우위를 선점하고 있는데요. 최근 스타트업 기업을 중심으로 투자유치와 사업확대 등 오피스 수요가 증가하면서 서울 강남권역의 입지가 더욱 뚜렷해지고 있습니다.

강남권역 상업용 부동산 시장이 팬데믹 상황에서도 크게 각광받고 있는 이유는 무엇일까요? 우선 서울 전역을 이동할 수 있는 편리한 대중교통으로 인해 외부유입 인구를 그대로 흡수시키기 가장 최적화된 지역이기 때문입니다. 게다가 서울 일자리의 30%가 몰려있는 입지환경 속에서 직장인들의 높은 소비력과 서비스 산업의 발달, 기업의 투자 등으로 꾸준히 서울 외곽지역의 자본이 유입되고 있어 부동산 가치형성에 따른 임대수익 및 시세차익 증대 효과가 타 지역에 비해 매우 크게 나타나고 있습니다.

추가적으로 최근 강남권역을 중심으로 강남-신사 구간의 신분당선 개통과 영동대로 복합환승센터, 글로벌비즈니스센터(GBC), 수도권 광역급행철도(GTX) 등 다수의 개발호재에 대한 기대감으로 매수 수요가 꾸준하게 증가했고 부동산의 거래시장에서의 환금성도 좋아졌습니다. 주식으로 예를들면 강남권역은 블루칩(우량주)에 해당하는 지역이고 꾸준한 매수 수요는 그 가치를 뒷받침해주고 있습니다. 특히나 강남권 부동산 가격은 더 강력한 하방경직성을 가진다는 점과 더불어 위에서 언급한 강남권역의 장점 및 호재들을 조합하여 볼 때 여전히 1순위 투자지역으로 각광받고 있습니다.

헷갈리는 부동산 용어, 전용면적? 공급면적? 계약면적?

주택 또는 사무실 임대를 많이 알아보신 분들은 공급면적, 전용면적 등의 단어를 많이 들어보셨을텐데요. 의외로 그 뜻을 정확히 알고계시는 분들이 많지 않다는 것!
오늘 알파카가 쉽고 빠르게 알려드리겠습니다:)

- 전용면적이란?
임대차공간에서 방이나 거실, 주방, 화장실 등 모두를 합한 면적을 뜻합니다.
공용으로 사용하는 면적을 제외한 나머지 바닥의 면적이고, 실제로 계약자가 독점적으로 사용하는 면적을 뜻합니다.

- 서비스면적이란?

기본으로 제공하는 전용면적 외의 덧붙여 제공되는 면적으로 대표적으로 발코니 면적이 있습니다. 이것은 용적률, 전용면적, 공용면적, 계약면적 등 어디에도 포함되지 않는 면적입니다. 그래서 서비스면적이라고 부르며 서비스면적에 따라 실사용 공간의 체감이 많이 달라집니다.

- 공용면적이란?

공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉩니다.

(1)주거공용면적은 공동현관, 계단, 복도, 비상구, 엘리베이터 등 한 건물 안에서 여러 사람이 공동으로 사용하는 공간의 면적을 뜻합니다.

(2)기타공용면적은 건물 밖에 있는 경비실, 주차장, 커뮤니티시설 등 부대시설의 면적을 뜻합니다.

- 공급면적과 계약면적
공급면적 = 전용면적 + (1)주거공용면적

계약면적 = 전용면적 + (1)주거공용면적 + (2)기타공용면적

원칙적으로 공급면적과 계약면적은 다르고, 공급면적에는 (2)기타공용면적이 포함되지 않습니다.

강남 대표, 청담동 상권 탐방!

어느새 꽃들이 가득한 봄이 찾아왔습니다.
그래서 이번 알파카 영상에는 봄을 닮은 새로운 뉴페이스가 등장하며, 부린이들이 원하고 궁금해 할 만한 신선한 질문을 통해 궁금증을 해소하는 시간을 가져보았습니다.

해당영상에는 직접 청담동 상권을 돌아다니면서 위반건축물이란 무엇인지, 불법 증축으로 페널티는 없는지와 같은 구독자들이 궁금해 할만한 내용을 담아보았는데요.

건물의 계단은 건축물에 포함되기 때문에 허가받은 건축면적 안에 설치해야 하는데요. 허가를 받지 않고 건물 외부에 계단을 설치하는 경우 무단 증축에 해당하여 건축물대장에 위반건축물 등재 및 이행강제금이 부과될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

건축물 용도변경이나 건물 리모델링을 고려하고 있다면 매입하려는 건축물에 무단증축 등의 위법사항이 있는지 사전에 확인을 해야 합니다.
뿐만아니라 청담동의 맛집 정보도 함께 담아보았으니 자세한 내용이 궁금하시다면

아래 영상을 통해 확인해보세요!

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