HERE WE GO, ALPACA! 🦙

안녕하세요, 알파카입니다.

1️⃣ "임대료에 백기 들고 다 떠났는데"…올영·다이소 들어선 이유

2️⃣ 성수동 쾌속변신 … 오피스·호텔 잇단 착공

[마켓 트렌드]

한때 국내 대표 패션·뷰티 상권이었던 신사동 가로수길이 다시 움직이고 있습니다.

높은 임대료와 코로나19를 거치며 공실이 크게 늘었지만, 최근 CJ올리브영과 아성다이소가 잇따라 신규 매장을 열면서 상권 회복 가능성에 관심이 커지고 있습니다.

특히 주목할 점은 단순히 매장이 하나 들어오는 것이 아니라, 외국인 관광객을 끌어들이는 대형 앵커테넌트가 다시 가로수길에 모이고 있다는 점입니다.

다이소는 이달 말 신사가로수길점을 새롭게 선보입니다. 이미 신사역점이 있음에도 가로수길 한복판에 추가 매장을 내는 것입니다.

올리브영 역시 지난 5월 세로수길점을 오픈했습니다.
4층, 약 174평 규모의 대형 매장으로 기존 신사점·신사서초점·가로수길 타운점까지 포함하면 인근에만 4개 매장을 운영하게 됩니다.

특히 세로수길점은 외국인 매출 비중이 80%에 육박하는 것으로 나타났습니다.

가로수길이 단순한 국내 패션 상권이 아니라 외국인 관광객을 겨냥한 K뷰티·라이프스타일 상권으로 다시 변화하고 있는 것입니다.

이번 변화의 핵심에는 외국인 관광객이 있습니다.

가로수길 주변에는 성형외과와 피부과가 밀집해 있어 외국인 관광객의 시술 후 화장품·스킨케어 구매 수요가 자연스럽게 발생하고 있습니다.

실제로 올리브영은 이러한 수요를 '애프터케어' 시장으로 보고 관련 상품과 매장을 확대하고 있습니다.

여기에 다이소 역시 외국인 방문객 증가와 매출 가능성을 확인하고 신규 출점을 결정했습니다.

결국 가로수길의 회복은 과거처럼 패션 브랜드가 모이는 방식이 아니라, 외국인 소비를 기반으로 한 리테일 상권의 재편으로 볼 수 있습니다.

아직 가로수길의 모든 지표가 회복된 것은 아닙니다.

신사역 상권 공실률은 17.5%로 북촌 1.6%, 명동 5.1%, 강남 6.7%, 도산대로 7.8%보다 여전히 높은 수준입니다.

하지만 부동산 시장에서는 이 같은 높은 공실률과 과거 대비 낮아진 가격을 저점 매수의 기회로 보는 시각도 나타나고 있습니다.

전성기 당시 가로수길 건물 가격이 평당 약 3억원까지 올랐지만 최근에는 약 2억원 수준까지 낮아졌다는 분석입니다.

즉, 아직 상권이 완전히 회복된 것은 아니지만 가격 조정이 충분히 이뤄진 상황에서 앵커테넌트가 다시 들어오기 시작했다는 점이 중요한 변화입니다.

이번 가로수길 사례에서 중요한 것은 "공실률이 높다 = 상권이 끝났다"라고 단순하게 판단하기 어렵다는 것입니다.

상권이 침체된 이후에도
✔ 외국인 소비가 유입되고
✔ 핵심 앵커테넌트가 출점하고
✔ 주변 임차 수요가 살아난다면

상권의 분위기는 다시 바뀔 수 있습니다.

특히 올리브영과 다이소처럼 자체적으로 강한 집객력을 가진 브랜드의 출점은 주변 상권의 유동인구와 소비를 함께 끌어올리는 효과를 기대할 수 있습니다.

가로수길을 볼 때 단순히 현재 공실률만 보는 것보다,

"앞으로 어떤 임차인이 들어올 수 있는가?"

를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

현재 임대료가 낮아졌더라도 향후 외국인 소비와 앵커테넌트의 집객력을 바탕으로 임대료를 다시 끌어올릴 수 있는 건물인지가 중요합니다.

결국 상권 회복 초기에는 이미 완성된 상권보다 가격이 조정된 상권에서 변화의 신호가 먼저 나타나는 경우가 있기 때문입니다.

가로수길의 변화는 '죽은 상권의 부활'보다, 외국인 소비와 앵커테넌트를 중심으로 상권이 다시 재편되는 과정에 가깝습니다.

공실률이 높은 지금, 중요한 것은 "얼마나 비어 있느냐"보다 "누가 다시 들어오기 시작했느냐"입니다.

[마켓 트렌드]

한때 공장과 창고가 밀집했던 서울 성수동이 빠르게 변하고 있습니다.

연무장길을 중심으로 한 상권 성장에 이어 오피스·주거·호텔·문화시설을 갖춘 복합도시로의 개발이 동시에 진행되면서 성수동의 도시 기능 자체가 확대되고 있습니다.

특히 준공업지역 규제 완화와 대형 개발사업이 맞물리면서 성수동이 강남과 홍대에 버금가는 서울의 새로운 업무·주거·상업 중심지로 성장할 가능성에 관심이 커지고 있습니다.

성수동의 가장 큰 변화는 대규모 개발사업입니다.

대표적으로 옛 삼표레미콘 부지에는 오피스·주거·호텔 등이 결합된 대규모 복합시설이 들어설 예정이며, 인근 뚝섬에서도 호텔·레지던스·공연장 등을 포함한 복합단지 개발이 추진되고 있습니다.

기업들의 오피스 진출도 이어지고 있습니다.

• 그랜드 성수
• 크래프톤 신사옥
• 무신사 캠퍼스 E4
• HL그룹 신사옥

등이 순차적으로 들어설 예정입니다.

여기에 성수전략정비구역 1~4지구 개발까지 본격화되면 주거와 업무시설이 함께 확대되는 구조가 만들어질 전망입니다.

성수동의 변화가 더욱 주목받는 이유는 주거 수요까지 함께 성장하고 있기 때문입니다.

2019~2025년 성동구 아파트 매매에서 30대가 차지하는 비중은 평균 41.8%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 높았습니다.

즉, 성수동은 단순히 사람들이 찾아오는 상권을 넘어 젊은 직장인들이 실제로 거주하고 일하는 지역으로 자리 잡고 있다는 의미입니다.

상권의 성장세도 뚜렷합니다.

성수동의 하루 평균 유동인구는 약 23만~28만명 수준으로 집계됐으며, 지난 1분기 상가 공실률은 3.7%였습니다.

이는 주요 상권과 비교하면 상당히 낮은 수준입니다.

특히 성수동은 관광객뿐 아니라 직장인·거주민·2030 소비층이 함께 유입되는 구조라는 점에서 다른 핫플 상권과 차이가 있습니다.

성수동의 변화가 단순한 유행에 그치지 않을 가능성이 높은 이유는 도시계획의 변화에도 있습니다.

서울시는 준공업지역 내 산업 기능을 유지하면서 주거·문화·업무시설을 함께 개발할 수 있도록 규제를 완화해왔습니다.

특히 지난해에는 준공업지역 공동주택 상한 용적률을 250%에서 최대 400%로 확대했고, 올해는 성수 IT 산업개발진흥지구를 성수 준공업지역 전체인 약 **205만㎡**로 확대했습니다.

패션·디자인 등 문화콘텐츠 산업도 권장 업종에 포함하면서 관련 개발에는 용적률과 높이 규제를 추가로 완화할 계획입니다.

결국 성수동은 산업 → 업무 → 주거 → 상업 → 문화가 연결되는 도시 구조를 만들어가고 있는 셈입니다.

성수동의 가장 큰 변화는 '사람이 찾아오는 상권'에서 '사람이 머무는 도시'로 바뀌고 있다는 것입니다.

기존에는 연무장길을 중심으로 한 리테일과 관광 수요가 성수동의 핵심이었다면, 앞으로는 🏢 일하고 → 🏠 거주하고 → 🛍️ 소비하고 → 🎭 즐기는

기능이 한 지역 안에서 연결되는 구조가 만들어질 가능성이 높습니다.

이른바 '직주락(職住樂)' 복합도시로의 변화입니다.

상업용 부동산 투자에서도 이러한 변화는 중요합니다.

단순히 현재의 유동인구나 임대료만 보는 것이 아니라,

① 앞으로 얼마나 많은 업무시설이 들어오는지
② 주거 인구가 얼마나 늘어나는지
③ 어떤 기업과 브랜드가 들어오는지
④ 개발 이후 상권이 어디까지 확장될 수 있는지

를 함께 봐야 합니다.

특히 성수동처럼 대규모 개발과 규제 완화가 동시에 진행되는 지역에서는 현재의 상권 가치뿐 아니라 향후 도시 기능이 어떻게 바뀔지를 보는 것이 중요합니다.

[마켓 트렌드]

K컬처 인기에 힘입어 외국인 관광객이 급증하면서 서울 숙박업 건물의 투자 가치가 다시 주목받고 있습니다.

특히 종로·중구·마포 등 외국인 관광객이 많이 찾는 지역에서는 숙박시설 거래가 활발해지고 있고, 최근에는 주택이나 기존 건물을 매입해 호스텔 등 숙박시설로 용도변경한 뒤 가치를 높여 매각하는 투자 사례까지 등장하고 있습니다.

숙박업 부동산 시장의 가장 큰 배경은 역시 외국인 관광객 증가입니다.

지난해 방한 외래 관광객은 1,893만명으로 코로나 이전 최고치였던 2019년 1,750만명을 넘어섰습니다.

올해도 상반기에만 1,071만명이 한국을 찾으면서 연간 역대 최고치를 다시 넘어설 가능성이 커지고 있습니다.

특히 외국인 관광객들의 서울 여행 동선도 변화하고 있습니다.

성수동에서 K패션·K뷰티 → 광장시장에서 K푸드 → 동묘에서 빈티지 쇼핑

처럼 기존 명동 중심의 관광에서 서울 곳곳의 핫플레이스로 이동하는 모습입니다.

결국 관광객이 늘어나는 것뿐 아니라 관광객이 머무는 지역 자체가 넓어지고 있다는 점이 숙박시설 투자에서 중요한 변화입니다.

특히 주목할 지역은 성수동입니다.

성수동은 외국인 관광객이 즐겨 찾는 대표적인 핫플레이스로 성장했지만 숙박시설은 상대적으로 부족합니다.

지역별 숙박시설 수를 보면

관광객 수요에 비해 숙박시설 공급이 부족한 상황입니다.

이 때문에 기존 주택이나 근린생활시설을 매입한 뒤 호스텔 등 숙박시설로 용도를 변경하는 투자 방식이 빠르게 늘고 있습니다.

올해 1~5월 서울에서 단독주택·다세대주택 등을 호스텔로 용도변경한 사례는 171건으로 집계됐습니다.

전년 동기보다 약 4배 증가한 규모입니다.

특히 성수동에서는 단순한 용도변경을 넘어 건물의 상품성을 높인 뒤 단기간에 재매각하는 사례도 나타나고 있습니다.

대표적으로 성수동 연무장길 인근 건물은

15억5,000만원 매입 → 용도변경 → 35억원대 매각

으로 약 2배 이상 가치가 상승한 사례가 등장했습니다.

또 다른 북성수 숙박업 건물은 19억원에 매입한 뒤 약 1년간 용도변경과 인테리어를 거쳐 31억7,000만원에 매각됐습니다.

이번 시장의 핵심은 단순히 "숙박업이 잘된다"는 이야기가 아닙니다.

관광객이 증가하고 있지만 숙박시설 공급이 부족한 지역을 찾아 → 기존 건물을 확보하고 → 용도변경과 리모델링을 통해 상품성을 높이는 것

자체가 하나의 밸류업 전략으로 자리 잡고 있다는 점입니다.

특히 성수동처럼 상권은 이미 성장했지만 숙박시설 공급이 부족한 지역에서는 기존 건물의 용도변경 가능성이 새로운 투자 포인트가 될 수 있습니다.

숙박업 건물을 투자할 때는 단순히 관광객 숫자만 확인해서는 안 됩니다.

✔ 외국인 관광객 유입량
✔ 주변 숙박시설 공급량
✔ 용도변경 가능 여부
✔ 건물의 입지와 접근성
✔ 객실 운영이 가능한 건물 구조인지
✔ 용도변경 및 리모델링 비용
✔ 변경 후 예상 매출과 임대료

등을 함께 분석해야 합니다.

특히 "좋은 상권인데 숙박시설이 부족한 곳"은 기존 건물의 용도를 바꾸는 것만으로도 새로운 가치가 만들어질 가능성이 있습니다.

외국인이 많이 찾는 곳에는 소비시설뿐 아니라 숙박시설도 필요합니다.

앞으로의 숙박업 부동산 투자는 '관광객이 어디로 가는가'와 '그곳에 숙박시설이 얼마나 부족한가'를 함께 보는 것이 핵심입니다.

특히 성수동처럼 관광객은 빠르게 늘고 있지만 숙박시설 공급은 부족한 지역에서는 용도변경과 리모델링을 통한 건물 밸류업 기회를 눈여겨볼 필요가 있습니다.

건물을 관리하다 보면 누수 수리보다 더 어려운 문제가 생길 때가 있습니다.
바로 임차인의 보상 요구입니다.

누수 이후 임차료 환급부터 영업손실, 응급조치 비용, 임대료 조정까지 여러 요구가 한꺼번에 들어오는 경우가 있습니다.

이럴 때 중요한 것은 바로 거절하거나 금액부터 약속하지 않는 것입니다.

핵심은 누수 원인 → 실제 사용 제한 → 손해 항목 → 증빙자료
순서로 하나씩 확인하는 것입니다.

'누수 피해'라고 해도 내용은 서로 다릅니다.

• 임차료 감액 또는 환급
• 수리비
• 추가 수도요금
• 폐기된 재료비
• 영업손실
• 기타 손해

이처럼 성격이 다른 항목을 한꺼번에 협의하기보다는 각 항목을 구분해 검토하는 것이 좋습니다.

가능하면 구두 요청보다는 피해 기간 / 청구 항목 / 계산 근거 / 증빙자료를 포함한 문서로 요청받는 것이 안전합니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 "왜 누수가 발생했는가?"입니다.

건물 노후나 공용배관 문제인지, 임차인이 설치한 시설이나 사용상 문제인지에 따라 책임 범위가 달라질 수 있습니다.

따라서

• 현장 사진
• 누수 원인에 대한 업체 소견
• 수리 내역
• 공사 전·후 사진

등을 확보해 두는 것이 좋습니다.

또한 임차인이 얼마 동안, 어느 공간을, 어느 정도 사용하지 못했는지도 구체적으로 확인해야 합니다.

영업을 전혀 하지 못한 기간과 일부 공간만 제한적으로 사용한 기간은 구분할 필요가 있습니다.

모든 손해가 복잡하게 계산되는 것은 아닙니다.

예를 들어 누수로 인해 실제 수도 사용량이 증가했다면 사용량과 요금 내역을 통해 비교적 쉽게 확인할 수 있습니다.

이처럼 객관적으로 확인할 수 있는 손해부터 정산하면 불필요한 감정 대립을 줄이는 데 도움이 됩니다.

다만 일부 비용을 지급할 때는 무엇을 어떤 이유로 지급하는지 반드시 기록해 두는 것이 좋습니다.

특정 비용을 정산했다는 사실이 다른 손해까지 모두 인정한 것으로 확대되지 않도록 처리 범위와 근거를 명확히 남겨야 합니다.

누수 이후 매출이 줄었다고 해서 줄어든 매출액 전체가 곧바로 손해액이 되는 것은 아닙니다.

영업손실을 검토할 때는

• 실제 영업이 중단된 기간
• 누수와 매출 감소 사이의 인과관계
• 누수 이전과 이후의 매출
• 영업하지 않아 절감된 비용
• 실제 영업 제한의 정도

등을 함께 확인해야 합니다.

금액이 크거나 산정 방식에 이견이 있다면 보험사나 손해사정 전문가의 검토를 받는 것도 방법입니다.

관리자가 현장에서 책임 비율이나 최종 보상액을 바로 확정하지 않는 것이 안전합니다.

임차인에게 회신할 때는 내용을 한꺼번에 답변하기보다 구분해서 전달하는 것이 좋습니다.

① 확인된 사실
② 처리가 가능한 항목
③ 추가 증빙이 필요한 항목
④ 현재 판단하기 어려운 항목

이렇게 구분하면 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다.

또한 누수 보상 문제와 누수 원인 제거는 별도로 관리해야 합니다.

보상 협의에만 집중하고 누수 원인을 제대로 해결하지 않으면 같은 피해가 반복되고 또 다른 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

누수 보상 요구가 들어왔다면 아래 순서대로 확인해 보세요.

① 보상 요구를 문서로 받기
② 누수 원인 확인하기
③ 실제 사용 제한 범위와 기간 확인하기
④ 손해 항목별 증빙자료 확인하기
⑤ 확인 가능한 손해부터 정산하기
⑥ 추가 손해는 인과관계와 금액 검토하기
⑦ 누수 원인 제거 및 재발 방지 공사 진행하기