임대차법 시행 이후 서울 아파트의 월세 상승 폭이 전셋값 상승폭보다 큰 것으로 나타났습니다. 전셋값은 안정됐지만 월세는 꾸준히 오르는 추세라 서민들 부담이 커질 것이란 우려가 나오고 있습니다.

 28일 부동산 R114가 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 자료에 따르면 서울 전용면적 84㎡ 아파트의 2022년 상반기 평균 월세는 263만원으로 2년 전인 2020년 상반기 평균 월세 201만원보다 62만원(30.7%) 증가한 것으로 나타났습니다. 연간으로 따지면 매년 744만원의 월세를 추가로 부담해야 하는 셈입니다.

 전세의 월세화가 가속화되면서 전셋값은 하향 안정세를 보이고 있습니다. 부동산원은 "높은 전셋값에 대한 부담과 금리 인상에 따른 월세 전환 문의가 늘며 전세 매물 적체가 이어지면서 서울도 하락세가 지속됐다"라고 밝혔습니다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/07/667263/

서울에서 10년 넘게 방치돼 온 ‘용산정비창 부지’ 개발 계획이 나오자 용산 일대 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 인근 정비구역에서 주택 상가 토지 등을 보유한 조합원이 내놓은 매물을 다시 거둬들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나고 있습니다.

용산구 내 정비구역 상당수가 토지거래허가구역 규제에 묶인 상황인 데다 금리 인상까지 겹쳤지만, 주변 노후 구역으로 개발 기대감이 확산하고 있어 재개발 구역 인근 상권도 정비 창 개발 영향을 받고 있습니다.

삼각지역 뒤편 용리단길 상권은 한강로 구역과 가깝습니다. 그래서 이 상권은 매매가와 권리금이 동시에 오르는 추세입니다. 인근 C공인 관계자는 “용리단길 상가 매매가격이 1년 전 3.3㎡당 1억5000만원이었는데 최근 2억원 선에 호가가 형성돼 있다”라고 설명했습니다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/2022072780291

26일 한국경제신문이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 서울 지역 3000가구 이상 대단지를 전수 조사한 결과, 전체 33개 단지 가운데 8곳은 6월 거래량이 한 건도 없는 것으로 집계되었습니다. 대단지 네 곳 중 한 곳은 거래 자체가 이뤄지지 않았다는 뜻입니다.

 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’(3375가구), 강동구 암사동 ‘강동롯데캐슬퍼스트’(3226가구), 양천구 신정동 ‘목동 신시가지14단지’(3100가구) 등도 지난달부터 거래가 성사되지 않고 있습니다.

 거래량 급감세는 금리 인상과 집값 고점 인식 등이 복합적으로 영향을 준 것이라는 분석입니다. 최근 정부가 세제개편안을 통해 종합부동산세 과세 체계를 주택 수에서 가액 기준으로 바꾸고, 다주택자의 중과 세율을 폐지하는 방안을 추진하면서 다주택자도 급매를 거둬들이는 분위기입니다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/2022072642351

꽁꽁 얼어붙은 국내 부동산 시장이 풀릴 기미를 보이지 않고 있습니다. 거래 절벽이 이어지는 가운데 청약 불패 지역으로 꼽히던 서울에서도 미분양 물량이 쌓이고 있습니다. 6월 말 기준 서울 미분양 주택은 719가구로 전월(688가구) 대비 4.5% 증가했습니다.

특히 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양이 급증하면서 시장 침체 우려를 키우고 있습니다. 서울 준공 후 미분양 물량은 지난달 215가구로 전월(37가구)보다 5배 이상 폭증하였고 서울을 비롯한 수도권 미분양 주택도 지난달 4456가구로 전월(3563가구) 대비 25.1% 증가했습니다. 경기(3319가구)는 같은 기간 35.5% 늘어난 반면 인천(418가구)은 1.9% 줄었습니다.

 가파른 집값 상승으로 고점 인식이 확산된 상황에서 금리 인상까지 겹치며 거래가 실종되고 미분양 주택도 증가한 것으로 보고 있습니다.

https://www.sedaily.com/NewsView/268PLUAWOJ

소상공인의 임대료를 자발적으로 감면해 준 임대인에게 세액공제 혜택을 주는 착한 임대인 제도가 내년까지 운영됩니다. 국가 균형 발전을 위해 지방으로 이전하는 기업에 대한 과세 특례 제도는 강화됩니다.

기획재정부는 이런 내용을 담은 2022년 세제개편안을 21일 발표했습니다. 착한 임대인 제도는 소상공인의 임대료를 인하한 상가 임대차법상 부동산 임대 사업자에게 임대료 인하액의 70%(종합소득 금액 1억원 초과 시 50%)를 세액공제해 주는 제도입니다.

정부는 코로나19에 따른 소상공인의 어려움 등을 고려해 올해 종료하기로 했던 이 제도를 내년까지 1년 연장하기로 했습니다.

https://www.hankyung.com/economy/article/202207218076Y

상가건물임대차보호법(제10조 권리금 회수기회 보호 등) 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다고 규정하고 있습니다.

이에 관련하여 구독자분들이 알아두시면 좋을만한 하급심 판결 (대구지방법원 영천시법원 2022. 4. 27. 선고 2021가소34072 판결)을 소개해 드리려고 합니다.

임차인 A씨는 임대인 B씨에게 임대차 목적물을 보증금 3천만원, 월 임대료 140만원에 임차하면서 기존 임차인에게는 권리금으로 900만원을 지급하였습니다. 그런데 임차인 A씨가 영업을 개시한지 9개월 만에 코로나가 발생해 임차인 A씨는 영업에 타격을 입게 되는데요. 이때 임차인 A씨는 임대인 B씨에게 임대료 인하를 요청하였고 임대인 B씨는 월세를 120만원으로 인하해 주게 됩니다.

그로부터 1년 뒤 증여 등의 이유로 소유주가 임대인이 B씨에서 새로운 임대인 C씨로 변경되게 되는데요. 그 상황에서 임차인 A씨가 기존의 임대차계약을 갱신하려 하자 임대인 C씨는 임차인 B씨에게 보증금을 3,150만원으로 5% 인상하고, 임대료를 120만원에서 147만원으로 올리겠다고 통보합니다. 그리고 전 임대인 B씨가 부담해오던 부가가치세 14만 7000원를 임차인이 부담한다는 조건까지 걸었습니다.

금액 인상 조건 때문에 계약 갱신을 포기한 임차인 A씨는 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인을 찾게 되는데요. 이 과정에서 임대인 C씨는 새로운 임대차 조건을 내걸게 됩니다. 보증금을 기존 3천만원에서 5천만원으로, 임대료는 150만원(부가가치세 15만원 별도)으로 올렸으며, '오래된 건물이므로 언제라도 리모델링 시 조건 없이 비워준다’는 명도 특약을 요구하였습니다.

이러한 상황에서 임차인 A씨는 임대인 C씨에게 항의하면서 3개월치 임대료를 납부하지 않게 됩니다. 이에 따라 임대차 계약 종료 후 임대인 C씨는 임차인 A씨에게 반환해야 할 보증금에서 임차인 A씨가 미납한 임대료뿐만 아니라 임대료 부가가치세와 임대료 인상분까지 모두 공제하고 반환해 줍니다.

“그런 터무니없는 조건이라면 새로운 임차인을 찾지 못할 것이기 때문에 권리금을 받아낼 수 없다”라고 주장하며 임대인 C씨에게 권리금 회수 방해 행위를 명목으로 한 손해배상을 청구합니다.

임대인 C씨

상가임대차 보호법에도 나와있듯이 임차인 A씨는 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으므로 임대인이 권리금 회수 기회를 방해한 경우가 아니라고 주장하였습니다.

이에 대해 법원에서는 권리금 회수 기회 보호의 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지인데, 원고(임차인 A씨)가 연체한 임대료는 해당 임대차 기간(권리금 회수 기회를 보호받는 기간) 중 최후의 3개월분인 점을 비추어 볼 때, 피고가 주장하는 3개월치의 차임 연체로 인한 계약 갱신 거절의 사유에는 해당하지 않는다고 판단하여 임대인 C씨의 항변을 기각하였습니다.

그리고 보증금이나 차임을 기존 계약보다 급격하게 올리는 경우 상가임대차보호법에 따라 법원에서 권리금 회수 방해 행위로 판단하고 있습니다. 또한 ‘언제라도 리모델링 시 조건 없이 비어준다’는 특약을 요구한 것은 차임이 매우 저렴하다는 등의 특별한 이유가 있지 않는 한 새로운 임대차 계약을 체결할 사람을 구하는 것은 매우 어려우므로 임대인이 새로운 임대차 계약이 체결되는 것을 방해하여 권리금 회수를 방해하였다고 볼 수 있습니다.

마지막 3개월간 항의의 이유로 차임을 연체한 것에 대해서 상가 임대차법에서 명문으로 규정하고 있음에도 불구하고 권리금 회수 방해 행위의 예외 사유로 보지 않은 것에 대해서 상급심에서는 어떠한 판단을 내릴지 궁금해지는 판결입니다. 아직 1심 법원 판결이므로 이러한 판결도 있구나라고 참고하시면 좋겠습니다

부동산 거래를 통해 매도인, 매수인, 임대인, 임차인의 입장이 되어보신 경험이 있다면 아마도 '부동산 가계약금'이란 말을 한번쯤은 접해보셨을 겁니다.

'부동산 가계약금'이란 집이나 상가와 같은 부동산계약을 체결하는는 사람이 정식계약 전 다른 사람과의 계약을 막기위해 선지급하는 계약금입니다. 

용어에 '가'가 붙는 만큼 정식이 아닌 임시 계약금의 성격을 띄는데 이는 법률적 용어가 아니기 때문에 실제로 계약이 체결될때 지급 할 계약금의 일부금액이라고 생각하시면 됩니다.

요즘같이 부동산 시장이 조금 다소 잠잠한 시기에는 가계약금을 지급하는 경우가 그리 많지않지만, 매일매일 신고가가 갱신될 정도로 거래시장이 활발할때는 부동산 가계약 후에 매도인의 변심으로 인해 가계약이 파기되는 케이스가 종종 있었습니다.

예를 들어 가계약이 진행된 후에 다른 매수인이 더 높은 가격을 불러 매도인이 단순변심으로 인해 계약을 파기하고 싶을 때, 매도인 입장에서는 가계약금을 받았기에 더 좋은 가격으로 거래를 하고 싶어도 어쩔 수 없는 상황이 발생하기도 합니다.

반대로 매수인과 임차인의 입장에서 가계약 진행 후, 더 좋은 조건의 매물을 발견했을때에도 쉽게 계약을 파기하기는 어려우며, 양측 상황에 따라 가계약금을 돌려받고 주기도 하지만, 돌려받지 못하는 상황도 많이 발생합니다.

Q. 그렇다면 가계약금은 반환이 가능할까요?

부동산 계약시 매도인과 매수인 양측간의 합의가 있었다면 실제 계약서의 작성 여부와 관계없이 구두상 합의만으로도 계약이 이미 체결된 것으로 볼 수 있습니다.

즉, 가계약금이라 하더라도 이미 계약이 성립된 것이기 때문에 계약을 파기하고 싶다고 해서 쉽게 반환받을 수 있는게 아닙니다.

'부동산 매매에 관한 가계약금 입금 당시 매매 목적물과 매매 대금이 특정되고, 중도금 지급 방법에 등에 관한 합의가 있었다면 잔금 지급 시기가 불분명하고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았더라도 매매 계약은 성립했다고 본다'라는 대법원의 판례도 참고할 수 있습니다.

이런 상황에서 일방적으로 계약을 파기하려면 계약금의 배액을 배상하거나 계약금을 포기하여야 합니다.

Q. 가계약금을 반환하여야 하는 경우

첫째로 완벽한 양측의 합의없이 가계약금만 오고 간 경우로, 이는 중도금이나 잔금에 대한 금액을 서로 명확하게 하지 않았을 경우에 해당하기 때문에 가계약금을 돌려받을 수 있는 확률이 생깁니다.

둘째는 목적물의 하자를 숨기거나 미리 고지하지 않은 상태에서 가계약금이 오간 경우인데,

부동산의 하자에 대해서 매수인, 임차인에게 고지를 해야하는 것이 의무사항이기 때문에 이런 의무를 다하지 않고 가계약금을 받았다면 반환받을 수 있습니다.

마지막 셋째는 특약사항에 기재했을 경우입니다. 법적으로도 가장 확실하게 보장받을 수 있는 방법이 이 세번째 방법인데요. 서로 원만하게 협의하여 특약사항에 기재를 하게되면 자료가 남게되고 법적효력이 생기기 때문입니다.

오늘은 부동산 가계약금에 대해서 알아보았는데요. 많은 분들이 부동산 계약 시 가계약금의

개념에 대해서 쉽고 가볍게 여기는 경우가 많아 정작 가계약금 반환분쟁이 발생하였을때 당황하시는 분들이 생각보다 많습니다.

그렇기때문에, 부동산 계약시에는 꼼꼼하게 확인하고 명확한 의사소통으로 추후 손해가 발생하지 않도록 하셔야합니다.