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대기업이 쓸어 담는 '이 곳' 성수동 부동산 시장 분석과 전망

[젠틀몬스터 신사옥 및 연무장길 현장 점검]

✨ 대기업들이 집중 투자하고 있는 성수동 현장을 직접 방문했습니다. 최근 완공된 젠틀몬스터 신사옥을 중심으로, 성수동 상권의 현재와 미래 가치를 집중 분석했습니다.

🏢 젠틀몬스터 타운의 시작: 젠틀몬스터는 임대 대신 직접 토지를 매입하여 '젠틀몬스터 타운'을 조성하는 공격적인 전략을 펼치고 있습니다. 이는 단순한 확장을 넘어 성수동 지역의 장기적인 가치를 선점하려는 의도가 명확합니다.

📈 성수동의 현재 가치: 성수동은 연간 3천만 명이 찾는 성지로, 연무장길 평당 가격은 이미 4억 원을 호가하며 5억 원까지도 충분히 갈 수 있다는 전망입니다. 전문가는 성수동의 전성기는 이제 막 시작되었다고 강조합니다.

🗺️ 투자 유망 지역: 2호선 지상철로 상권이 단절되는 북성수 대신, 상권 연결성이 뛰어난 동성수 지역이 훨씬 더 유망합니다. 더 네이처 홀딩스, 무신사 등 상장 대기업의 투자 동향을 따라가는 것이 가장 현명한 전략입니다.

👉 영상에서 자세한 내용을 확인해보세요.

판례 알아보기 👨‍⚖️: 임대료 고정 특약, 법적 효력은 어디까지일까요?

건물주와 임차인 간의 임대차 계약에서 '임대료 고정' 특약은 흔히 등장합니다. 그런데 예상치 못한 경제 상황 변화로 임대인이 임대료 증액을 요구한다면 어떻게 될까요? 민법 제628조의 '차임증감청구권'을 둘러싼 이번 서울중앙지방법원 판결은 임대료 고정 특약의 중요성과 그 법적 효력에 대해 명확한 기준을 제시합니다. ⚖️

사건 개요: 5년 고정 임대료 계약 중 증액 청구 😮

[사실 관계]

• 원고(임대인)와 피고(임차인)는 임대차 계약 기간 5년 동안 임대료가 고정됨을 명시하는 계약을 체결했습니다.

• 계약 기간 중 원고는 민법 제628조('임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다')에 따라 차임 증액을 청구했습니다.

서울중앙지방법원의 판단: 임대인 청구 기각! ❌

서울중앙지방법원은 원고(임대인)의 차임 증액 청구를 받아들이지 않았습니다. 법원은 다음 두 가지 중요한 이유를 들었습니다.

1. 차임불증액 특약의 유효성: 민법 제628조는 당사자에게 책임 없는 객관적인 경제 사정 변화에 따른 부담 재조정을 위한 것이며, 임대인에게 불리하도록 임대인의 차임 증액 청구를 금지하는 특약은 유효하다고 보았습니다. 즉, 임대차 기간 동안 차임을 증액하지 않기로 특약을 한 경우, 임대인은 민법 제628조에 따른 차임 증액 청구를 할 수 없다는 것입니다.

2. '신의칙에 반하는 사정 변경' 주장 배척: 원고는 차임불증액 특약을 유지시키는 것이 '신의칙에 반할 정도로 사정 변경'이 있으므로 특약에도 불구하고 증액을 청구할 수 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 명시적인 차임불증액 특약을 무효로 할 정도의 실질적인 사정이 있어야 한다고 보았으며, 이 사건 임대차 계약을 무효로 볼 만한 별다른 사정이 없다고 판단했습니다.

건물주를 위한 시사점: 계약 체결 시 신중해야 합니다! 🔑

이 판결은 임대차 계약에서 '임대료 고정' 특약의 중요성을 다시 한번 강조합니다. 법원은 이러한 특약을 매우 강력하게 인정하며, 단순한 경제 상황 변화만으로는 이를 깨고 임대료 증액을 주장하기 어렵다고 판단했습니다.

임대인 입장에서는 민법 제628조가 자연재해나 전쟁, 테러 등과 같이 예측 불가능한 재해가 발생하지 않는 한 적용되는 경우가 드물다고 생각해도 무방할 정도입니다.

따라서 건물주는 임대차 계약을 체결할 때 임대료를 매우 신중하게 결정해야 합니다. 계약서에 명시된 내용, 특히 임대료 관련 특약은 강력한 법적 효력을 가지므로, 장기적인 관점에서 충분히 고려한 후 계약에 임하는 것이 현명한 자세입니다. 🤝

임대관리비 청구서, 깔끔하게 작성하고 발송하는 노하우! 📧

건물주님들, 매월 임대관리비 청구서를 작성하고 발송하는 일, 번거롭게 느껴지시나요? 🤔 하지만 정확하고 체계적인 청구서 발송은 임대료 수납률을 높이고 임차인과의 신뢰 관계를 구축하는 첫걸음입니다. 오늘은 '임대관리비 청구서'를 효율적으로 작성하고 발송하는 실무 노하우를 친근한 전문가 스타일로 알려드릴게요! 🧾

1. 청구서 작성 전, 필수 확인 사항 📋

청구서를 보내기 전에 몇 가지 중요한 내용을 미리 확인해 두세요.

• 계약 내용 확인: 임대차 계약서에 명시된 임대료, 관리비, 각종 특약 사항(정산 방법, 납부 기한 등)을 다시 한번 확인합니다.

• 변동 요금 확인: 전기, 수도, 가스 등 사용량에 따라 변동되는 공과금은 검침일과 사용량을 정확히 파악하여 계산합니다. (지난달과 비교해 갑자기 늘어난 부분이 없는지 확인하면 좋습니다.)

• 정산 방식 확인: 공용 관리비의 경우, 면적 비율로 배분하는지, 정액으로 부과하는지 등 계약서상의 정산 방식을 따릅니다.

2. 청구서, 이렇게 작성하세요! 📝

깔끔하고 명확한 청구서는 임차인의 이해를 돕고 납부를 독려합니다.

• 필수 기재 항목:

  • 발송일자: 언제 청구서가 발송되었는지 명확히 합니다.

  • 수신인 정보: 임차인의 상호명(개인명), 호수(층)를 정확히 기재합니다.

  • 발신인 정보: 건물주의 성명(법인명), 연락처, 사업자 등록번호 등을 기재합니다.

  • 청구 월: 어떤 달의 임대료와 관리비인지 명확히 표시합니다. (예: 2025년 5월분)

  • 청구 내역: 임대료, 공용 관리비, 전기료, 수도료, 가스료 등 항목별로 금액을 상세히 기재합니다. 각 항목의 산출 근거(검침량, 단가 등)를 간략히 명시하면 더욱 좋습니다.

  • 합계 금액: 총 청구 금액을 명확히 표시합니다.

  • 납부 계좌 및 기한: 임대료를 입금받을 계좌 정보와 납부 기한을 정확히 안내합니다. 납부 기한을 놓치지 않도록 미리 알림을 보내는 것도 좋은 방법입니다.

  • 표준 양식 활용: 인터넷에서 '임대관리비 청구서 양식'을 검색하거나, 엑셀 등으로 표준 양식을 만들어두면 매월 편리하게 사용할 수 있습니다.

3. 청구서 발송, 어떤 방법이 좋을까요? 📧

임차인의 상황과 편의를 고려하여 효율적인 발송 방법을 선택하세요.

• 이메일: 가장 보편적이고 효율적인 방법입니다. 임차인의 이메일 주소를 미리 확보하고, PDF 파일로 변환하여 발송하면 깔끔합니다.

• 메신저 (카카오톡 등): 임차인과 소통하는 메신저를 통해 파일을 보내는 것도 편리한 방법입니다.

• 우편: 필요한 경우 우편으로 발송할 수도 있습니다.

• 방문 전달: 건물 내 상주하는 임차인이라면 직접 전달하는 것도 방법입니다.

• 발송 기록 남기기: 어떤 방법으로 발송했든, 언제 누구에게 어떤 청구서를 보냈는지 기록해 두는 것이 중요합니다. 이메일이나 메신저는 전송 기록이 남으므로 유용합니다.

4. 미납 관리 및 후속 조치 🚨

청구서 발송만큼 중요한 것이 미납 관리입니다.

• 납부 기한 알림: 납부 기한 하루 이틀 전, 또는 당일에 문자를 보내 납부를 독려합니다.

• 미납 시 소통: 납부 기한이 지나도 입금이 안 되면 즉시 임차인에게 연락하여 사유를 확인하고 납부를 요청해야 합니다. 초기 대응이 중요합니다.

깔끔하고 체계적인 임대관리비 청구서 작성 및 발송은 임차인과의 원활한 관계 유지와 안정적인 임대 수익 확보에 큰 도움이 됩니다. 오늘 알려드린 노하우로 스마트한 건물주가 되어보세요! 👍

골치 아픈 '건물명도소송', 언제 어떻게 해야 할까요? ⚖️

건물을 소유하고 운영하다 보면, 임차인이 계약 기간이 끝났는데도 나가지 않거나 임대료를 지속적으로 연체하는 난감한 상황에 직면할 때가 있습니다. 이런 경우, 건물주가 건물을 되찾기 위해 법적인 절차를 밟는 것이 '건물명도소송'입니다. 🚪 이 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리지만, 건물주의 정당한 권리를 되찾기 위한 필수적인 과정입니다. 

1. 건물명도소송, 언제 필요한가요? 🤔

• 계약 기간 만료 후 임차인이 퇴거하지 않을 때: 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 건물을 비워주지 않는 경우입니다.

• 임대료 연체: 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기의 임대료를 연체했을 때 계약 해지가 가능하며, 이후 임차인이 퇴거하지 않으면 명도소송을 진행할 수 있습니다.

• 무단 점유: 임대차 계약 없이 건물을 무단으로 점유하고 있는 사람에게 건물을 비워달라고 요구할 때도 필요합니다.

• 계약 해지 후 퇴거 불응: 계약서상 명시된 해지 사유(예: 임차인의 고의적인 건물 훼손)가 발생하여 계약을 해지했음에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우입니다.

2. 명도소송, 이렇게 진행됩니다! 📈

1. 내용증명 발송 (사전 단계): 소송 전, 임차인에게 임대차 계약 해지 사유와 퇴거 요청 내용을 담은 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이는 나중에 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.

2. 점유이전금지가처분 신청 (필수): 명도소송을 제기하기 전에 반드시 해야 할 절차입니다. 점유이전금지가처분은 임차인이 소송 도중에 제3자에게 건물의 점유를 넘기는 것을 막아, 나중에 승소하더라도 강제집행이 어렵게 되는 상황을 방지합니다. 이것이 없으면 승소해도 다시 소송을 해야 할 수도 있습니다. ⚠️

3. 명도소송 제기: 법원에 건물명도소장을 접수하고 소송을 시작합니다.

4. 변론 및 판결: 법원에서 변론 절차를 거쳐 판결이 나옵니다.

5. 강제집행 (명도집행): 소송에서 승소하면 임차인이 건물에서 나가지 않을 경우, 법원에 명도집행을 신청하여 강제적으로 건물을 비우게 할 수 있습니다.

3. 명도소송 진행 시 유의할 점! 💡

• 시간과 비용: 명도소송은 일반적으로 짧게는 3개월에서 길게는 6개월 이상 소요될 수 있으며, 변호사 선임 비용 등 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

• 적절한 대응: 임차인과의 소통을 통해 원만하게 해결하는 것이 가장 좋지만, 합의가 어렵다면 신속하게 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다. 시간을 지체하면 손해가 커질 수 있습니다.

• 증거 자료 확보: 임대차 계약서, 임대료 연체 내역, 내용증명, 문자 메시지 등 모든 관련 증거 자료를 철저히 확보해야 합니다.

건물명도소송은 건물주의 권리를 지키기 위한 중요한 수단입니다. 하지만 절차가 복잡하고 전문적인 지식이 필요하므로, 관련 경험이 풍부한 변호사나 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 가장 현명합니다. 💼

✨찐부자 도시 한남동, 거품인가 아닌가 현장 답사 보고서✨

최근 핫플레이스로 주목받는 한남동의 실제 가치와 시장 분위기를 확인하기 위해 현장 답사를 진행했습니다. 전통적인 부의 상징으로 불리는 한남동이 가진 매력과 최고가 갱신을 이어가는 배경을 정리했습니다. 📝

1. 한남동의 은은한 매력과 주요 상권 구분

한남동은 단순히 큰 금액대의 건물을 소유하는 것을 넘어, "한남동에 건물 하나 있다"는 은은하고 전통적인 부의 향기를 풍기는 곳으로 인식됩니다. 😌 부를 과시하지 않는 동네(날리지 않는 동네)라는 평가도 있습니다.

주요 상권은 크게 네 곳으로 나뉩니다:

(1) 꼼데가르송길 (한강진역 앞): 2004년부터 패션 브랜드들이 입점하며 형성된 거리입니다. 👗

(2) 한남동 카페 골목: 경사가 있음에도 불구하고, '한남동'이라는 네임밸류 덕분에 수요가 탄탄합니다. ☕

(3) 북한남

(4) 순천향 병원 상권: 먹자골목 형태로 형성되어 있습니다. 🍽️

2. '찐' 거래가로 본 한남동 부동산 가치 💰

한남동의 높은 가치는 연일 최고가를 경신하는 거래 사례에서 확인할 수 있습니다. 📈

• 장동건 소유 건물 (포르쉐 건물): 2009년경 평당 1억 2천만 원대(총 120억 원)에 매입되었으며, 현재 A급 위치로 평가됩니다.

• 맞은편 카페 건물: 평당 3억 5천만 원(총 105억 원)에 거래된 사례가 있습니다. 대로변 100억대 건물은 한남동에서는 작은 덩어리로 인식되기도 합니다.

• 크러시 매각 건물: 평당 2억 4천만 원으로 최고가를 기록하며 매각되었습니다. 🌟
  
  

그 외에도 싸이 소유의 스타벅스 건물, 윤종신 법인 소유의 '월간 윤종신' 건물 등 유명인의 거래가 활발합니다. 🎤

3. 시장 강세의 원동력 💪

한남동이 지속적으로 인기를 끄는 이유는 다음과 같습니다.

• 고급 주거 단지 밀집: 나인원 한남, 한남더힐 등 고급 아파트 단지들이 상업적 수요를 탄탄하게 받쳐주고 있습니다. 🏡

• 외국인 수요: 외국인 방문객의 유입이 늘어나면서 상권의 안정화와 성장에 기여하고 있습니다. 🌍

• '부동산 브랜드'의 역할: 젠틀몬스터, 무신사 같은 대형 패션 브랜드들이 건물을 매입하는 행위 자체가 다른 투자자들의 결정에 긍정적인 신호(집객력)가 됩니다. 💡 주변 땅을 매입하라는 말이 돌 정도입니다.

• 미래 호재: 한남 재정비 촉진 구역(1~5구역)의 재개발 계획과 이태원 쪽 파크사이드 등의 발전 요소들이 남아 있어 인기는 지속될 것으로 보입니다. 🏗️

한남동은 전통적인 부의 상징성과 현대적인 상업 수요, 그리고 미래 개발 호재가 맞물려 연일 최고가를 갱신하는 가장 주목받는 지역 중 하나입니다. 👍