🎥 ALPACA 영상

🎁 2026년 빌딩 투자 성공을 위한 '열쇠' 딱 알려드립니다.

유튜브 7년, 알파카 창업 6년! 그 오랜 경험을 바탕으로 2026년 부동산 시장의 사이클과 핵심 투자 전략을 공개합니다.

현재 시장은 2019년의 상승장 초입과 유사합니다. 주식과 아파트값이 오르고 현금 가치가 떨어지는 상황.

2026년 하반기, 상업용 부동산의 폭발적인 성장이 예상되는데...

• 과거처럼 '땅값 상승'만 믿고 싸게 나온 건물을 사면 안 되는 이유?
• 막연한 시세가 아닌, ''이것''을 보고 매입해야 하는 이유?
• 매입 시 중개사에게 반드시 물어볼 것은?
  
  

오늘 영상에서 다 알려드리겠습니다.

🔥이번 부동산 사이클의 승자가 되세요🔥

👉 영상에서 자세한 내용을 확인해보세요.

판례 알아보기👨‍⚖️

엘리베이터 속 반려견 사고, 견주, 건물주가 알아야 할 책임 범위 🐶

반려동물 인구가 늘어나면서 공동 주택 내에서 반려견과 관련된 사고도 증가하고 있습니다. 특히 엘리베이터나 복도 같은 공용 공간에서 예상치 못한 사고가 발생했을 때, 견주가 져야 할 법적 책임은 어디까지일까요?

이번 서울남부지방법원 판결은 반려견이 달려들어 놀란 주민이 상해를 입은 사안에서, 견주의 주의의무와 함께 피해자의 기왕증(기존 병력)을 고려한 책임 제한을 인정한 사례입니다. 🚨

사고 개요: 엘리베이터 문이 열리자마자 발생한 일 🚪

[사실 관계]

• 원고(피해자)와 피고(견주)는 같은 건물 다른 호실에 거주하는 주민이었습니다.

• 2023년 2월, 피고는 반려견 두 마리를 데리고 엘리베이터를 타고 1층으로 내려왔습니다.

• 원고가 1층에서 엘리베이터를 기다리던 중 문이 열리자, 피고의 반려견들이 원고를 향해 짖으며 달려들었습니다.

• 이에 놀란 원고는 뒤로 넘어지면서 약 12주간의 치료를 요하는 압박 골절 등의 상해를 입었습니다.

법원의 판단: 견주의 주의의무 위반 인정! ⚖️

서울남부지방법원은 견주인 피고에게 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다.

• 견주의 주의의무: 법원은 피고가 반려견을 기르는 사람으로서, 건물의 공용 공간인 엘리베이터를 이용할 때 반려견이 다른 주민에게 달려드는 등 돌발적인 행동을 하지 않도록 목줄을 짧게 잡거나 직접 안는 등 필요한 조치를 취하여 사고를 미리 방지할 주의의무가 있었다고 보았습니다.

• 과실 인정: 피고가 이러한 주의의무를 다하지 않아 사고가 발생했으므로, 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.

책임 제한의 기준: 기왕증 기여도 30% 📉

다만, 법원은 피고의 손해배상 책임을 일부 제한했습니다.

• 피해자의 상황: 원고는 사고 당시 만 84세의 고령 여성으로 골다공증이 확인되었으며, 그 기왕증(기존 병력)의 기여도는 약 30%로 판단된다는 전문가 의견이 있었습니다.

• 공평의 원칙: 법원은 원고의 기왕증이 경합하여 통상의 경우보다 손해가 확대된 것으로 보았고, 피고에게 손해 전부를 배상하게 하는 것은 공평의 원칙에 반한다고 판단했습니다.

• 최종 책임: 따라서 이 사고로 인한 피고의 책임은 기왕증의 기여도에 해당하는 30%를 제외한 나머지 70%로 제한한다고 판시했습니다.

실무 시사점: 공용 공간 안전 관리 강화 🤝

이 판결은 공동 주택 내에서 반려견을 키우는 모든 견주에게 공용 공간에서의 안전 주의의무를 명확히 상기시켜 줍니다. 반려견주는 안전사고를 예방하기 위해 목줄을 짧게 잡거나 직접 안는 등 사고를 미리 방지할 주의의무가 있다는 것을 명심해야 합니다.

또한, 건물주나 관리 주체는 공용 공간에서의 안전 수칙을 명확히 고지하고, 엘리베이터 등 협소한 공간에서 발생할 수 있는 사고를 예방하기 위한 안전 캠페인 등을 통해 입주민 간의 분쟁을 최소화하도록 노력해야 합니다. 📢

임대차 계약 만료 3개월 전 통지, 왜 중요할까요? ⏳

건물주님들, 시간이 참 빠르죠? 벌써 계약 만료가 다가오는 호실이 있나요? 임대차 계약에서 가장 중요한 것은 시작만큼이나 끝맺음도 중요합니다. 특히 계약 만료 시점이 다가올 때, 건물주가 놓치지 말아야 할 골든타임이 바로 3개월 전입니다. 오늘은 왜 하필 3개월 전에 통지해야 하는지, 그리고 어떻게 준비해야 하는지 꼼꼼하게 알려드릴게요! 📅

1. 묵시적 갱신을 막는 안전장치 🛡️

가장 큰 이유는 묵시적 갱신을 방지하기 위해서입니다. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따르면, 계약 만료 일정 기간 전까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경(임대료 인상 등)의 통지를 하지 않으면, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장된 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하죠.

상가의 경우 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 주택의 경우 6개월 전부터 2개월 전까지 통지해야 합니다. 하지만 1개월이나 2개월 전은 너무 촉박할 수 있습니다. 내용증명이 반송되거나 연락이 닿지 않는 변수를 고려했을 때, 3개월 전부터 미리 의사를 전달하는 것이 법적 분쟁을 예방하는 가장 안전한 방법입니다.

2. 공실 없는 재임대를 위한 충분한 시간 확보 🏃

현 임차인이 재계약을 하지 않고 나가겠다고 할 경우, 건물주 입장에서는 새로운 임차인을 구해야 하는 숙제가 생깁니다. 이때 3개월이라는 시간은 매우 소중합니다.

3개월 전에 미리 퇴거 여부를 확정하면, 부동산에 매물을 내놓고 새로운 임차인을 맞추는 데 충분한 시간을 벌 수 있습니다. 기존 임차인이 나가는 날짜와 새 임차인이 들어오는 날짜를 딱 맞추어 공실 기간을 없애려면, 최소 3개월의 여유를 두고 움직이는 것이 현명합니다.

3. 임대료 협상의 주도권 잡기 🤝

물가 상승이나 주변 시세 변동으로 임대료를 인상해야 할 때도 3개월 전 통지가 유리합니다. 만료가 임박해서 갑자기 임대료를 올려달라고 하면 임차인도 당황하여 거부감이 들 수밖에 없습니다.

미리 충분한 시간을 두고 갱신 조건을 제시하면, 임차인도 고민할 시간을 가질 수 있고 건물주와 원만하게 협의할 가능성이 높아집니다. 만약 협의가 안 되더라도 다른 임차인을 구할 시간을 확보할 수 있으니 건물주에게 훨씬 유리한 포지션이 됩니다.

4. 통지 방법: 반드시 기록으로 남기세요! 📝

통지할 때는 반드시 증거를 남겨야 합니다. 나중에 임차인이 그런 말 들은 적 없다고 오리발을 내밀면 곤란해질 수 있기 때문입니다.

가장 확실한 방법은 내용증명을 보내는 것이지만, 관계가 원만하다면 문자 메시지나 카카오톡으로 내용을 명확히 전달하고 알겠다는 답변을 받아두는 것도 법적 효력이 있습니다. 통화할 때는 녹음을 해두는 것이 좋습니다.

핵심은 3개월 전이라는 타이밍을 놓치지 않는 것입니다. 스마트폰 캘린더에 계약 만료 3~4개월 전 알람을 미리 설정해 두는 작은 습관이, 건물주님의 소중한 자산을 지키는 큰 힘이 됩니다! ✨

🏢 건물 매각, '그냥' 내놓으시게요? 제값 받는 매각의 기술 💰

오랜 기간 애정을 쏟아 관리해온 건물을 매각하기로 결정하셨나요? 시원섭섭한 마음과 함께, "과연 얼마에 팔 수 있을까?", "좋은 주인을 만날 수 있을까?" 하는 걱정이 앞서실 겁니다.

많은 건물주분들이 매각을 결심하면 가장 먼저 인근 부동산에 전화를 돌리십니다. 물론 그것도 방법이지만, 내 건물의 가치를 최대치로 인정받고, 빠르고 안전하게 매각하기 위해서는 단순 중개를 넘어선 '매각 컨설팅'이 반드시 필요합니다.

💡 매각 컨설팅, 왜 필요할까요?

건물 매각은 단순한 물건 판매가 아닙니다. 수십억, 수백억이 오가는 거대한 비즈니스 거래입니다.

준비 없이 시장에 내놓은 건물은 '급매물'로 오해받거나, 매수자의 가격 후려치기(네고) 대상이 되기 십상입니다.

매각 컨설팅은 내 건물을 '가장 매력적인 상품'으로 포장하고, '가장 적절한 타이밍'에, '가장 확실한 매수자'에게 선보이는 전략 과정입니다.

🔑 성공 매각을 위한 3단계 컨설팅 프로세스

1️⃣ STEP 1. 매각 전 '몸 만들기' (가치 상승 전략) 🛠️

소개팅에 나가기 전 외모를 가꾸듯, 건물도 시장에 나가기 전 단장이 필요합니다.

• 물리적 하자 보수: 누수, 외벽 균열 등 눈에 띄는 하자는 매수자의 매수 의욕을 꺾고 가격 협상의 빌미가 됩니다. 매각 전 필수적인 보수를 통해 첫인상을 개선합니다.

• 임대차 구조 개선: 매수자가 가장 중요하게 보는 것은 '수익률'과 '안정성'입니다. 공실을 해소하거나, 장기 연체 임차인을 정리하고, 우량 임차인 위주로 임대차 구성을 재편하는 작업이 필요합니다. 수익률 0.1% 차이가 매매가 수억 원을 좌우합니다.

• 법적 리스크 제거: 불법건축물 등재 여부, 경계 침범 이슈 등 매각 과정에서 발목을 잡을 수 있는 법적 문제들을 사전에 검토하고 해결책을 마련합니다.

2️⃣ STEP 2. 정확한 '몸값 측정' (적정 매각가 산정) 📊

"옆 건물은 평당 얼마에 팔렸다더라"는 식의 '카더라' 통신은 위험합니다.

• 시장 분석: 최근 인근 지역의 실거래가 사례, 금리 동향, 상권의 변화 흐름을 면밀히 분석합니다.

• 수익 환원법 적용: 현재 건물이 창출하는 순수익(NOI)을 바탕으로, 매수자가 기대하는 수익률을 역산하여 객관적이고 논리적인 적정 매각가를 산출합니다.

• 매도 호가 전략 수립: 시장 상황에 맞춰 매수자의 흥미를 유발하면서도 매도자의 이익을 극대화할 수 있는 전략적인 호가를 결정합니다.

3️⃣ STEP 3. 은밀하고 확실한 '마케팅 & 협상' 🤝

좋은 건물을 아무에게나 보여줄 수는 없습니다.

• 타겟 마케팅: 건물의 특성(수익형, 사옥형, 신축 부지형 등)에 맞는 잠재 매수군(개인 투자자, 법인, 시행사 등)을 특정하여 효율적인 마케팅을 진행합니다.

• 보안 유지: 무분별한 정보 노출로 건물의 이미지가 소모되는 것을 막고, 진성 매수자 위주로 은밀하게(Private Deal) 접근합니다.

• 전문적인 협상: 매수자의 다양한 요구사항(가격 네고, 잔금 일정, 명도 조건 등)에 대해 건물주님을 대신하여 전문적으로 방어하고 협상하여 유리한 조건을 이끌어냅니다.

📣 맺음말: 준비된 매도자가 웃습니다.

건물 관리가 '현재'의 수익을 지키는 일이라면, 매각 컨설팅은 '미래'의 자산을 완성하는 일입니다.

그동안 애쓰신 건물주님의 노력이 마지막 순간에 빛을 발할 수 있도록, 전문가의 도움을 받아 철저히 준비하시기 바랍니다. 성공적인 매각은 철저한 준비에서 시작됩니다! ✨

얼굴 붉히지 않고 성공하는 임대료 협상의 기술 🤝

재계약 시즌이 다가오면 왠지 모르게 마음이 무거워지는 건물주님들이 계십니다. 좋은 게 좋은 거라고 그냥 넘어가자니 물가 상승과 수익률이 걱정되고, 막상 임대료를 올리자니 임차인과 사이가 멀어지거나 얼굴 붉힐까 봐 망설여지기 때문이죠.

하지만 적절한 임대료 인상은 내 건물의 가치를 지키는 정당한 권리이자 의무입니다. 오늘은 감정 소모 없이 스마트하게 재계약과 임대료 협상을 진행하는 노하우를 공유해 드릴게요.💡

1. 감보다는 데이터로 설득하세요 📊
   
   

그냥 요즘 물가가 올랐으니 올려주세요라고 말하면 임차인은 방어적으로 나올 수밖에 없습니다. 협상 테이블에 앉기 전에 객관적인 데이터를 준비하는 것이 필수입니다.

주변 시세 조사: 인근 유사한 건물의 임대료 시세를 조사하여 현재 우리 건물의 임대료가 시세 대비 저렴하다는 점을 수치로 보여주세요.

물가 상승률 및 금리: 통계청 자료나 대출 금리 인상 등을 근거로 관리 비용이 증가했음을 차분하게 설명하면 설득력이 높아집니다. 팩트를 기반으로 이야기하면 임차인도 무리한 요구가 아님을 이해하고 협상에 응할 가능성이 큽니다.

2. 협상의 타이밍은 빠를수록 좋습니다 ⏰
   
   

계약 만료 3개월 전이 가장 적절한 타이밍입니다. 만료가 코앞에 닥쳐서 급하게 통보하면 임차인은 대안을 찾을 시간이 부족해 예민해질 수밖에 없습니다.

충분한 시간을 두고 갱신 조건을 제시하면 임차인도 자금 계획을 세우거나 이사 여부를 고민할 수 있는 여유가 생깁니다. 이러한 배려가 오히려 원만한 합의를 이끌어내는 열쇠가 됩니다.

3. 유연한 대안을 제시하세요 (Win-Win 전략) ⚖️
   
   

무조건 월세를 올려달라고 고집하기보다 다양한 카드를 준비해 보세요. 임차인의 사정에 맞춰 유연하게 대처하면 협상 타결 확률이 올라갑니다.

관리비 조정: 월세 인상이 부담스럽다면 관리비를 현실화하는 방향으로 제안해 보세요.

렌트프리 조정: 기존에 제공하던 렌트프리 기간을 줄이거나 없애는 방식으로 실질적인 수익을 높일 수 있습니다.

계약 기간 연장: 임대료를 동결하는 대신 장기 계약을 맺어 공실 리스크를 줄이는 것도 하나의 방법입니다.

4. 모든 합의 내용은 문서화하세요 📝

어렵게 협의가 끝났다면 그 내용을 반드시 문서로 남겨야 합니다. 구두로만 합의하면 나중에 딴소리가 나올 수 있습니다.

변경된 임대료, 계약 기간, 특약 사항 등을 꼼꼼하게 기재한 재계약서를 작성하거나, 최소한 문자나 이메일로 합의 내용을 정리해 발송하고 확인 답장을 받아두는 것이 안전합니다.

임대료 협상은 싸우러 가는 것이 아니라, 서로의 이익을 조율하는 비즈니스 미팅입니다. 당당하지만 부드러운 태도로 건물의 가치를 높여보세요! ✨