14년차 부동산 대표가 말아주는 '진짜' 상권 답사 현장

(금호, 약수, 신당, 왕십리) 🗺️

매년 가을, 알파카가 6주간 진행하는 '상권 야간 답사' 그 마지막 여정, 6주 차 현장을 공개합니다! 🌃

주거 상권의 정석 '금호동'부터 맛집과 메디컬이 공존하는 '약수역' 패션 사옥이 몰려드는 '신당동/청구역' 전통과 젊음이 섞인 '왕십리'까지 부동산 14년차 대표와 직원들이 직접 걸으며 분석하는 요즘 서울 상권의 생생한 변화를 확인해 보세요.

"험난한 시기일수록 현장에 답이 있습니다." ✨

👉 영상에서 자세한 내용을 확인해보세요.

판례 알아보기 👨‍⚖️: 병원 창문 추락 사고, 건물주의 공작물 책임은 어디까지일까요?

건물주나 시설 운영자라면 '안전사고 발생 시 책임 범위'가 항상 고민일 것입니다. 이번 판례는 알코올 전문병원에서 환자가 창문을 통해 추락하여 사망한 안타까운 사건으로, 시설 운영자에게 '공작물 책임'이 있는지 여부를 판단한 사례입니다. 우리 건물주님들이 시설 안전 관리 의무를 어디까지 다해야 하는지 그 기준을 엿볼 수 있습니다. 💡

사고 개요: 자율 산책 후 4층과 5층 사이 창문 추락 ⚠️

[사실 관계]

• 망인(사망자)은 피고가 운영하는 알코올 전문병원에 입원하여 치료 중이었습니다.

• 망인은 병원에서 허가한 자율 산책을 마치고 병동으로 복귀하던 중, 4층에서 5층으로 올라가는 계단참에 위치한 창문을 통해 밖으로 추락하여 사망했습니다.

• 원고(망인의 부모)들은 병원 측이 환자 관리 주의의무를 위반했고, 이 사건 창문이 정신병원 건물로서 갖추어야 할 안전성을 결여한 설치·보존상 하자가 있다고 주장하며, 병원을 상대로 공작물 책임 등을 물었습니다.
  (공작물은 인공적으로 만든 시설물 중 건축물을 제외한 것을 의미합니다).

광주고등법원의 판단: 공작물 책임을 인정하지 않은 이유 ❌

광주고등법원은 이 사건 창문에 설치·보존상 하자가 존재했다고 인정하기 어렵다고 보고, 공작물 책임을 인정하지 않았습니다. 법원은 다음 네 가지 이유를 들었습니다.

1. 이 사건 창문이 위치한 계단이 평소 환자들의 통행로로 사용되지 않은 것으로 보이는 점.

2. 이 사건 창문은 하단이 지면으로부터 약 158cm 높이에 있어, 벽면에 설치된 안전 손잡이(핸드레일)를 밟고 올라서지 않는 한 추락 위험성이 높다고 볼 수 없어 통상적인 안전성을 갖추지 못했다고 보기 어려운 점.

3. 피고 병원은 알코올 전문병원으로 환자 대부분이 중증 정신질환자에 해당하지 않았습니다. 폐쇄 병동 밖에 위치한 계단참의 창문까지 탈출이나 추락을 방지하기 위한 잠금장치나 차단봉 등을 설치해야 한다고 보기 어려운 점.

4. 이 사건 창문이 알코올 전문병원의 시설 기준을 위반했다고 볼 자료가 없는 점.

건물주를 위한 시사점: 안전에 최대한 노력해야 합니다 👷

이번 판결은 알코올 병원에 대한 공작물 책임을 인정하지 않은 사안입니다. 그러나 임대인이나 건물주의 입장에서는 임차인이나 건물을 사용하는 사람의 안전에 대해 최대한 주의를 다해야 한다는 교훈을 줍니다. 안전사고 발생으로 손해배상 책임을 지지 않기 위해서는 안전사고를 방지하기 위해 최대한 노력해야 합니다.

처음 건물을 설계할 때부터 안전사고를 예방하도록 노력하고, 기존 건물을 사거나 관리할 때도 최대 안전사고 방지를 위해 시설물을 설치하거나 주의 표지판을 설치하는 등 최대한 노력해야 합니다. 🛠️

건물주 상식: 시설물 하자 정기점검, 귀찮은 의무가 아닌 필수 자산 관리입니다 🏢

건물을 소유하고 운영하는 건물주에게 '시설물 하자 정기점검'은 단순히 법적 의무를 채우는 일이 아닌, 건물의 가치를 장기적으로 유지하기 위한 핵심 실무입니다. 특히 큰 규모의 건물을 관리하고 계시다면, 이 점검을 통해 건물의 안전과 기능을 유지하는 것은 필수입니다. 

정기점검, 왜 해야 할까요? 🔑

건축물관리법 등에 따라 다중이용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 관리자는 건축물의 안전과 기능을 유지하기 위해 정기점검을 실시해야 합니다.

• 법규 준수 및 안전 확보: 점검기관은 사용승인 도서에 따라 건축물 안전 및 성능의 유지 관리 여부를 육안으로 점검하며, 관리자가 법규를 준수하고 효율적으로 건물을 관리하도록 컨설팅합니다.

• 리스크 예방: 건물의 노후화로 발생하는 균열, 누수, 마감재 열화 등의 결함을 사전에 파악하여 대형 안전사고를 방지할 수 있습니다.

무엇을 점검하나요? 📋

정기점검은 육안조사를 기본으로 하며, 건물의 구조 안전성부터 시작해 세부적인 항목들을 확인합니다.

• 주요 점검 항목: 균열 및 누수, 박락 (떨어짐), 철근 노출, 마감재 열화(노화) 등 각종 결함 발생 여부를 확인합니다.

• 구조 안전성: 특히 사용승인일로부터 20년이 지난 건물은 '구조 안전' 항목에 대한 점검이 더욱 중요하게 이루어집니다.

• 점검의 종류: 시설물의 상태를 외관조사로 판단하는 정기안전점검이 있으며, 더 깊이 있는 조사가 필요할 경우 측정 및 시험 장비를 사용하는 정밀안전점검이 있습니다.

점검 결과, 어떻게 활용해야 하나요? 📢

점검 결과에 따라 건물에는 A(우수)부터 C(보통) 이하의 안전 등급이 지정됩니다. 만약 점검 기간 중 중대한 결함이 발견된 경우에는 즉시 보고하고 신속한 조치를 취해야 합니다.

• 응급 조치: 발견된 결함에 대해 신속히 평가하고 응급 조치를 취해야 합니다.

• 정밀 점검: 필요시 정밀안전점검을 실시하여 구조적 안전성 및 결함 원인을 정확히 조사해야 합니다.
  
  

정기점검은 단순히 서류를 만드는 행위가 아니라, 우리 건물의 안전 상태를 주기적으로 체크하는 건물주 필수 관리 항목임을 잊지 마세요! 🛠️

최근 부동산 금융 시장을 이야기할 때 'PF 위기'와 함께 빠지지 않고 등장하는 단어가 있습니다. 바로 '브릿지론(Bridge Loan)'입니다.

이름 그대로 '다리' 역할을 하는 대출이라는 뜻인데요, 특히 중소형 빌딩을 신축하거나 대수선(리모델링)하는 과정에서 매우 중요한 역할을 합니다.

🌉 '브릿지론'이란 무엇인가요?

브릿지론은 말 그대로 본 대출(본 PF)이 실행되기 전까지 필요한 자금을 임시로 조달하는 '단기 금융'입니다.

투자자가 빌딩을 짓기 위해 땅을 매입하고 건축 인허가를 받는 초기 단계가 있습니다. 그리고 인허가가 완료된 후, 본격적으로 공사를 시작하며 은행 등 1금융권에서 안정적인 사업비(본 PF)를 대출받는 단계가 있죠.

브릿지론은 바로 이 두 단계 사이의 '자금 공백기'를 연결해주는 다리입니다.

🤔 왜 본 PF 대출을 바로 받지 않나요?

은행과 같은 1금융권 금융기관은 '안정성'을 최우선으로 합니다.

아직 건축 인허가도 받지 못한 불확실한 토지 상태이거나, 사업성이 명확히 검증되지 않은 초기 단계에서는 위험 부담이 커서 본 PF 대출을 승인해주지 않습니다.

하지만 투자자는 당장 토지 매입 잔금을 치러야 하고, 인허가를 위한 초기 비용도 필요합니다.

이때 증권사, 캐피탈, 저축은행 등 주로 2금융권에서 "일단 저희 돈(브릿지론)으로 토지를 매입하고 사업을 시작하세요. 나중에 인허가 완료되면 1금융권에서 본 PF 대출을 받아 저희 돈부터 갚으세요."라며 자금을 공급합니다.

💣 '시한폭탄'이라 불리는 이유: 높은 금리와 짧은 만기

이 '급행열차'는 탑승료가 비쌉니다. 브릿지론은 리스크가 큰 만큼 금리가 매우 높고, 만기가 6개월에서 1년 반 정도로 아주 짧습니다.

모든 계획은 이 짧은 만기 안에 '본 PF 대출로 성공적으로 갈아타는 것'을 전제로 합니다.

하지만 최근처럼 원자재 값 폭등, 공사비 증가, 부동산 경기 침체로 사업성이 악화되면 어떻게 될까요? 1금융권에서 본 PF 대출 승인을 거절하기 시작합니다.

약속된 다리(본 PF)가 끊기면, 투자자는 높은 이자의 브릿지론을 갚지 못하고, 최악의 경우 매입한 토지나 건물이 공매로 넘어가는 위험에 처하게 됩니다. 이것이 바로 최근 이슈가 되는 PF 위기의 핵심입니다.

🧭 알파카의 제언: '출구 전략'이 핵심입니다

브릿지론은 중소형 빌딩 디벨롭 사업의 성패를 가르는 첫 단추이자, 레버리지를 극대화하는 강력한 도구입니다.

하지만 그만큼 치밀한 '출구 전략(Exit Plan)'이 필요합니다.

단순히 '일단 짓고 보자'가 아니라, 본 PF 전환이 가능한지, 혹은 시장이 얼어붙었을 때 매각은 가능한지 등 최악의 시나리오까지 냉철하게 분석하고 자금 계획을 세워야 합니다.

30년 만에 대개편: 용산 지구단위계획

용산 지구단위계획 전면 재편의 핵심과 투자 포인트

서울시가 1995년 지정 이후 30년 가까이 유지해오던 용산 지구단위계획(약 345만㎡)을 2025년 11월, 전면적으로 재편했습니다.

이번 계획 변경은 단순한 미세 조정이 아니라, 용산 개발의 방향과 속도를 바꿀 대전환입니다.

본 편에서는 용산 계획 변화의 핵심만 간결하게 정리하고 각 구역별 개발 요약과 투자 관점 분석까지 담았습니다.

1. 🗺️ 초대형 용산, 6개 구역으로 분할

개발 효율성과 유연성을 높이기 위해, 초대형 구역을 6개 생활권으로 분할하여 지역의 특성을 세밀하게 반영했습니다.

① 서울역 일대: 국제관문, 광역교통 중심

② 남영역 일대: 한강대로 업무축 강화

③ 삼각지 일대: 저층 주거지 연계 정비

④ 한강로 동측: 주거·업무·녹지 복합

⑤ 용산역 일대: 국제업무 중심 ‘용산 新중심’

⑥ 용산전자상가 일대: AI·ICT 신산업 혁신거점

2. 🔍 주목해야 할 핵심 변화

• 특별계획구역 59개 → 68개로 확대 특히 용산전자상가 일대는 무려 11개 특별계획구역으로 묶어 미래 신산업 클러스터 조성을 예고했습니다. (글로벌 테크 기업 집적 가능성)

• 반면, 용산우체국 일대(용리단길) 등 2개 구역은 해제하여 기존 골목 상권 보존 및 중·소규모 개별 개발을 허용합니다.

• 한강대로, ‘국가상징거리’로 조성 광화문 → 서울역 → 용산을 잇는 서울의 핵심 축을 강화합니다. 높이제한이 100m → 120m + α로 완화되고, 공동개발 지정이 전면 해제되어 민간 개발 활성화가 기대됩니다.

3. 🚀 투자자 관점에서 본 ‘용산 대개편’의 의미

(1) 용산역 일대 : ‘서울의 새 중심축’ 6개 구역 중 최대 면적(105만㎡)으로, ‘국제업무·첨단산업·광역교통’의 중심으로서 장기적으로 용산의 집값과 상업가치를 이끌 핵심 지역입니다.

(2) 한강대로변 : 고도 완화로 재평가 고도 제한 완화(120m+α)로 저평가된 한강대로변 오피스·상업지의 재평가기 예상됩니다. 신축·재건축 모두 개발 유인이 크게 증가했습니다.

(3) 용산전자상가 : 'AI·ICT' 테크 클러스터 전략 그동안 상대적으로 저평가받았던 이곳이 ‘AI·ICT 테크 클러스터’로 전략 육성됩니다. 테크 기업, 연구소, 스타트업 유입 가능성이 큽니다. (다음에 젠슨 황이 한국을 온다면, 용산에서 삼쏘를...?) 😉

(4) 용리단길·삼각지 : 개별 건물·상가 투자자에게 유리 특별계획구역 해제 및 저층 개발 유도로, 개별 건물·상가 투자자에게 유리한 환경이 조성되었습니다. 신축 리스크가 낮고 투자 회수 속도가 빠른 중·소규모 개발이 활발해질 것입니다.

🧭 알파카의 결론

용산은 결국 모두 오를 것입니다. 하지만 이번 재편으로 구역별 상승 속도와 개발의 결이 달라질 것입니다. 본인의 투자 성향과 목적에 잘 맞는 구역을 정밀하게 검토해야 할 시점입니다.

🏙️ 주택 대출은 막혔는데, 빌딩 투자는 왜 '지금'이 기회일까요?

최근 6억 원으로 제한된 주택 담보 대출 규제 탓에 시장이 많이 움츠러들었습니다. 많은 분이 "이제 투자는 끝난 것 아니냐"고 질문하시는데요,

"아닙니다. 상업용 부동산은 다릅니다."

1. 🔍 주택 규제 ≠ 상업용 부동산 규제

가장 중요한 첫 번째 사실은, 주택 시장의 강력한 규제가 오히려 상업용 부동산 시장으로 자금이 이동하는 계기가 되고 있다는 점입니다.

실제로 자산가들은 돈을 은행에만 두지 않습니다. 주택 시장이 막히자, 그 유동 자금이 주식, 코인, 그리고 빌딩 시장으로 흘러 들어오고 있습니다.

이런 흐름 속에서 상업용 부동산의 거래량은 실질적으로 늘어나고 있습니다.

2. 🤔 'RTI'를 아시나요? 상업용 부동산의 '진짜' 규제

물론 상업용 부동산에도 규제는 있습니다. 정부 규제가 아닌, 은행 자체적인 규제인데요. 바로 'RTI (Rent To Interest)'입니다.

RTI는 쉽게 말해 '내 건물에서 나오는 임대료로 대출 이자를 얼마나 잘 감당할 수 있는가'를 보는 비율입니다. 예를 들어, 이자가 100만 원인데 임대료가 150만 원 나오면 RTI는 1.5가 되며, 은행은 이처럼 1.5 이상을 선호합니다.

과거에는 법인에겐 적용이 안 되었지만, 최근에는 신설 법인에게도 은행이 RTI에 준하는 기준을 적용하고 있습니다. 이것이 현재 빌딩 투자 시장의 실질적인 허들인 셈입니다.

3. 🚀 지금 가장 뜨거운 상권: 성수동과 압구정

그렇다면 이 유동 자금은 어디로 향하고 있을까요? 영상에서는 압구정 로데오와 성수동을 핵심 지역으로 꼽습니다.

• 압구정 로데오 불과 2~3년 전 코로나 시기만 해도 공실이 많았습니다. 하지만 '런던 베이글' 같은 키 테넌트(Key Tenant)가 들어서고, 글로벌 기업들이 높은 임대료를 내기 시작하며 상권이 완벽히 부활했습니다.
  
  

• 성수동 과거 공업 지대였던 이곳은 '디올' 같은 글로벌 브랜드와 '무신사' 같은 대기업들이 팝업 스토어의 성지로 만들었습니다. 2주에 수억 원에 달하는 말도 안 되는 임대료를 내면서도 기업들이 몰려들고, 2주마다 새로운 콘텐츠로 바뀌는 역동적인 상권이 되었습니다.
  
  

중요한 점은, 이 두 상권의 부활은 모두 아주 최근(2~3년)에 일어난 일이라는 것입니다.

🧭 알파카의 제언: 2026년, 빌딩 투자는 '맑음'

주택 시장이 규제로 묶인 상황에서, 확실한 가치 상승이 기대되는 자산으로 자금이 쏠리는 것은 당연한 현상입니다.

이제 빌딩 투자는 'RTI'와 같은 금융 규제를 명확히 이해하고, 성수동과 압구정처럼 '문화'와 '트렌드'를 이끄는 상권을 선점하는 것이 핵심이 되었습니다.