젠틀몬스터는 왜 신사역이 아닌 '압구정 로데오' 건물을 샀을까? 🤔

"강남 불패 끝"이라고 했더니... "로데오는 다른데요?"라는 질문이 쏟아졌습니다. 그래서 저희가 직접 나왔습니다. 압구정 로데오 한복판. '강남 불패 끝'의 진짜 증거와, 그 속에서도 '스마트 머니'가 유일하게 살아남은 이유를 보여드립니다.

🔥 압구정 로데오, 충격적인 현장 요약!

대기업 '매일유업'도 임대료를 감당 못 하고 나갔습니다.

'젠틀몬스터'는 왜 신사역은 '임대', 로데오는 '매입'했을까요?

'월세 1억' 아디다스 건물은 어떻게 평당 3억에 팔렸을까요?

같은 거리, 월세 5,500 vs 500? (1/10짜리 건물의 함정)

모든 해답은 썸네일의 'ㅇㄷㄹ' 세 글자에 있습니다. '무지성 투자' 시대는 끝났습니다. 이 영상을 보지 않고 강남에 투자한다면, 당신도 '월세 1/10'짜리 건물의 주인이 될 수 있습니다.... 😱

👉 영상에서 자세한 내용을 확인해보세요.

판례 알아보기 👨‍⚖️: 옆 건물이 내 땅 침범 시 무조건 철거 가능할까요?

건물이나 토지를 매입할 때 경계 침범 문제가 의외로 종종 발생합니다. 과거 토지 등기부 작성 시 경계가 정확하지 않아 상대방 건물이 내 땅을 일부 침범하는 경우가 생기는데요. 이때 건물 전체를 철거하라고 요구하는 것이 법적으로 항상 허용될까요? 이번 판례는 소유권자의 권리 행사에도 제한이 있다는 점을 보여주는 흥미로운 사례입니다. 🧐

학교 건물이 내 땅을 침범한 경우 🏫

[사건 개요]

원고는 2024년 군산시의 한 토지(약 2,433㎡)의 소유권을 취득했습니다. 그런데 인접한 D중학교 건물 중 강당 건물 일부(10㎡)와 정화조(48㎡)가 원고의 토지 지상 및 지하에 걸쳐 위치해 있었습니다. 😲

원고는 자신의 소유권을 근거로 피고(전북특별자치도)에게 침범된 건물의 철거 및 토지 인도를 요구하고, 그동안의 사용료를 부당이득으로 반환하라고 청구했습니다. 이에 피고는 원고의 철거 요구가 권리남용에 해당하여 허용되어서는 안 된다고 주장했습니다.

전주지방법원의 판단: 철거는 안 돼, 사용료는 줘야 해! ⚖️

1. 건물 철거 및 인도 청구 (기각)

법원은 원고의 철거 및 토지 인도 청구는 이유 없다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 침범된 토지 부분(강당 및 정화조)이 전체 토지 면적에서 차지하는 비율(58/2433)이 크지 않다는 점을 지적했습니다.

• 특히 지하에 위치한 정화조(48㎡)는 토지 경작에 방해가 된다고 보기도 어렵다고 판단하여, 원고가 철거를 통해 얻는 이익이 그리 크지 않다고 보았습니다.

• 이는 건물 전체를 철거하여 발생하는 사회적, 경제적 손실이 소유자가 침범된 일부를 통해 얻는 이익보다 클 때 소유권자의 권리 행사를 제한하는 기존 판례의 경향을 따릅니다.

2. 부당이득 반환 청구 (인정)

다만, 법원은 피고가 원고의 토지를 실제로 점유하고 사용한 것은 맞으므로, 부당이득 반환 청구는 인정했습니다. 법원의 감정 결과에 따라 월 9,980원의 비율로 계산한 금액을 원고에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 💰

실무 시사점: '일부 침범' 분쟁의 해법 🔑

이 판례는 건물주와 토지주가 겪을 수 있는 분쟁에 대해 중요한 지침을 줍니다. 판례는 보통 건물 전체를 철거하라는 청구를 권리남용으로 인정하지 않는 경향이 있습니다. 대신 침범된 부분만큼의 월 차임 상당액을 부당이득으로 반환하라고 판시합니다. 건물이 상대방 토지를 일부 침범하고 있다는 사실을 알게 되었더라도, 무작정 철거를 주장하기보다는 감정을 통해 토지 사용료를 산정하고 이를 청구하는 것이 현실적인 해결책이 될 수 있다는 점을 기억해두세요. 🤝

건물주 상식: 퇴거 임차인 공과금 정산, 깔끔하게 끝내는 노하우! ✨

임대차 계약이 끝날 때 건물주님들이 가장 신경 써야 할 부분 중 하나가 바로 퇴거 임차인의 공과금 정산입니다. 복잡해 보이지만, 미리 몇 가지만 확인하면 보증금 반환 시 잡음 없이 깔끔하게 처리할 수 있습니다. 🤝

공과금 정산, 왜 중요할까요? 🧾

임대차 계약서에는 보통 임차인이 퇴거 시점까지 사용한 전기, 수도, 가스, 관리비 등의 금공과을 정산하도록 명시되어 있습니다. 만약 이를 명확히 하지 않고 보증금을 반환하면, 미납된 공과금이 다음 임차인이나 건물주에게 전가될 수 있습니다. 특히 금액이 큰 상업용 건물의 경우, 나중에 미납 사실을 알고 임차인에게 연락하는 것이 어려워질 수 있으니 퇴거 당일 정산하는 것이 핵심입니다. 🔑

공과금 정산 체크리스트 📋

퇴거일에 임차인과 함께 반드시 확인하고 처리해야 할 주요 항목들입니다.

1. 전기 요금:

   • 계량기 확인: 퇴거 시점의 전기 계량기 숫자를 사진으로 찍어 기록해 두세요. 📸

   • 당일 정산: 한전 고객센터(국번 없이 123)에 전화하여 '최종 요금 정산'을 요청하면, 당일 사용분까지 계산하여 금액을 바로 확인할 수 있습니다. 이 금액을 임차인에게 받고 보증금에서 제하는 것이 가장 확실합니다.

   • 명의 변경: 정산 후에는 반드시 명의를 다음 임차인 또는 임대인 명의로 변경 요청해야 합니다.

2. 도시가스 요금:

   • 철거/폐전 신청: 도시가스 고객센터에 연락하여 퇴거일 기준으로 요금을 정산하고, 도시가스 안전을 위한 '철거' 또는 '폐전' 신청을 동시에 진행해야 합니다. 특히 상가 건물의 경우 안전을 위해 반드시 필요하며, 다음 임차인이 들어올 때 신규 연결이 필요할 수 있습니다.

   • 당일 정산: 가스 사용량을 기준으로 계산된 금액을 확인하고 보증금에서 정산합니다.
     
     

3. 수도 요금 및 기타 관리비:

   • 수도 계량기 확인: 수도 계량기 숫자를 기록하고, 관할 상하수도 사업소에 문의하여 요금을 정산합니다.

   • 건물 관리비: 일반 관리비(청소, 시설 유지보수 비용 등)는 퇴거일까지 일할 계산하여 정산해야 합니다. 장기 수선 충당금 등 임대인이 부담해야 할 항목이 계약서에 명시되어 있다면 그에 맞게 처리합니다.

정산 시 유의사항: 최종 보증금 반환 💰

정산할 공과금 금액이 확정되면, 임차인에게 받을 최종 공과금 총액을 계산하여 보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환합니다. 공과금 정산 영수증과 계량기 사진 등을 기록으로 남겨두어야 나중에 분쟁을 막을 수 있습니다.

혹시 임차인이 공과금 정산액을 먼저 납부하기 어렵다면, 보증금 잔금 처리 시 공과금 정산액을 미리 공제하고 남은 금액만 반전하는 것이 건물주 입장에서 가장 안전한 방법입니다.

부동산 투자의 첫 단추, 건축허가조건을 파헤치다 🔑

건물이나 상업용 부동산 투자를 고민할 때 가장 먼저 챙겨야 할 기초이자 필수적인 요소가 바로 '건축허가조건'입니다. 복잡한 행정 절차처럼 보일 수 있지만, 이 조건을 정확히 이해하고 준수하는 것이 성공적인 부동산 개발의 첫걸음입니다. 👣

건축허가조건, 정확히 무엇인가요? 🤔

건축허가조건은 특정 건축물을 신축, 증축, 개축, 또는 용도 변경하기 위해 관할 행정기관으로부터 허가를 받을 때 부여되는 조건입니다. 이는 건축물이 법적, 환경적, 안전적 기준을 충족하도록 하기 위해 설정됩니다.

실무에서 왜 그렇게 중요한가요? 💰

건축허가조건은 상업용 부동산 개발 및 투자에서 매우 중요한 요소입니다. 상업용 부동산은 대규모 자본이 투입되고 공공의 이익과 밀접하게 연결되기 때문에 법적 규제를 철저히 준수해야 합니다.

• 사업의 성패 결정: 만약 건축허가조건을 충족하지 못할 경우, 건축 허가가 취소되거나 사업이 중단될 수 있어 투자자에게 큰 손실을 초래할 수 있습니다.

• 사전 검토 필수: 상업용 건물을 개발하려면 해당 부지의 용도 지역, 건폐율, 용적률, 주차장 설치 기준 등을 반드시 충족해야 하며, 이러한 조건을 사전에 검토하고 충족시키는 것이 프로젝트의 성공 여부를 결정짓는 중요한 단계입니다.

• 책임 분담 명확화: 건축허가조건은 투자자와 개발자 간의 책임 분담을 명확히 하는 데도 중요한 역할을 합니다. 예를 들어, 특정 조건을 충족하기 위해 추가 비용이 발생할 경우 누가 이를 부담할지에 대한 사전 합의가 필요합니다.

숫자로 보는 건축 가능 면적 계산 📐

예를 들어, 상업용 건물을 짓기 위해 1,000㎡의 대지를 매입했다고 가정해 봅시다. 해당 지역의 건폐율이 60%, 용적률이 200%라면, 건축 가능한 건물의 최대 면적은 다음과 같습니다.

• 건폐율 기준: 1,000㎡ × 60% = 600㎡

• 용적률 기준: 1,000㎡ × 200% = 2,000㎡
  
  

따라서 600㎡의 면적을 차지하는 건물을 최대 3층(660㎡ × 3 = 1,980㎡)까지 지을 수 있습니다. 이 과정에서 건축허가조건을 충족하지 못하면 건축 허가가 거부될 수 있습니다.

자주 묻는 질문: 허가 후에도 조건이 바뀌나요? 😮

질문: "건축허가조건은 건축 허가를 받은 후에도 변경될 수 있나요?"

답변: 네, 가능합니다.
건축허가조건은 관할 행정기관의 정책 변화, 법률 개정, 또는 주변 환경 변화에 따라 변경될 수 있습니다. 예를 들어, 특정 지역이 재개발 구역으로 지정되거나 환경 보호 규제가 강화될 경우, 기존의 건축허가조건이 수정될 수 있습니다. 따라서 건축허가를 받은 후에도 지속적으로 관련 법규와 규정을 확인하고 대응하는 것이 중요합니다.

또한, 많은 사람이 건축허가조건을 단순히 행정 절차로 생각하는 경우가 많지만, 이는 단순한 서류 작업이 아니라 건축물의 안전, 환경, 공공성 등을 보장하기 위해 필요한 필수적인 과정입니다. 이를 소홀히 하면 사업 지연이나 추가 비용 발생 등 심각한 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 철저히 검토해야 합니다.

결론적으로, 건축허가조건은 부동산 개발의 기초이자 필수적인 요소입니다. 이를 정확히 이해하고 준수하는 것이 성공적인 부동산 투자와 개발의 첫걸음입니다.

HOT Buildings:

한남동(북한남) 평당 1.39억! 수익률 3.97%, 매각 완료 사례 분석 🏠

만약 현금이 70억 원, 혹은 20억 원이 있었다면 이 한남동 건물을 사셨겠습니까? 저는 글쎄요... 🤔 오늘은 서울 용산구 북한남 지역에서 약 1년 6개월 만에 수익률 3.97%로 매각된 빌딩 사례를 분석하고, 그 투자의 명과 암을 깊이 파헤쳐 보겠습니다. 💸

📌 거래 개요 및 입지 정보

• 매물 위치: 서울 용산구 한남동 791-9

• 거래 시기: 2025년 5월

• 매매 금액: 69.5억 원

• 평단가: 약 1억 3,942만 원 (대지면적 49.85평)

• 건물 특징: 2022년 9월 사용승인을 받은 신축급 건물로, 렉토(Recto)라는 힙한 의류 브랜드의 사옥이었습니다. 토지면적의 한계를 극복한 설계와 모던하고 단아한 파사드가 매력적입니다.

• 투자 스토리: 이 건물을 2023년 11월 53.5억 원에 구매했던 투자자는 약 1년 6개월 만에 69.5억 원에 엑싯(Exit)하며 약 16억 원의 차익을 실현했습니다. 역시 투자 고수의 솜씨를 보여주네요! ✨

💡 1.4억 원의 가치가 있는 상권일까? 냉철한 분석 🧐

이 건물을 평당 1.4억 원을 주고 구매할 가치가 있는 상권인지에 대해 저는 매우 회의적입니다. 상권의 가치는 도로 폭, 유동인구, 배후 세대 등 여러 요소로 구성되는데, 북한남 지역은 상권 확장 가능성이 크지 않다는 가장 큰 약점이 있습니다.

• 구조적 접근성 한계: 해당 매물이 위치한 통칭 '북한남' 사거리 위쪽은 요즘 핫한 한남동(꼼데가르송 거리, 카페거리 등)과 연결되지 않아 실제 유입 동선이 막혀 있습니다. 구조적으로 상권 발달에 유리하지 않게 설계되어 있습니다.

• 일방통행의 함정: 북한남 지역은 일방통행 도로가 너무 많습니다. 이는 투자자 입장에서 '좋은 폭의 도로를 접했더라도 사실상 접근성의 효용은 떨어진다'고 판단해야 합니다. 주차 공간도 매우 부족합니다.

💰 매수자는 왜 샀을까? 양도의 예술을 고민하다

수익률만 본다면 410억 원으로 살 수 있는 3.97% 이상의 매물이 차고 넘칩니다. 그럼에도 매수자가 이 건물을 선택한 이유는 무엇일까요?

부동산은 환금성이 크지 않은 상품이므로, 취득, 보유, 양도의 3단계 전략을 고민해야 합니다.

• 양도 전략의 중요성: 취득과 보유는 기술의 영역이지만, 양도는 예술의 영역입니다. 매수자는 임대수익형으로 볼 다음 사람에게 넘기면 된다고 생각했을 수 있습니다. 하지만 시세차익 10억 원을 남기기 위해서는 (법인 기준으로 세금 등을 제외하고) 매매 금액이 약 86억 원은 되어야 합니다. 이는 평당 약 1억 7,252만 원 수준이며, 그때 보증금 3억 원에 임대료 2,700만 원(수익률 3.9%)이 들어와야 가능합니다. 과연 3년 뒤 이 가격이 가능할까요? 이 부분은 지켜보도록 하겠습니다.

임차인과의 공생이 핵심 🌱

상업용 빌딩을 살 때는 도시 인프라를 잘 따져보는 것이 중요합니다. 인프라가 취약한 곳이더라도 상권이 형성되고 발전하는 곳을 보면, 대체로 임차인의 헌신과 공이 컸습니다.

생존한 리테일들이 모여 지역의 정체성(아이덴티티)을 만들고 상권이 발달하죠. 지역이 자생할 수 있는 힘은 자본만으로 만들어지는 것이 아니라, 임차인과의 공생을 통해서 이루어짐을 잊지 않아야 합니다.

개인적인 의견으로는, 혹독한 말만 쏟아냈지만 사실 저는 이 건물을 참 좋아했습니다. '서가'에서 설계한 건물들은 벽돌과 타일로 마감되었음에도 단아하고 우아한 아이덴티티가 살아있습니다. 작은 대지면적 위에 올려졌어도 작다는 느낌이 들지 않으며, 햇살이 들어올 때 장소가 더 아늑해지는 예술 작품과도 같습니다.

현금 10억 vs. 대출 40억, 당신의 건물 투자 전략은? 💰

건물을 매입할 때 대출을 최대한 활용하는 것이 정답일까요? 아니면 현금으로 무리 없이 사는 것이 더 안전할까요? 🤔 부동산 투자에서 가장 중요한 갈림길인 이 질문에 대해, 현금 흐름, 수익률, 리스크를 숫자로 비교하며 심층 분석해 드립니다. 매입 전략은 투자자의 자산 구조와 리스크 감수 성향에 따라 완전히 달라집니다. 💡

실제 시뮬레이션: 40억 건물이 3배 더 많은 수익을 내는 이유 📈

영상에서는 이해하기 쉽게 동일한 조건을 가정하여 두 가지 시나리오를 비교합니다. (수익률 3%, 이자율 3.8%, 5년 후 시세 차익 30% 상승 가정).

시나리오 1: 현금 10억으로 10억짜리 건물 매입 (대출 없음)

이 투자는 대출이 없기 때문에 리스크가 낮고 안정적입니다. 주로 은퇴했거나 노령의 투자자분들에게 추천됩니다.

• 연 임대 수익: 3천만 원 (3%).

• 5년간 임대 수익: 1억 5천만 원.

• 5년 후 시세 차익 (30% 상승): 3억 원.

• 총수익: 4억 5천만 원.

시나리오 2: 현금 10억 + 대출 30억으로 40억짜리 건물 매입

이 투자는 레버리지를 극대화하여 자산 가치 상승을 노리는 전략입니다.

• 연 임대 수익: 1억 2천만 원 (3%).

• 연 이자 비용: 1억 1,400만 원 (30억 원에 3.8% 적용).

• 연 순 임대 수익: 600만 원 (5년간 총 3천만 원).

• 5년 후 자산 가치: 52억 원 (40억 원에서 30% 상승).

• 총수익: 대출 30억 원을 상환하고 원금 10억 원을 제외하면 순수익은 12억 원.

레버리지를 활용한 40억 건물 투자가 세 배 가까운 결과를 만들어냈습니다. 이는 현금에게 일을 시켜야 한다는 투자 원칙을 보여주는 사례이기도 합니다.

투자 전략의 핵심: 리스크와 나에게 맞는 선택 🛑

물론 이 시뮬레이션은 매우 극단적인 가정이라는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다. 레버리지를 활용한 투자는 금리가 오르거나 공실이 발생하거나 사업상 문제가 생겨 현금 흐름(캐시플로우)이 악화될 경우 굉장한 압박을 느낄 수 있습니다. 반면, 10억 건물 투자는 변수가 훨씬 적고 안정적입니다.

결국 투자는 수익률 싸움도 중요하지만, 나의 리스크 감수 성향과 자산 구조에 맞는 것을 선택하는 것이 가장 중요합니다. 건물의 개별성이 강한 만큼, 정량화해서 말하기 힘든 부분이 많으니, 본인의 상황을 면밀히 분석한 후 전략을 세우시길 바랍니다.