🚨'강남불패' 신화가 깨졌다? 성수동의 핵심 비밀 'ㅇㄷㄹ' 공개!

2025년, '강남 불패' 신화가 깨졌습니다. 물론 강남의 저력을 과소평가해선 안 됩니다. 🧐 현재 강남의 저녁 상권이 어려움을 겪는 것은, 경기가 살아나기 전까지 높은 객단가의 소비가 위축되었기 때문입니다. 하지만 전체적으로 유동성을 풀고 있는 지금, 강남은 다시 살아날 원동력이 충분하며 여전히 가장 저력 있는 상권임은 분명합니다.

그럼에도 불구하고 강남이 주춤하는 사이, 왜 성수동 연무장길은 평당 4억을 돌파하고 💰 월 임대료 1억 원의 건물이 등장하는 것일까요? 🤯

강남이 무너진 진짜 이유, 그리고 성수/한남/종로3가가 미친듯이 오르는 이유. 그 핵심 비밀인 'ㅇㄷㄹ'에 대해 전부 공개합니다.

주식, 주택 다음은 건물입니다. 🏢 현금 가치가 떨어지는 지금, 2026-2027년 랠리를 준비할 마지막 기회일지도 모릅니다. 🔥

👉 영상에서 자세한 내용을 확인해보세요.

⚖️ [판례 알아보기]

👨‍⚖️: 사우나 탈의실 '젖은 수건'을 밟고 넘어진 사고, 건물주 책임은?

건물을 운영하는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 안전 관리 의무에 대한 중요한 판례를 가져왔습니다. 고객의 안전은 영업의 기본이니까요!

[사건 개요] 한 사우나 탈의실 천장 에어컨에서 물이 새자, 사우나 운영 법인인 피고는 바닥에 수건을 펼쳐 물을 흡수시키고 그 위에 물바가지를 두었습니다. 문제는 연세가 많은 원고(70대) 등 이용객들이 많음을 알고 있었음에도, 피고는 해당 수건 주변에 '미끄럼주의' 표시판이나 경고 표지를 설치하지 않았고, 이용객의 접근을 제한하는 조치도 취하지 않았다는 점입니다. 결국 원고는 바닥에 둔 수건을 밟고 미끄러져 넘어지면서 골절상을 입게 되었습니다. 🤕

[서울남부지방법원 판결] 법원은 피고가 사우나 사업자로서 이용객들이 안전하게 시설을 이용하도록 관리·운영할 의무를 다하지 않아 사고가 발생했다고 보아 손해배상책임을 인정했습니다.

다만, 원고 역시 탈의실 바닥을 살피면서 이동했다면 사고를 방지할 수 있었다는 점을 고려하여 원고의 과실을 40%로 보았고, 피고의 책임을 60%로 제한하여 손해를 배상하도록 판결했습니다 [서울남부지법 2023가단222608]

[실무 시사점] 이 판례가 우리 건물주님들에게 주는 시사점은 명확합니다. 어떤 종류의 영업을 하든지, 고객이 쉽게 다칠 수 있는 위험 구역이 있다면 반드시 경고 표시를 해 놓거나 접근을 막는 안전 조치를 취해야 합니다. 만약 이러한 안전 조치를 소홀히 하여 고객이 다친다면, 업주는 그에 대한 손해 배상 책임을 피할 수 없습니다. 안전 관리는 추가 수익만큼이나 중요한 '건물주 상식'이라는 점, 잊지 마세요! 🔔

건물주 상식: 명도 소송을 건너뛰는 비밀, 제소전화해란? 🔑

건물주님들이 임대차 분쟁을 겪을 때 시간과 비용을 획기적으로 줄여주는 제도, 바로 '제소전화해 합의'입니다. 소송을 제기하기 전에 미리 합의를 통해 법적인 '판결문'과 같은 효력을 얻는 이 제도가 무엇이며, 왜 상가 임대차에서 필수적인지 자세히 알려드릴게요. ✨

제소전화해란, 민사 분쟁에 대한 소송을 제기하기 전에, 화해를 원하는 당사자들의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 이루어지는 화해를 말합니다. 임대차 계약 관계에서 임대인과 임차인이 미리 분쟁 해결을 합의하고, 법원에서 그 내용을 확인받아 '화해조서'를 작성하는 절차입니다.

가장 중요한 것은 이 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가진다는 점입니다. 즉, 나중에 임차인이 월세를 연체하거나 계약 기간 만료 후에도 건물을 비워주지 않는 등 합의 내용을 위반했을 때, 별도의 명도소송 없이 이 화해조서를 바탕으로 바로 강제집행을 신청할 수 있는 강력한 집행권원이 됩니다.

제소전화해의 3가지 핵심 장점:

1. 시간과 비용 절약: 명도소송은 승소 판결까지 상당한 시간이 걸리지만, 제소전화해는 그 시간을 획기적으로 단축하여 소송 대비 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.

2. 분쟁 예방 효과: 계약 초기에 분쟁 가능성이 있는 부분에 대해 사전에 협의하고 법적인 확정을 받기 때문에, 분쟁 발생을 미리 예방할 수 있습니다.

3. 강제집행 용이: 임차인의 위법 행위 발생 시, 복잡한 소송 절차 없이 화해조서로 즉시 강제집행이 가능합니다. 이는 버티는 임차인으로부터 건물주의 피해를 예방하는 중요한 안전장치입니다.
   
   

주의할 점: 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립될 수 없습니다. 또한, 임차인에게 불리한 상가임대차보호법 등 강행규정에 위반되는 내용이 화해조서에 포함될 경우 법원에서 조항을 변경하거나 삭제하도록 권유할 수 있습니다. 하지만 만약 법원이 이를 미처 발견하지 못하고 화해가 성립되면, 임차인이 강행규정에 따른 권리(예: 부속물매수청구권, 지상물매수청구권)를 포기하는 내용이라도 판결과 같은 효력이 발생하여 다툴 수 없게 될 가능성이 높으니, 임차인 입장에서는 내용을 꼼꼼히 확인하는 신중함이 필요합니다.

건물주 상식: 위반 건축물의 숨겨진 시한폭탄 💣

건물 투자를 고민할 때, 눈에 보이지 않는 위험 요소가 있습니다. 바로 '위반 건축물'인데요. 건물 가치를 한순간에 떨어뜨리고 지속적인 비용 부담을 안기는 이 문제에 대해 오늘 확실히 짚어보겠습니다. 👀

위반 건축물이란, 건축 법령에 따른 허가나 신고 절차 없이 건물을 건축하거나 용도 변경 등을 한 것을 말합니다. 가장 흔한 위반 유형으로는 주택의 불법 증축(예: 옥탑방, 베란다 불법 확장)이나, 부설 주차장을 다른 용도로 사용하는 경우, 또는 다가구·다세대 주택의 가구 수를 불법으로 늘린 '방 쪼개기' 등이 있습니다.

이런 위반 건축물로 지정되면 건축물대장에 '위반 건축물'이라는 노란 딱지가 붙게 되는데요. 이때부터 건물주가 짊어져야 할 부담이 발생합니다.

1. 무서운 이행강제금의 폭탄 💸

위반 사항이 적발되면 관할 지자체는 건물주에게 원상 복구 명령을 내리고, 이를 이행하지 않을 경우 '이행강제금'을 부과합니다. 과거에는 이 이행강제금 부과 횟수가 최대 5회로 제한되었지만, 2019년 4월 23일 이후부터는 위반 사항이 시정될 때까지 무제한으로 부과하도록 법이 개정되었습니다.

특히, 건물의 불법 부분을 임대하여 영리 목적으로 사용했을 경우 이행강제금이 2배까지 가중될 수 있으며, 앞으로는 이행강제금 부과가 재량이 아닌 의무로 바뀌는 등 규제가 더 강화될 예정입니다.

2. 매매와 대출의 족쇄 🔗

위반 건축물은 매매 시 매수자를 찾기 어렵고, 은행에서도 대출이 제한되는 경우가 많습니다. 또한, 건물의 세입자가 전세 대출이나 전세보증금 반환 보증보험 가입이 어렵게 되어 임대차 시장에서도 큰 약점으로 작용하게 됩니다.

3. 12년 만의 '양성화' 기회 (주거용 한정) 🏡

최근 국토부에서 일정 규모 이하의 주거용 위반 건축물에 대해 '양성화'를 추진하겠다고 공식 발표했습니다. 이는 불법 건축 관행을 근절하기 위해 12년 만에 주어지는 기회로, 2026년부터 1년간 접수를 받아 합법화시켜주는 것을 목표로 하고 있습니다. 양성화가 된다면 더 이상 이행강제금이 부과되지 않습니다. 다만, 현재까지는 주거용에 한정하여 논의되고 있으며, 내진 설계 등 현행법 기준을 충족해야 하는 등 까다로운 조건이 있으니, 전문가인 건축사 등과 반드시 상의해야 합니다.

법인의 취득세 중과, 지점 설치가 핵심! 🔑

건물 투자를 하시는 법인 대표님들이 가장 예민하게 반응하는 문제 중 하나가 바로 취득세 중과입니다. 특히 법인의 본점이나 지점 위치가 '과밀억제지역'에 걸리면, 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있죠. 💸 오늘은 복잡하게 느껴지는 '지점설치와 취득세 중과'에 대한 내용을 깔끔하게 정리해 드릴게요! 🧐

법인이 부동산을 취득할 때 취득세가 중과되는 기준은 복잡하지만, 핵심은 '과밀억제지역' 내에 법인의 설립(본점)이나 지점 설치 여부와 부동산 취득 시점의 관계입니다. 📍

주요 중과 케이스

• 케이스 1: 비과밀억제지역 법인이 과밀억제지역 내의 부동산을 임대용으로 매입한 경우, 5년이 지나고 지점을 설치하면 취득세 중과가 되지 않지만, 5년 미만 내에 지점을 설치하면 취득세가 중과됩니다. ⚠️

• 케이스 2: 비과밀억제지역 법인이 과밀억제지역 내에 지점을 설치하고, 지점 설치 후 5년 이내에 과밀억제지역 내의 부동산을 임대용으로 매입하는 경우에도 취득세가 중과됩니다. 이 경우, 해당 부동산에 지점을 내지 않아도 중과되며, 과밀억제지역 내에 지점을 설치하지 않으면 취득세 중과는 피할 수 있습니다. 🚫

• 케이스 3: 과밀억제지역 내에 본점을 둔 법인이, 본점 설립일로부터 5년 이내에 과밀억제지역 내에 지점을 설치하기 위해 부동산을 매입하는 경우 취득세가 중과됩니다. 본점 설립일로부터 5년이 지나고 설치하면 중과되지 않습니다. ⏱️

잠깐! "지점을 설치해야 중과되나요?" 😮

"그럼 전 취득세 중과를 피하려고 비과밀억제지역에 본점을 설립했는데, 과밀억제지역 내에 부동산을 취득하면 무조건 지점을 설치해야 하고 취득세가 중과되나요?" 라는 질문을 하실 수 있습니다.

아닙니다! 안심하셔도 됩니다. 😊

비과밀억제지역에 본점을 둔 부동산임대용법인이 과밀억제지역 내의 부동산을 단순 임대용도로 취득하는 경우, 반드시 지점을 설치해야 하는 것은 아니에요. 단순 임대수익 목적일 경우나 임대 관리를 제3자에게 위탁하는 경우에도 지점을 설립할 필요가 없으므로 안심하셔도 됩니다. ✅

단, '지점'이란 인적, 물적 설비를 갖추고 계속해서 사업이 행해지는 장소(사업장)를 뜻하며, 영업 행위 없이 단순제조, 가공 장소, 물품 보관 및 적재만 하면 지점의 범위에서 제외됩니다. 만약 실질적인 운영 인력이 상주하거나 사무실로 사용한다면 지점 설립으로 볼 수도 있다는 점은 유의해야 합니다. 🧐

혹시 잔금하시기 전이나 잔금 날 세무사/법무사께서 "지점으로 쓰시면 중과되니까 조심하세요"라는 말씀을 하셨다면, 당황하지 마시고 이 중과 규정을 주의하라는 이야기였구나 생각하시면 됩니다. 🤝

조각 투자 vs. 일반 건물 매입, 당신의 선택은? ⚖️

'부동산 조각 투자', '소액으로 빌딩주 되기'라는 문구를 많이 들어보셨죠? 부동산이 피자도 아닌데 뭘 쪼개서 투자한다는 건지 궁금하셨을 겁니다. 오늘은 빌딩 중개 전문가의 시선으로 부동산 조각 투자의 개념, 수익 구조, 그리고 일반 건물 매입과의 차이점을 명쾌하게 분석해 드릴게요. 투자 열풍 속에 가려진 리스크까지 싹 정리해 드립니다! 💡

조각 투자의 정의와 장점

조각 투자는 말 그대로 건물을 지분으로 쪼개서 소액으로 투자하는 방식입니다. 예를 들어, 100억 원짜리 빌딩을 만 명이 100만 원씩 나누어 투자하는 식이죠.

• 장점: 소액으로 상업용 빌딩 시장에 참여할 수 있고, 분산 투자가 쉬우며, 원하는 빌딩을 골라 투자할 수 있다는 장점이 있습니다. 초기 자본이 많지 않아도 빌딩 소유주의 기분을 맛볼 수 있고 앱을 통해 간편하게 거래할 수 있다는 점 때문에 많은 분들이 열광하고 있습니다.

수익 구조와 한계

조각 투자의 수익은 임대료 배당과 건물 매각 시 차익으로 발생하지만, 임대료에서 관리비, 운영비, 플랫폼 수수료(최대 2%), 배당세(15.4%), 경우에 따라 양도세까지 다양한 비용을 제하고 남은 순수익을 배분하는 형태입니다. 따라서 일반 건물의 월세처럼 안정적이고 직관적인 현금 흐름 수익은 기대하기 어렵습니다.

가장 큰 리스크: 유동성과 규제 🚨

조각 투자는 진입 문턱이 낮아 유동성이 좋다고 착각하기 쉽지만, 비상장 구조가 많아 실제로는 유동성이 낮습니다. 가장 큰 문제는 관련 법적 제도가 아직 완비되지 않았다는 점입니다. 투자자 보호 장치가 충분하지 않은 상황에서 플랫폼의 안정성에 의존해야 하는 구조입니다. 전문가들은 리츠(REITs)는 법이 지켜주지만, 조각 투자자는 운이 지켜준다고 비유할 정도입니다.

수익 극대화를 원한다면 건물 매입 🏢

건물 매입은 레버리지를 활용해 수익률을 높일 수 있고, 임대료 및 매각 차익을 통해 실질적인 자산 가치 상승을 노릴 수 있습니다. 조각 투자는 소액 참여와 분산 투자에 초점이 맞춰져 있어, 수익 극대화는 어렵다는 것이 중론입니다.

결론적으로, 직관적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 원한다면 건물 매입을, 소액으로 안전한 참여와 분산 투자를 원한다면 조각 투자를 고려해 보시는 것이 좋습니다.