공실은 없는데 임대료는 그대로? 20년간 시간이 멈춘 '이곳'에 변화가 생기고 있습니다.

👉 영상에서 자세한 내용을 확인해보세요.

⚖️ [판례 알아보기]

임차인 폐기물 방치, 땅주인에게 내려진 벌금형의 의미

🚨 "돈이 없다", "나는 몰랐다"는 주장이 통하지 않았던 토지 소유자의 '관리 책임'에 대한 판결 핵심을 파헤쳐 봅니다.

토지나 건물을 임대하는 분들이라면, 임차인이 임대 부동산에 불법으로 폐기물을 버리는 '폐기물 투기' 문제에 대해 심각하게 고민해 보셔야 합니다. 내가 직접 폐기물을 버리지 않았더라도, 토지 소유자에게도 무거운 책임이 부과될 수 있기 때문입니다.

오늘 소개할 판례는 임차인이 버린 폐기물에 대해 행정청의 '처리 조치명령'을 이행하지 못한 땅주인이 결국 벌금형을 선고받은 사례로, 임대인의 책임 범위를 명확히 보여줍니다.

1️⃣ 사건의 개요와 피고인의 주장

[사건] 2025고정310 폐기물관리법위반 (창원지방법원)

[사실관계]

• 임차인이 임대인의 토지에 폐기물을 버림.

• 김해시장이 임대인에게 임차인 폐기물을 처리하라는 조치명령을 내렸으나, 임대인이 기한 내에 이행하지 않음.

[피고인(임대인) 주장] 피고인은 폐기물 보관을 묵인한 사실이 없으며, 특히 경제적 자력이 전혀 없어 조치명령 이행이 물리적으로 불가능했으므로, 법 위반의 고의가 없다고 주장했습니다. 즉, '돈이 없어서 못 했다'는 것이 주요 방어 논리였습니다.

2️⃣ 🏛️ 창원지방법원의 판결: '관리·감독상의 책임'

법원은 임대인의 '경제적 자력 부재' 주장을 배척하고, 폐기물관리법 위반으로 유죄를 선고했습니다. 핵심 판결 이유는 다음과 같습니다.

① 토지 소유자에게 책임 부과하는 법의 목적

• 폐기물관리법은 토지 소유자에게 책임을 부과하여, 임대 등을 통해 경제적 이익을 얻는 소유자로 하여금 그 토지가 환경오염의 원인이 되지 않도록 관리할 책임을 부담하게 하려는 것입니다.

② '자력 부재'는 정당한 사유가 될 수 없다

• 법원은 소유자의 개인적인 경제적 사정이 조치명령 불이행을 정당화하는 사유가 된다면, 자력이 없는 토지가 불법 폐기물 투기 장소로 악용될 위험이 커진다고 보았습니다.

• 따라서 돈이 없다는 사정은 범의(犯意)를 부정할 사유가 되기 어려우며, 단지 양형(형벌의 정도)에서 고려할 참작사유에 해당할 뿐이라고 명확히 선을 그었습니다.

③ 임대차 계약 시 '최소한의 주의 의무' 위반

• 피고인은 임차인과 계약 시, 그가 폐기물처리업을 적법하게 영위할 능력이나 폐기물을 적정하게 처리할 것인지에 대해 최소한의 주의를 기울이지 않았습니다.

• 그 결과 불법 폐기물 오염을 야기한 데 대한 관리·감독상의 책임이 있다는 것이 법원의 최종 판단입니다.

3️⃣ 💡 임대인이라면 반드시 기억해야 할 대비책

이 판례는 임대인에게 🚩 경고의 메시지를 던져줍니다.

임대인은 직접 폐기물을 버리지 않았더라도, 임차인이 임대 토지에 폐기물을 버릴 경우 행정청이 조치명령이 나오면 그 책임을 회피할 수 없습니다.

✅ 임대인의 필수 조치 사항:

• 계약 해지 사유 명확화: 임대차 계약서에 '임차인이 임대 토지에 불법 폐기물을 방치하거나 관련 법규를 위반할 경우 즉시 계약 해지할 수 있다'는 조항을 반드시 삽입하세요.

• 즉시 계약 해지 및 조치: 임차인의 불법 행위가 확인되거나 행정 조치 가능성이 보이면, 바로 임대차 계약을 해지하고 필요한 조치를 취해야 형사 책임을 지지 않을 수 있습니다.

토지 임대 시, 임차인이 어떤 업종을 운영하는지, 폐기물 관리 능력이 있는지 철저하게 확인하는 것이 나의 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다! 💪

🏢 건물주 상식

계약서 서명 안 했으니 공실 전환? 묵시적 갱신의 진실 😲

📝 임대차 계약이 끝난 후 임차인이 나가라는 통보 없이 그대로 영업을 이어간다면, 건물주가 꼭 알아야 할 '묵시적 갱신'에 대해 알아봅니다.

임대차 계약기간이 끝났는데, 임차인이 나가지 않고 그대로 영업을 이어가는 경우가 있습니다. 이때 "계약서에 새로 서명하지 않았으니 그냥 공실 전환이겠지?"라고 생각하는 건물주 분들이 계신데요.

그렇지 않습니다. 이 경우 임대차 계약이 묵시적 갱신이 된 것입니다.

✅ 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 따른 제도입니다.

• 계약기간이 끝났는데도 임차인이 계속 건물을 사용하고,

• 임대인이 계약 종료 시점 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통보를 하지 않았다면, 이전 계약과 같은 조건으로 1년간 자동 연장됩니다.

👉 즉, 임대인이 아무 말도 안 하면 계약은 자동으로 1년 연장되는 셈이에요.

🏙️ 지역별 '환산보증금' 기준

상가건물임대차보호법은 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 일정 기준 이하인 임차인에게만 전면 적용됩니다. 이 기준을 넘어가면, 임차인 보호 규정(갱신요구권, 계약 갱신 효력 등)은 일부 제한됩니다.

• 서울특별시: 9억 원 이하

• 과밀억제권역 및 부산광역시: 6억 9천만 원 이하

• 기타광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주: 5억 4천만 원 이하

• 그 밖의 지역: 4억 8천만 원 이하

※ 매년 물가 및 법 개정에 따라 일부 조정될 수 있음

👉 예를 들어 서울에서 보증금 5억 + 월세 40만 원(×100=4,000만 원)이면 환산보증금은 5억 4천만 원 → 법 적용 대상입니다.

⚖️ 환산보증금 기준 '이내' 임차인의 권리

환산보증금 기준 이내의 임차인은 법의 강력한 보호를 받습니다.

계약 갱신 요구권 (최대 10년) 임차인은 최초 계약 후 10년까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없으며, 임대료를 연 5% 초과해 인상할 수 없습니다.

묵시적 갱신 시 보호 연장 묵시적으로 갱신된 계약도 상가보호법의 적용을 받습니다. 즉, 임차인은 다시 1년간 안정적으로 영업을 이어갈 수 있습니다.

📌 건물주가 꼭 알아야 할 실무 팁

1. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지는 반드시 연장의사 확인 "갱신 의사 없음" 또는 "조건 변경 의사 있음"을 임차인에게 정확히 알려야 합니다.
2. 환산보증금 계산 습관화 계약 시점에 법 적용 여부를 판단해야, 나중에 임대료 인상·갱신 거절 시 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3. 묵시적 갱신 후에는 자동 1년 보호 한 번 묵시적 갱신이 되면, 그 1년 동안은 임대인이 중도 해지할 수 없습니다.

💡 마무리

묵시적 갱신은 "계약이 끝난 게 아니라, 자동으로 다시 시작된 것"입니다. 임대인이 별다른 조치를 하지 않으면 법이 자동으로 계약을 연장해 버리죠.

🗝️ 핵심은 두 가지입니다.

1. 내 임차인이 '환산보증금 기준' 이내인지,

2. 계약 만료 6개월 전 통보를 했는지.

이 두 가지만 명확히 관리해도, 임대차 분쟁의 80%는 예방할 수 있습니다.

🚨 위험 신호 포착! '불법 신고'의 무서운 대가

다운계약서, 업계약서? 순간의 편법이 수억 원대 과태료와 형사처벌로

상업용 건물 매매는 규모가 크다 보니, 세금 부담을 줄이거나 대출 한도를 늘리기 위해 '다운계약서' 혹은 '업계약서'를 요구하는 경우가 종종 있습니다.

하지만 이는 단순 편법이 아니라, 법적으로 엄격히 금지된 실거래가 신고 위반 행위입니다.

오늘은 실제 발생한 사례들을 바탕으로, 어떤 위반이 어떻게 처벌되었는지, 그리고 우리가 어떻게 대비해야 하는지 살펴보겠습니다.

1️⃣ 부동산 거래 신고 의무와 처벌 기준

📜 법적 의무 (부동산 거래신고 등에 관한 법률)

'부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따르면, 모든 부동산 거래는 계약 체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 관할 관청에 신고해야 합니다. 이는 매도인, 매수인, 중개인 모두가 지켜야 하는 의무입니다.

특히 상업용 부동산은 거래금액이 크기 때문에, 허위 신고 한 번으로도 수억 원대 과태료가 발생할 수 있습니다.

• 단순 지연·미신고: 500만 원 이하 과태료

• 허위 신고 (다운·업계약): 취득가액의 2~5% 과태료 → 100억 거래 시 최대 5억 원

• 고의의 허위 신고 + 세금 회피: 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금

• 중개사 위반: 자격정지 ~ 등록취소 + 형사처벌 병행

즉, "한 번만 괜찮겠지"라는 생각으로 다운계약이나 업계약에 응했다간, 수억 원대 과태료 · 세금 폭탄 · 자격정지까지 감수해야 할 수 있습니다.

2️⃣ 실제 발생한 '실거래가 신고 위반' 사례 4가지

상업용 부동산 거래는 규모가 큰 만큼, 한 번의 신고 실수로 인한 타격도 큽니다. 특히 다운계약·업계약·해제 미신고는 조세 회피나 금융 사기 문제와 직결되며, 과태료뿐 아니라 세금 추징과 형사책임까지 뒤따릅니다.

(1) 📉 다운계약 사례

• 사례: 서울 강남에서 한 상가 건물이 실제 90억 원에 거래되었으나, 매도인과 매수인은 60억 원으로 신고했습니다.

• 결과: 국세청 세무조사에서 드러났고, 양측 모두 각각 과태료 3억 원과 함께 양도소득세 추징까지 당했습니다. 다운계약을 통한 세금 절감은 오히려 세금 폭탄 + 과태료라는 최악의 결과로 돌아왔습니다.

(2) 📈 업계약 사례

• 사례: 부산 해운대구에서 한 투자자가 45억 원 빌딩을 55억 원으로 신고했습니다.

• 결과: 목적은 대출 한도를 높이기 위함이었으나, 금융기관 협조 조사에서 발각되어 허위 신고 과태료 약 2억 원을 납부해야 했습니다. 이와 별개로 금융기관으로부터 사기성 대출 시도로 분류되어 신용에 큰 타격을 입었습니다.

(3) 🚫 해제 미신고 사례

• 사례: 경기 성남시에서 중소형 빌딩 거래가 자금 문제로 해제되었지만, 당사자들이 해제 사실을 30일 이내에 신고하지 않았습니다.

• 결과: 며칠 뒤 세무조사에서 해당 계약이 유효한 것으로 간주되어, 매도인은 양도세, 매수인은 취득세 고지서를 받게 되었습니다. 결국 정정 절차를 거쳤지만, 그 과정에서 300만 원 과태료가 추가 부과되었습니다.

(4) 🧑‍💼 중개사 처벌 사례

• 사례: 인천에서 한 공인중개사가 의뢰인의 요청에 따라 이중계약서를 작성해 허위 신고를 도왔습니다.

• 결과: 해당 중개사는 중개사무소 등록취소와 함께, 형사 재판에서 벌금 1,000만 원을 선고받았습니다. 이는 중개사 개인에게 치명적이었을 뿐 아니라, 거래 당사자 역시 조세 포탈 혐의로 수사 대상이 되었습니다.

3️⃣ 투자자를 위한 최종 조언

투자자라면 거래 상대방이 불법적인 신고를 요구하는 순간, 바로 🚩 위험 신호로 인식해야 합니다.

부동산 거래 신고 위반은 단순 과태료를 넘어 세금 추징, 대출 사기, 형사처벌, 심지어 신용 하락까지 초래하는 '돌아올 수 없는 강'과 같습니다.

✅ 핵심 요약:

• 계약 체결일 또는 해제일로부터 30일 이내 반드시 실거래가/해제 신고를 하세요.

• 상대방의 다운·업계약 요구는 즉시 거절하고, 안전하고 합법적인 거래만을 진행하세요.

• 모든 거래는 사실에 근거한 투명한 신고가 가장 안전하고 확실한 투자 방법입니다.

📚 [법 관련 조항]

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」

  • 제3조: 계약 체결일로부터 30일 이내 실거래가 신고 의무

  • 제3조의2: 해제·무효·취소 시 30일 이내 해제 신고 의무

  • 제4조: 거짓 신고 및 허위 계약서 작성 금지

  • 제26조: 허위 신고 시 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금

  • 제51조: 미신고·허위신고 시 500만 원 이하 과태료 및 취득가액 비율 과태료

🔥 [음식점 창업 필수 정보]

복잡해도 꼭 알아야 할 '소방시설 완비증명서'의 모든 것!

🧑‍💼 새로운 상가 임차를 앞둔 대표님들을 위해, 다중이용업소의 소방법 규정과 절차를 꼼꼼하게 정리해 드립니다.

최근 경기가 풀릴 거라는 기대감에 신규 개업을 원하는 대표님들이 많아지고, 상가 임대차 시장도 활발해지고 있습니다.

하지만 새로운 상가 임대차 계약을 앞둔 음식점 대표님들이 반드시 챙겨야 할 '다중이용업소의 소방법'에 대한 이야기는 너무 복잡하게 느껴지시죠? 오늘은 소방필증(소방완비증명서)에 대해 핵심만 짚어드리겠습니다!

1️⃣ 소방필증(완비증명서)은 왜 필요할까요?

음식점은 1층부터 3층까지 전층을 다 써도, 왜 영업신고는 1층만 되어 있는 걸까요? 바로 소방법 때문입니다.

일반 음식점은 불특정 다수의 사람들이 이용하는 장소이므로, 소방 방화시설을 완벽하게 설치함으로써 화재 예방, 화재 진압, 인명 대피 등을 원활하게 하여 인위적 재난이나 사고로부터 피해를 최소화해야 하는 장소입니다.

따라서 다중이용업소의 경우 소방필증(완비증명서) 발급이 의무화되어 있으며, 영업허가를 얻기 위해서는 반드시 이를 발급받아야 합니다.

2️⃣ 📋 소방시설 완비증명서는 어떻게 받을까요? (발급 방법)

소방완비증명서를 받기 위한 절차는 다음과 같습니다.

• 사전 준비

  • 건물의 용도와 면적을 확인하고, 다중이용업소에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

  • 다중이용업소 해당 여부는 소방 안전센터에 문의하여 확인할 수 있습니다.

• 현재의 법에 맞게 소방시설 설치

  • 설치해야 할 소방시설은 소화기, 비상벨(비상경보설비), 경보설비, 자동화재탐지설비, 피난 유도등, 비상 조명등 등 다양합니다.

  • 사업장 환경마다 필요한 공사가 달라지므로, 소방설비업자에게 도움을 요청하는 것이 가장 좋습니다.

  • 방화시설 (비상구, 간이 스프링클러)과 준불연 실내 장식물 및 가스 누설 경보기 등도 필요합니다.

• 소방서에 완비증명서 발급 신청

  • 준비 서류: 소방시설 완비증명 신청서, 사업자등록증 사본, 소방 도면, 임대차 계약서 등이 필요합니다.

• 소방공무원의 실사

• 완비증명서 수령

  • 수령 후에는 영업신고 시 관할 보건소에 제출하면 됩니다.

3️⃣ 😥 "우리는 영세한 사업장인데 이걸 다 해야 하나요?"

(소방시설 완비 대상)

모든 음식점이 소방시설 완비 대상은 아닙니다! 다음은 소방시설 완비 대상 영업장의 주요 기준입니다.

• 휴게음식점 또는 일반음식점으로서 영업장 면적이 100m²(약 30평) 이상인 것

• 지하 66m² 이하인 경우 소방필증 면제

• 1층에 피난층(출입구가 외부와 통하는 층)이 있으면 소방필증 면제

• 2층 이상이지만 면적이 100m² 미만인 경우 소방필증 면제

이 외에도 인터넷 컴퓨터 게임 제공업(PC방), 단란주점, 노래연습장, 영화 상영관, 찜질방, 고시원 등도 완비 대상에 해당합니다.

4️⃣ 🔄 기존 영업 허가 승계 시 유의사항

혹시 기존의 영업 허가를 승계 받으신다면, 소방필증(소방완비증명서)도 승계가 가능합니다.

가장 먼저 소방시설 완비 대상인지 확인해 보시고, 소방시설 완비증명서와 책임보험 가입증명서를 확인한 후 승계 가능 여부를 확인하시면 됩니다.

소방필증(완비증명서)이 없다면 영업신고가 불가하고 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한, 명의 변경 시에도 재발급은 필수이니, 절대 놓치지 마세요!

(관련 근거: 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제13조 및 시행령 제11조)

💌 마무리하며

어젯밤에 내가 잠이 안 올 정도로 복잡한 소방법입니다! 😅

새로운 상가를 입점할 계획이 있으신 대표님들이라면, 계약 전에 소방법 관련 사항을 꼼꼼히 검토해 보시는 것을 강력히 추천해 드립니다. 전문가의 도움을 받아 안전하게 시작하세요!

🌱 당신의 새로운 시작을 진심으로 응원합니다! 🍀