🏠10년째 안 팔리는 건물, 이것 때문에 아무도 안 삽니다!

팔리지 않는 건물이 가진 치명적인 4가지 특징을 빌딩 전문가가 짚어드립니다.

빌딩 시장에서 10년 가까이 매물로 나와 있지만 좀처럼 거래가 되지 않는 건물들이 분명히 존재합니다. 매도자분들은 여러 이유로 임차를 '안 맞추고 있다'고 설명하시곤 하지만, 사실은 시장이 외면하고 있는 경우가 훨씬 많습니다.

오늘은 제가 현장에서 수없이 보고 듣는, 절대 매입해서는 안 되는 '안 팔리는 건물'이 가진 치명적인 4가지 특징을 솔직하게 짚어드리겠습니다. 투자자 여러분의 소중한 자금이 묶이는 일을 방지하시길 바랍니다! 💰

🔑 안 팔리는 건물이 가진 4가지 치명적인 특징

1. 임차인이 붙지 않는 '구조적 결함'이 있는 건물 🚧

겉으로는 단순 공실처럼 보이지만, 건물의 내부 구조를 살펴보면 임차인의 업무 효율이나 영업력을 떨어뜨리는 명확한 이유들이 있습니다. 임차인 입장에서 '이 건물을 써야 할 이유'를 찾기 힘든 것이죠.

• 낮은 층고: 답답함을 유발하여 업무 스트레스를 높입니다. (최근 신축 트렌드와 상반됨)

• 부족한 채광: 자연광이 적어 쾌적성이 떨어집니다.

• 비효율적인 동선 및 데드 스페이스: 출입구가 골목 안쪽이거나 진입 동선이 꼬이는 곳, 임대 면적 대비 불필요한 공간이 많은 구조는 임차인 유치에 매우 불리합니다.

💡 주의: 구조적 결함이 있는 건물을 매입할 때는 신축을 통해 단점을 보완해야 합니다. 하지만 문제는, 이런 건물들이 보통 신축 부지 수준의 가격으로 나오지 않아 거래가 잘 안 된다는 점입니다.

2. 신축 시 '법규' 때문에 가치가 하락하는 건물 📉

'지금은 괜찮지만, 몇 년 가지고 있다가 신축해서 팔아야겠다'라는 엑시트 전략을 가진 매수인들이 많습니다. 그런데 이 전략을 충족시키지 못하는 건물들이 있습니다.

• 일조권 사선제한의 영향: 건물을 높게 지을수록 '일조권' 규제 때문에 계단식으로 후퇴해야 합니다. 즉, 고층부 면적이 줄어들어 수익성이 떨어지고 비효율적인 디자인이 될 수밖에 없습니다.

• 과도한 건축선 후퇴: 토지 이용 계획상 '건축선'이 현재 위치보다 크게 뒤로 물러나 설정된 경우가 있습니다. 새로 지을 때는 이 건축선 뒤로 이격해서 지어야 하므로, 상당한 면적을 잃을 수 있고 대로변에서의 가시성이 현저히 떨어져 가치가 하락합니다.

3. '접근성/가시성'이 치명적으로 떨어지는 건물 😵

접근성과 가시성은 임대 수요와 임차인의 영업력에 직결되는 핵심 요소입니다. 이 부분에 문제가 있다면 시장에서 선호되지 못합니다.

• 차량 진입 및 주차 문제: 도로 진입 폭이 좁거나, 주차 공간이 부족해 불법 주차 문제로 분쟁 소지가 많은 건물은 외면받습니다.

• 비효율적인 보행 동선: 지도상으로는 좋아 보이지만, 실제로 가보면 길이 끊겨 있거나 계단, 언덕 등이 있어 보행 동선이 매우 불편한 입지들이 있습니다. 진입이 불편하면 임대 수요도 약해질 수밖에 없습니다.

4. 수익률을 부풀린 '가짜 임차인'이 있는 건물 🎭

건물의 가치를 평가할 때 수익률은 굉장히 중요한 요소입니다. 그런데 주변 임대료 수준에 비해서 과도하게 높은 임대료를 내고 있는 임차인이 있다면 반드시 의심해야 합니다.

• 간혹 매도인과 지인 등이 짜고 높은 임대료를 설정해 건물의 수익률을 비정상적으로 부풀리는 '가짜 임차인' 사례가 존재합니다.

• 주변 시세보다 높은 임대료를 낼 만한 '충분한 이유'가 건물에 있다면 괜찮습니다. 하지만 아무리 건물을 봐도 그 이유를 찾지 못하겠다면 의심하셔야 합니다. 실제로 매각 후 몇 개월 만에 임차인이 나가고 그 수준의 임대료를 맞추지 못하는 경우가 종종 발생합니다.

📈 마무리하며

오늘 말씀드린 4가지 특징을 명심하신다면, 겉으로 보이는 매력적인 가격이나 수익률에 현혹되어 귀한 자금을 낭비하는 실수를 피하실 수 있습니다. 성공적인 빌딩 투자는 '무엇을 사지 말아야 하는지'를 아는 것에서 시작됩니다.

👉 투자 전에는 반드시 현장 실사와 법규 검토를 꼼꼼히 하시기 바랍니다!

📝 개인으로 건물 사고 법인으로 잔금 가능? 명의 변경에 관하여

딜을 놓치지 않으면서도 안전하게 법인 매매를 진행하는 특약 사항과 메커니즘을 알려드립니다.

빌딩 투자를 검토하는 많은 분이 아직 법인을 만들지 않은 상태로 좋은 물건을 찾으시곤 합니다. 그런데 갑자기 '이 물건은 무조건 진행해야 합니다!'라는 급박한 상황이 발생한다면, 법인 설립에 시간을 뺏겨 딜을 놓칠 수는 없습니다.

이럴 때 필요한 것이 바로 '개인 계약 후 법인 명의 변경' 특약입니다. 오늘은 이 법인 변경과 관련된 중요한 메커니즘과 특약을 확실하게 정리해 드립니다.

🔑 법인 변경 특약이 필요한 이유

1. 급박한 딜 타이밍 ⏱️

부동산 딜은 느긋하게 진행되지 않습니다. 좋은 물건은 순식간에 계약됩니다.

• 매수자가 물건을 검토하다가 좋은 물건을 발견했을 때, 법인을 만들 시간이 부족합니다.

• 해결책: 우선 개인 명의로 계약을 진행하고, 계약 후에 법인을 설립한 뒤 명의를 법인으로 변경(주체 변경)하는 형태로 진행합니다.

2. 법인 변경의 메커니즘 💡

매매 계약서를 개인에서 법인으로 주체를 변경하는 형태로 새로 작성(또는 수정)하는 과정입니다. 이 내용을 사전에 매매 특약사항에 명시해야 합니다.

• 특약 문구 (핵심): "매수인은 매도인의 동의 하에 매수인의 명의를 1회에 한해서 변경할 수 있다."

• 매도인 안심시키기: 매도인은 계약 주체가 바뀌는 것을 불안해할 수 있습니다. 중개 전문가는 계약을 진행한 주체자(개인)가 법인의 대표나 주주가 된다는 점을 설명하며 매도인을 설득하고 안심시켜야 합니다.

• 제한된 법인 명의 변경: 계약의 주체가 되는 개인이 설립한 한정된 법인에 한해서만 명의 변경을 허용하도록 명시합니다.

💰 계약금 처리: 오가는 돈 없이 깔끔하게!

개인이 계약금을 지급하고, 법인으로 중도금과 잔금을 치를 때, 이미 매도인에게 들어간 개인의 계약금은 어떻게 처리해야 할까요?

1. 재계약 시 계약금 처리 방법 (추천)

• 일반적인 방법 (추천: 개인 ↔ 법인 간 양수 계약)

  • 법인이 개인의 계약금까지 모두 가지고 가는 것으로 별도의 양수 계약서를 작성합니다.

  • 계약금이 매도인에게 오갈 필요가 없어 이체 한도나 번거로움을 줄일 수 있습니다.

• 협의를 통한 방법 (계약금 반환 후 재지급)

  • 매수인의 요청이 있을 경우, 매도인에게 계약금을 다시 받고 법인에서 다시 지급하는 것도 가능합니다. (전적으로 협의 사항)

💡 전문가의 역할: 중개 전문가는 매수자의 요청에 따라 이 과정에 문제가 없음을 매도자에게 설득하고, 세무사 등의 자문을 받아 잔금까지 문제가 없도록 특약 사항을 완성해야 합니다.

🛡️ 안전을 위한 추가 특약 사항

법인 명의 변경으로 인해 매매 계약서를 다시 작성할 때, 발생할 수 있는 분쟁의 여지를 사전에 차단해야 합니다.

2. 조건 불변 특약 📝

• 내용: "법인 변경에 의해서 다시 계약서를 작성할 때는 기존의 조건을 유지하도록 한다."

• 필요성: 재계약 시점에 매도인이 갑자기 가격 인상이나 새로운 조건을 요구하며 딜을 깨는 상황을 방지할 수 있습니다. 기존 계약 내용을 그대로 법인에 승계하는 것이 핵심입니다.

3. 디테일한 특약 작성의 중요성 ✨

단순히 한 장짜리 계약서에 중요한 내용이 빠져 있다면, 계약할 때만 좋고 잔금 때까지 분쟁이 발생할 수 있습니다.

• 리스크 최소화: 상식적으로 발생할 수 있는 리스크에 대해서는 중개 전문가가 매도/매수인에게 고지하고 특약 사항에 세심하게 녹여 넣어야 합니다.

• 중요성: 변수를 최대한 줄이는 과정이야말로 안전하고 성공적인 거래를 위한 중개 전문가의 중요한 역량입니다.

🏙️ 강남·용산, 왜 여전히 상업용 부동산의 중심인가?

서울 상업용 거래의 절반이 이 두 곳에 몰리는 이유를 분석합니다.

오늘은 서울 상업용 부동산 시장에서 강남과 용산이 독주하는 이유를 데이터로 풀어보려 합니다. 두 지역은 몇 년째 거래 금액과 관심도 모두에서 압도적인 비중을 차지하고 있습니다. 하지만 이 흐름이 언제까지 지속될지, 또 어디로 이동할지가 관건입니다.

💪 1. 강남의 절대적 위상

강남은 전통적으로 서울 상업용 부동산의 중심축입니다. 교통 인프라, 기업 본사 집적, 풍부한 소비력이라는 '3박자'가 맞물리며 투자자들이 가장 선호하는 지역으로 자리 잡았습니다.

특히 테헤란로 일대 오피스 빌딩과 강남역·신사역 상권은 공실률이 낮고 임대료가 꾸준히 상승하는 구조를 유지하고 있습니다. 최근에는 1,000억 원을 웃도는 중대형 빌딩 거래가 연이어 성사되며 강남 프리미엄의 위상이 다시금 확인되고 있습니다.

🌇 2. 용산의 급부상

한때 상대적으로 저평가됐던 용산은 이제 완전히 다른 이야기를 쓰고 있습니다. 개발 호재와 한강 조망권이라는 강점을 기반으로 시장의 관심이 집중되고 있습니다.

정비창 부지 개발, 용산공원 조성, 글로벌 기업 입주 등 대규모 프로젝트가 이어지며 국내외 자산가와 기관투자자들의 러브콜이 몰리고 있습니다. 특히 이촌동·한남동 일대 빌딩은 매각가가 짧은 기간 안에 수십 퍼센트 상승한 사례도 나타나고 있습니다.

🧭 3. 데이터로 본 강남·용산 집중 현상

서울시 전체 상업용 거래 금액 중 강남과 용산이 차지하는 비중은 무려 절반에 육박합니다.

이 현상은 일부 초대형 거래 때문이 아니라, 중소형 빌딩까지 전반적으로 거래 활발도가 높은 구조 때문입니다. 즉, 투자자들이 안정성과 미래 가치를 동시에 확보할 수 있는 입지로 강남·용산을 선택하고 있다는 뜻입니다. 특히 글로벌 자본의 유입도 이러한 흐름을 더욱 가속화하고 있습니다.

🔀 4. 앞으로의 변수는 무엇인가? ❓

하지만 강남·용산의 독주가 영원히 지속된다고 보기는 어렵습니다.

• 첫째, 거래 금액이 지나치게 집중되면서 가격 부담이 커지고 있습니다.

• 둘째, 금리 환경과 정부 정책의 변화가 새로운 변수로 작용할 수 있습니다. 만약 금융 규제가 완화되거나 세제 개편이 이루어진다면 투자자들의 관심이 상대적으로 저평가된 성수·마포·영등포 등으로 이동할 가능성도 있습니다.

• 셋째, 개발 호재가 불확실한 지역은 기대감만으로 가격이 선반영될 경우, 실제 수익률과 괴리가 발생할 수 있습니다.

🧩 결론: 균형 잡힌 시각이 필요합니다

현재 서울 상업용 부동산 시장은 강남과 용산의 양강 구도가 뚜렷합니다. 하지만 이 흐름이 장기적으로 유지된다고 단정할 수는 없습니다.

투자자는 단순히 "따라 들어가는 전략"이 아니라, 거래 데이터 + 정책 방향 + 개발 속도를 종합적으로 고려한 균형 잡힌 포트폴리오를 구성해야 합니다.

성수동 투자, 아직 기회가 있을까요? 모두가 연무장길을 외칠 때, 상대적으로 소외되었던 북성수. 왜 북성수는 개발이 더딜 수밖에 없었는지, 앞으로의 가능성은 어떨지 알파카의 날카로운 시선으로 분석해 드립니다. 도로 폭에 따라 상권의 운명이 어떻게 갈리는지, 어떤 땅이 사옥 부지로 사랑받는지, 현장에서만 알 수 있는 꿀팁들을 놓치지 마세요.

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