[민사] 상가임대차계약의 해지 여부에 관한 판단 및 계약관계 종료에 따른 법률관계

2023가단5517268(본소), 2024가단5214948(반소)

[사실관계]

원고(임차인, 반소피고)와 피고(임대인, 반소원고)는 피고 소유의 상가(1층)에 관한 임대차계약을 체결하고 위 상가에서 원고가 식당을 운영하였음

피고는 위 상가의 아래층(지하)도 소유하면서 해당 부분도 임대를 하였는데 아래층 영업장에 누수가 발생하면서 이를 해결하기 위하여 피고가 주방공사를 하기로 하여 원고가 주방을 치우고 현관 비밀번호를 피고에게 알려주었으며, 16일간 공사를 실제로 진행함

[당사자의 주장]

원고(임차인): 피고는 이 사건 상가 아래층 누수에 대하여 원고에게 부당하게 책임을 전가하여 영업을 방해하고 이 사건 상가를 목적대로 사용․수익할 수 없게 하였으므로, 이 사건 소장의 송달로써 임대차계약에 대한 해지의 의사를 표시한다.

피고(임대인): 원고는 피고에게 2023. 7.말까지 전 임차인 E이 1층 본선 배관을 잘라내고 임의로 설치한 PVC관을 제거하고, 본선 배관(동관)에 연결하는 등 원상회복 공사를 이행하기로 약속하고도 특약을 위반하였다. 만일 이 사건 임대차계약 특약사항 5조의 문언에 따라 ‘임대차 종료 후’ 원상회복 공사의무가 있다고 보더라도, 원고와 피고 사이에 더는 이 사건 임대차계약을 유지할 수 없을 정도로 신뢰관계가 깨어지고 법률관계가 파탄되어 임대차계약이 종료(해지)되었다고 봄이 상당하다. 또는, 원고가 2023. 8. 30.부터 3기 이상의 차임을 연체하였으므로 이 사건 반소장으로 이 사건 임대차계약의 해지의사를 표시한다.

[서울중앙지방법원 판결]

- 원고는 위 누수와 관련하여 피고가 원고에게 부당하게 책임을 전가하여 영업을 방해하고 이 사건 상가를 목적대로 사용․수익할 수 없게 하였으므로 임대차계약을 해지한다고 주장하는데, 피고가 위와 같이 바닥공사를 진행한 것은 상가 아래층에 대한 임대인으로서 의무를 다하기 위한 것으로 볼 수 있어 임대물의 보존에 필요한 행위에 해당하고, 원고가 공사 전에 주방을 치우고 피고에게 현관 비밀번호를 알려주었으므로 ‘임차인의 의사에 반하여’ 보존행위를 하였다고 볼 수 없으며, 원고가 상가 입구에 ‘임시 휴업’이라고 기재해 두고 고객들에게는 원고가 운영하는 인근의 다른 식당을 안내하여 원고가 이 사건 상가를 사용하지 못함으로써 ‘임차의 목적을 달성할 수 없는’ 지경에 이르렀다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고가 공사기간 동안 차임의 지급을 거절할 수 있다거나 해당 기간 동안의 휴업손해에 대한 배상을 구할 수 있는지는 별론으로 하고, 이 사건 임대차계약 자체를 해지할 수 있다고 볼 수는 없음

- 오히려 이 사건 임대차계약은, 원고가 3기 이상의 차임을 연체함에 따라 피고가 이 사건 반소장 부본의 송달로써 해지의 의사를 표시하여 해지됨

법원은 임대인이 아래층 누수로 바닥공사를 하면서 임차인에게 동의를 받고 공사를 진행하였을 경우 16일간 공사를 진행하였더라도 임대물의 보존에 필요한 행위라고 인정하였습니다. 유사한 임대차 관계에서 참고할 만한 판결입니다.

건물주 입장에서 임대수익 외에 추가로 만들 수 있는 수익원 중 하나인 옥외 광고판에 대해 깊이 이야기해보려 합니다. 🏢💡

많은 건물주가 매달 고정적인 임대료 수익에만 의존하지만, 실제로는 건물 외벽이나 옥상 공간을 활용한 광고판 임대가 생각보다 큰 부가수익이 될 수 있습니다. 그러나 설치 과정에서는 반드시 법률적 규제와 비용 구조를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

법률적 문제 ⚖️

옥외 광고판은 단순히 설치만 하면 되는 장치가 아닙니다. 건물주의 재산권을 넘어, 공공안전과 도시 미관에 영향을 주기 때문에 다양한 법률이 적용됩니다.

1. 건축법 🏗️

   • 광고판 설치가 건물 구조 안전에 영향을 주지 않아야 합니다.

   • 옥상 광고판은 하중을 고려하지 않으면 붕괴 위험이 있어 구조 안전 진단이 필수입니다.

2. 옥외광고물법 📜

   • 지자체 조례에 따라 광고판 설치 가능 구역과 크기, 조명 밝기까지 규정되어 있습니다.

   • 예를 들어, 일부 상업지역에서는 대형 LED 전광판이 허용되지만, 주거지역 인접 건물에서는 제한될 수 있습니다.

   • 허가 없이 설치할 경우 과태료 부과와 강제 철거 명령이 내려질 수 있어, 허가 절차를 반드시 선행해야 합니다.

3. 임대차 계약 관련 📝

   • 광고판 설치를 임차인에게 맡길 경우, 책임 소재(철거 비용, 유지 관리)를 계약서에 명확히 규정해야 합니다.

   • 이를 소홀히 할 경우 분쟁 발생 시 건물주가 직접 부담해야 할 가능성이 높습니다.

비용적 문제 💸

옥외 광고판은 설치만으로 끝나는 것이 아니라 운영 전반에 걸쳐 지속적인 비용이 발생합니다.

1. 설치 비용

   • 단순 현수막이나 간판은 수백만 원 수준이지만, 대형 LED 전광판은 수천만 원에서 억 단위까지 들어갑니다.

   • 초기 투자비용이 크기 때문에 회수 기간을 반드시 계산해야 합니다.

2. 전기 요금 ⚡

   • 전광판은 크기와 밝기에 따라 전기 사용량이 달라집니다.

   • 하루 12시간 이상 운영하는 경우 월 수십만 원에서 수백만 원까지 부과될 수 있어, 광고주와 비용 분담 방식을 계약 단계에서 확실히 정해야 합니다.

3. 유지 관리비 🔧

   • 광고판 안전 점검, LED 모듈 교체, 전기 배선 점검 등 정기적인 관리가 필요합니다.

   • 만약 낙하 사고가 발생하면 건물주는 손해배상 책임을 질 수 있으므로, 관리업체와의 계약도 필수적입니다.

건물주가 꼭 기억해야 할 점 ✍️

옥외 광고판은 분명히 임대수익 외 안정적인 부가수익을 만들어주는 매력적인 수단입니다.

하지만 동시에 법률적 리스크와 지속적인 관리비용이라는 부담을 함께 안고 있습니다.

• 허가 없는 설치는 불법 → 반드시 지자체 허가와 건축 구조 안전 점검 필요

• 비용 구조는 투명하게 → 설치·운영 비용을 광고주와 분담할 수 있는 계약 조건 필수

• 관리 소홀은 사고로 이어짐 → 정기점검과 안전 확보가 곧 수익의 지속성을 보장

즉, 옥외 광고판은 “추가수익 창출의 기회”이자 동시에 “법적·재무적 리스크 관리의 시험대”라고 할 수 있습니다.

안녕하세요! 오늘은 상업용 부동산을 볼 때 절대 놓치면 안 되는 숫자에 대해 말씀드리려고 합니다. 바로 4m, 건물이 접한 도로폭입니다.

오늘의 숫자 4 🔢

건축법에서는 건물이 접한 도로가 폭 4m 이상이어야 건축 허가가 용이합니다.

만약 4m 미만의 도로를 접하고 있다면, 건물의 재건축이나 증축에 어려움이 있을 수 있고 대지로서의 활용도가 크게 떨어지죠. 즉, 접하고 있는 도로의 폭 4m는 건물의 미래 가치를 가르는 최소 기준선이 됩니다.

투자 가치 측면에서 도로폭이 4m 이상인 건물은 재건축이 가능하고, 금융기관 담보로도 인정받기 쉽습니다. 향후 매각 시에도 매수자들이 선호하는 조건이죠. 반대로 4m 미만의 도로를 접하고 있다면 활용도가 제한되고, 대출이 어려워지며, 매각 시 가격 협상에서도 약점으로 작용하게 됩니다. 예를 들어 같은 위치, 같은 규모의 건물이라도 도로폭 때문에 수억 원에서 수십억 원까지 차이가 날 수 있습니다.

물론 도로폭은 4m가 최소 기준선이라고 생각하시면 좋습니다. 도로가 딱 차 한 대 정도 다닐 수 있는 폭이다 보니 유동인구가 흐르기에는 불편한 부분이 많거든요. 그래서 6m, 8m 등 도로가 넓을수록 건물 가치는 더 높아집니다.

결론적으로, 건물 투자 시 평당가나 수익률만 보는 경우가 많은데, 접하고 있는 도로가 어떤 도로인가도 반드시 체크해야 할 사항입니다. 좋은 건물은 임대 수익뿐만 아니라 건물의 잠재력을 고려했을 때 가치가 오래 살아납니다. 앞으로 건물을 보실 때 꼭 도로도 확인해 보시길 바랍니다! 🗺️

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