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 안녕하세요.
 오늘은 서울 상업용 부동산에서 정말 중요한 숫자 하나를 말씀드리려고 합니다. 바로 9억입니다.
이 숫자는 단순히 큰 금액이 아니라, 상가임대차보호법에서 임차인이 권리를 보장받을 수 있느냐 없느냐를 결정짓는 경계선입니다.

 상가임대차보호법에서는 단순히 보증금만 보는 것이 아니라,
 보증금 + (월세 × 100) 이라는 계산식을 씁니다.

 예를 들어 보증금이 2억 원이고 임대료가 700만 원이라면,
 2억 + (700만 × 100) = 9억이 되는 거죠.

📍 서울의 기준선, 9억

 서울은 환산보증금이 9억 원 이하라면 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

• 계약갱신요구권 (최대 10년)

• 권리금 회수 기회 보호

• 임대료 연 5% 상한

 이런 권리들이 따라옵니다.
 하지만 9억 원을 초과하는 순간 이야기가 달라집니다.
 이 경우에는 상가임대차보호법의 주요 보호 조항이 적용되지 않고, 오로지 임대인과 임차인의 계약 조건에 따라 움직이게 됩니다.

✨ 투자자의 시각

 투자자의 입장에서 이 9억은 협상력의 분기점입니다.
 9억 이하 임차인은 권리가 강하기 때문에 임대 조건 조정이나 명도가 쉽지 않지만,
 9억을 초과하면 법적 보호가 약해져 계약 종료 시 임대인이 주도권을 가질 가능성이 높습니다.
 따라서 건물을 매입할 때는 반드시 임차인의 환산보증금을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다.

❗ 9억을 넘어도 보호되는 권리들

 그렇다고 9억 원을 초과하면 아무 보호도 받지 못하는 것은 아닙니다.

• 대항력 : 사업자등록 + 점유 시, 건물이 팔려도 계약 유지 가능

• 권리금 보호 규정 일부 : 권리금 회수 방해 금지

• 확정일자 우선변제권 : 경매 시 일정 순위 보장

이런 권리는 여전히 보장된다는 점도 꼭 기억해 두셔야 합니다.

오늘의 숫자 9억은 단순한 돈의 크기를 넘어,
임차인의 권리를 가르는 법적 기준선이자 투자자의 판단 잣대라고 할 수 있습니다.

투자자라면 매입 전 반드시 체크해야 하고,
임차인이라면 계약 시 꼭 확인해야 할 숫자입니다.

김태엽

📜 계약서 꼼수의 교훈

📌 기사 3줄 요약🗞️기사 다시보기

• 과거에는 취득세를 줄이기 위해 시세보다 낮게 신고하는 ‘다운계약’이 많았지만, 최근에는 양도세 절감을 위해 시세보다 높게 신고하는 ‘업계약’이 대세로 바뀌었다.

• 2012년 이후 전체 부동산 거래신고 중 약 78.5%가 시세보다 높게 신고되었으며, 특히 서울(92.6%), 광주(92.1%), 제주(91.4%) 등에서 비율이 높게 나타났다.

• 업계약은 양도세 절감과 대출 한도 확대 목적이 크지만, 실거래가 신고제의 허점을 이용한 투기성 거래라는 지적이 제기되고 있다.

1. 업계약서 (실제보다 높은 가격 신고)

매도인(판매자)의 효과

• 양도소득세 절감 : 취득가액이 높아져 향후 매도 시 양도차익이 줄어듦.

• 시세 부풀리기 : 신고가가 주변 시세에 반영되어 인근 매물 가격 상승 유도.

매수인(구매자)의 효과

• 대출 확대 : 은행이 신고가 기준으로 주택담보대출을 산정하여 더 많은 금액 확보 가능.

• 시장 상승 심리 반영 : 집값 상승 기대감을 과시하거나 협상력 확보.

2. 다운계약서 (실제보다 낮은 가격 신고)

매도인(판매자)의 효과

• 양도소득세 절감 : 낮은 신고가로 양도차익을 줄여 세부담 경감.

• 거래 성사 용이 : 매수인의 취득세 부담이 줄어 합의가 수월해짐.

매수인(구매자)의 효과

• 취득세 절감 : 낮은 취득가 기준으로 세금이 산정되어 비용 축소.

• 자금출처 조사 회피: 실제 지출 금액보다 적게 신고하여 편법 증여 등을 은폐 가능.

3. 공통 문제점 및 리스크

• 법적 제재 : 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 위반 → 형사처벌·과태료·세금 추징.

• 세무 리스크 : 국세청 조사 시 취득세·양도세·증여세 등 추가 납부 및 가산세 발생.

• 금융 리스크 : 업계약은 과도한 대출로 부실 위험, 적발 시 대출 회수 가능.

• 시장 교란 : 허위 신고가 인근 시세를 왜곡, 실수요자와 투자자 피해 발생.

• 신뢰 문제 : 매도인·매수인 모두 법적 분쟁 소지, 중개업자도 자격 정지·취소 위험.

🚨 10년 전 기사에서도 확인되듯, 허위 신고는 당장은 유리해 보여도 결국 남는 건 리스크입니다.

👉 투자자는 정석적인 거래를 통해 신뢰를 쌓아야 하며,
👉 중개사는 고객에게 합법적이고 투명한 거래를 안내해야 합니다.

 부동산 시장의 역사는 늘 같은 교훈을 남깁니다.
“꼼수는 오래가지 못한다.”
 정직한 투자, 투명한 거래가 결국 자산을 지켜주는 가장 확실한 길입니다. 

 도움이 필요하신 분은 언제든 편하게 연락 부탁드립니다. 감사합니다.

• 임차인이 설치·변경한 부분은 임차인이 철거
• 임대차 계약 당시 상태(통상적 사용에 따른 자연 마모 제외)로 회복

• 임차인 인테리어 : 파티션, 바닥 마감재(타일·장판·카펫), 천장 마감재, 간판
• 임차인이 설치한 설비 : 에어컨, 조명, 내부 전기·배관 추가 공사
• 벽체·구조 변경 : 칸막이 설치, 벽 철거 등

• 건물 노후에 따른 하자 : 낡은 배관, 오래된 창문, 노후 전기 설비
• 자연적 소모 : 벽 페인트 변색, 바닥의 가벼운 스크래치, 형광등 소모품 교체

• 바닥 마감재 : 계약 당시 일반 장판이었는데, 임차인이 고급 마루로 교체했다면 → 철거 후 원상복구 의무
• 간판 : 임차인이 설치한 간판은 철거 대상
• 화장실 수리 : 공용부 노후 배관 문제로 막힌 경우는 임대인 책임, 임차인 사용 부주의로 변기 파손 시는 임차인 책임

• 계약서 특약이 최우선
• “퇴거 시 임차인이 모든 시설을 철거한다”
• “임차인 시공 인테리어는 매수자가 없을 시 원상복구한다” 등 구체적으로 명시
• 입주 시 사진·동영상 기록 필수
• 입주 당시 상태와 퇴거 시 상태 비교를 위한 증거자료 확보
• 부분 인수 가능성 고려
• 새 임차인이 기존 시설을 인수하면 원상복구 비용 절감 가능

성수동, 무신사와 함께 움직이는 상권

👉 영상에서 자세한 내용을 확인해보세요.