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 부동산 실무에서 숫자 5는 특별한 의미를 갖습니다.
 바로 임대료 증액 상한선 5% 때문입니다.
 상업용 부동산의 가치는 임대료와 직결되기 때문에, 이 규정은 임대인과 임차인 모두에게 꼭 알아야 할 핵심 숫자입니다.

📌 근거: 차임 증액 상한 5%

 「상가건물임대차보호법」 제11조에 따르면,
 임대인은 임차인에게 월세나 보증금 증액을 요구할 수 있지만, 연 5%를 초과할 수 없습니다.
 이는 수도권·지방 구분 없이 전국 동일하게 적용되며, 임차인을 과도한 인상으로부터 보호하기 위한 장치입니다.

👉 단, 예외도 있습니다.
 서울 기준으로 (월세 × 100) + 보증금이 9억 원을 초과하면, 상한 규정에서 제외됩니다. 이 경우 임대인은 보다 자유롭게 조건을 협의할 수 있습니다.

🔍 실무에서 자주 나오는 오해

 “임차인과 5년 계약을 맺었으니, 5년 동안 임대료를 올릴 수 없나요?”
 → 그렇지 않습니다. 연 5% 이내라면 증액 가능합니다. 다만 반드시 임차인과 협의가 필요합니다.

 실제로는, 똑똑한 임대인들이 장기 계약 시 특약 조항으로 “매년 5% 인상”을 명시해 두는 경우가 많습니다. 이런 세부 조율이 임대차 계약의 안정성을 높이는 포인트가 됩니다.

💡추가 인사이트

• 최근 금리·물가 변동으로 인해 임대료 협상은 점점 더 전략적인 요소가 되고 있습니다.

• 임차인 입장에서는 안정성을, 임대인 입장에서는 수익률을 보장하는 5% 룰이 결국 상호 신뢰의 기준이 되기도 합니다.

• 따라서 계약서 작성 단계에서 명확히 규정해두는 것이 추후 분쟁을 예방하는 지혜입니다.

 임대료 증액은 1년에 최대 5%. 단, 환산보증금 초과 임차인은 예외!

🏙 2015년 vs 2025년 빌딩 매매가 구조 변화

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📌 2015년 기사 요약

1. 대형 빌딩은 건물 가치 비중이 크지만, 강남권 중소형 빌딩은 토지 가치가 중심이라 3.3㎡당 매매가가 더 높게 형성됨.
2. 강남 삼성·청담·신사동은 도로 너비에 따라 가격이 두 배 이상 차이, 5천만~1억4천만 원대까지 다양.
3. 오래된 중소형 빌딩은 건물 가치가 거의 없어 토지가 핵심, 매수 후 철거·신축하는 경우가 많음.

📊 2025년 매매가격 책정 기준

1️⃣ 가치 구조

• 대형 빌딩(프라임 오피스)
• 금리 부담·공실 위험·ESG 리모델링 비용 증가로 거래 및 가격 상승세 둔화
• 그러나 종로·광화문·여의도·강남 테헤란로 등 핵심지는 임대수익 안정성으로 여전히 건물 가치 중심
• 중소형 빌딩(강남권·이면도로)
• 토지 가치가 핵심 (희소성 + 재건축·리모델링 기대감)
• 여전히 3.3㎡당 8천만~2억 원 이상 거래
• “건물은 허물고 토지를 산다”는 개념 유효

2️⃣ 도로 여건에 따른 가격 격차

• 좁은 골목(4~6m): 거래 부진, 가격 상승 제한적
• 15m 이상 대로변: 브랜드 상권 유입 + 재개발 기대감 → 고가 형성
• 현재도 도로 폭에 따라 1.3~2배 가격 차 유지

3️⃣ 투자자 관점

• 개발 규제 강화 + 건축비 급등 → 무조건 신축보다 리모델링·리빌딩 선호
• 세제 변화(종부세·법인세·양도세) → 개인보다 법인 매입 비중 확대
• 중소형 빌딩은 최근 경기 이슈로 인해 임대 안정성과 재개발 가치 중심 투자 확대

 2015년과 비교해 2025년 현재도 대형 빌딩은 건물 가치, 중소형 빌딩은 토지 가치 중심이라는 구조는 동일합니다. 다만, 환경 변화(금리·세제·개발비용)로 인해 투자자 전략은 신축 중심 → 리모델링·법인 매입 중심으로 이동했습니다.

👉 상업용 부동산 투자는 결국 ‘타이밍’과 ‘입지’가 절대적입니다. 단순 시세 확인을 넘어, 향후 개발 가능성과 세제 전략까지 반영한 맞춤형 컨설팅이 필수입니다.

💡 전문적인 분석과 현장 경험이 필요하시다면, 언제든 상담 요청 부탁드립니다.

“전세권? 월세랑 전세랑 다른 얘기 아닌가요?”

 월세 계약에도 적용되는 전세권 설정

 빌딩 투자에 막 입문하면 헷갈리는 개념 중 하나가 바로 전세권 설정입니다. 이름만 보면 “월세가 없는 전세 계약”으로 생각하기 쉽지만, 꼭 그렇지 않습니다. 월세 계약에서도 보증금에 전세권을 설정할 수 있습니다.

 월세 보증금에 전세권을 설정하면, 임차인은 월세를 내면서도 보증금 반환을 법적으로 더 강하게 보장받을 수 있고, 건물주는 이와 맞바꿔 안정적인 임차인을 확보하는 효과를 얻을 수 있습니다.

✔️ 전세권, 쉽게 말하면?

•  일반 월세계약: 보증금은 있지만, 나중에 못 돌려받으면 소송 절차를 밟아야 함.
•  전세권 설정: 보증금을 못 돌려받으면, 건물을 경매에 부쳐 보증금을 바로 회수할 수 있는 권리를 임차인이 가짐.

• 월세 계약은 “보증금을 그냥 맡겨둔 것”이라면,
• 전세권은 “그 보증금에 건물을 저당 잡아둔 것”이라고 이해하면 쉽습니다.

⚠️ 건물주 입장에서 단점

• 보증금 반환 압박: 반환을 못 하면 임차인이 바로 경매에 들어갈 수 있음.
• 대출 제약: 건물 담보가치가 줄어 은행 대출이 줄어듦.
• 매각 시 불리: 전세권이 걸린 건물은 매수자들이 부담스러워함.

🍒 하지만 장점도 있습니다

• 우량 임차인 유치: 큰 보증금을 걸고 전세권까지 요구하는 임차인은 보통 신용도나 사업 안정성이 높은 경우가 많습니다.
• 장기 안정성 확보: 임차인 입장에서는 보증금 안전장치가 있으니, 더 오래 안정적으로 머물 가능성이 큼.
• 공실 위험 완화: 특히 빌딩 투자 초기에는 “전세권을 조건으로” 공실을 빨리 해소하는 전략이 통할 수 있습니다.

📍 팁

 월세 계약에도 전세권이 가능하다는 점을 기억하세요. ‘월세냐 전세냐’와는 별개의 개념입니다. 전세권이 설정되면 은행 대출·건물 매각과 연관이 있으니 반드시 사전에 재무 계획을 점검하세요. 계약서에는 보증금 반환 방식과 기한을 구체적으로 적어두는 게 안전합니다.

📌 마무리

 전세권 설정은 단순히 ‘전세’ 개념이 아니라, 보증금을 법적으로 더 강하게 지키는 장치입니다. 임차인에게는 든든한 안전망이 되고, 건물주에게는 안정적인 임차인을 유치하는 카드가 될 수 있습니다.

👉 처음 빌딩 투자하셨다면, 전세권 설정을 무조건 피하기보다는 내 건물 운영 전략과 맞는지 꼼꼼히 따져보세요.

Jeremy/OpenAI

운전 부주의로 가게를 충격한 사고 관련 손해배상책임 사건

서울중앙지방법원 2023가단5330577

[사실관계]

 택시 운전자의 부주의로 정육점을 충격하고 가게 시설이 손괴됨

[서울중앙지방법원 판결]

○ 1) 영업시설 관련 수리비 상당의 손해: 청구금액 10,912,000원, 인정금액 10,912,000원 가) 냉동쇼케이스: 660만 원

 위 금액은 중고제품 구입에 소요된 비용이다(갑4). 갑5, 18, 19, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 종전 냉동쇼케이스는 수리가 불가능하여 폐기하여야 했던 점, ② 종전 냉동쇼케이스는 구입 당시 신품으로서 그 가격은 800만 원이었고 사고 당시 사용기간이 5개월 정도 되었던 점을 고려하여, 이 사건 사고 당시 종전 냉동쇼케이스의 가치를 위 중고제품 구입비와 동일하게 인정한다. 나) 천막재설치 비용 55만 원, 청소비용 44만 원, 선박제작비 등 3,322,000원(갑4) 다) 원고는 부가가치세 면세사업자(부가가치세법 제26조 제1항 제1호)인데, 위 가), 나) 비용에 소요되는 부가가치세는 부가가치세법 제39조 제1항 제7호에서 규정한 ’면세사업과 관련된 매입세액‘ 등에 해당하여 이를 자기의 매출세액에서 공제하거나 환급받을 수 없어, 그 부가가치세는 실질적으로 원고의 부담이 되므로, 원고는 피고들에게 그 부가가치세 상당의 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다206916 판결 참조)

○ 2) 영업중단으로 인한 손해

가) 순이익: 청구금액 12,542,420원, 인정금액 10,201,224원

⑴ 영업중단 기간: 22일

○ 대출이자 상당의 손해: 청구금액 9,584,199원, 인정금액 0원

원고는, 이 사건 사고 수습과 고정비용 지출 등을 위해 3,000만 원의 대출을 받았고, 그로 인하여 대출이자 9,584,199원을 부담하게 되었으므로 피고들로부터 위 대출이자 상당의 손해를 배상받아야 한다고 주장한다. 원고 주장의 손해는 특별손해로 보아야 하는데, 이 사건 택시 운전자가 이 사건 사고 당시 위와 같은 특별한 사정을 알거나 알 수 있었다고 볼 증거가 부족하므로, 이 부분 청구는 받아들이지 않는다.

○ 정신적 손해: 청구금액 500만 원, 인정금액 0원

재산상의 손해로 인하여 받는 정신적 고통은 그로 인하여 재산상 손해의 배상만으로는 전보될 수 없을 정도의 심대한 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 재산상 손해배상으로써 이는 위자되는데(대법원 1998. 7. 10. 선고 96다38971 판결), 이 사건에 제출된 증거들만으로 위와 같은 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로, 위자료 청구는 받아들이지 않는다.

 운전자가 건물을 충격해서 손괴시킨 경우 운전자에 대해 건물 수리비나 영업 중단일에 대한 손해배상청구는 인정되지만 대출 이자나 정신적 손해는 인정받기 어렵다는 판결입니다. 하급심 판결이나 다른 사안에도 유사하게 적용될 것으로 보입니다.

 “명동콜링, 명동에서 알립니다.” 

 '안녕하세요'보다 '你好', 'こんにちは'가 더 많이 들리는 명동🏬, 한때 대한민국에서 가장 붐비는 거리로 화장품 쇼핑과 거리공연, 먹거리로 가득했던 명동이었습니다. 하지만 코로나로 발길이 끊기자 빈 가게가 늘어나고 활기가 사라지며, 명동은 몰락의 상징처럼 보이기도 했습니다. 그러나 최근 다시 외국인 관광객이 몰려들고, 다양한 글로벌 브랜드와 카페, 패션 매장이 속속 들어서며 예전의 활기를 되찾아 지금 또 한 번의 변화를 맞이하고 있습니다.

1. 명동관광특구의 임대차🔎

• 패션 리테일 : 마리떼 프랑소, 이미스, 룰루레몬, 무신사스탠다드, 키네틱 그라운드, 한복 대여점 등
• K-뷰티 : 올리브영, 차코몰, 템템, 프리티스킨, 케이뷰티샵, 올마스크스토리 등의 외국인 타겟 종합몰과 미샤, 에뛰드하우스, 토니모리 등 1세대 한국화장품 로드샵

• K-푸드 : HBAF(아몬드), 명동교자, 왕비집(갈비), 오다리집(간장게장), 한정식집, 치킨집, 푸드트럭 등 

• 메디컬 : 2030 외국인 여성을 주타켓으로 하는 성형외과, 약국 등

👉 작년 명동은 서울 가두상권 중 신규 매장이 가장 많이 오픈한 지역입니다. 그 중 화장품 매장이 21.1% 수준으로 확대세가 가장 뚜렷합니다. 2025년 1분기 기준 외국인 카드 매출은 2019년의 1.7배 수준으로 새로운 고점을 향해 가고 있습니다. 특히 1층 임대료는 평당 30만원대로 이상으로 높은 임대수익을 기대할 수 있습니다.

2. 상권의 강점과 약점🧐

• 높은 유동인구와 외국인 관광객 집중. 빠른 공실률 회복 : 명동은 핵심 호텔 밀집되어있으며 대중교통이용 편리성이 높아 외국인 방문객이 가장 많은 곳입니다. 명동 상권 공실률은 약 40% 대에서 소형 빌딩 1.8% 중대형 빌딩 6-7% 수준까지 감소하면서 빠르게 공실률을 회복하고 있습니다. 최근에는 카드 매출이 코로나 이전 수준을 상회했으며, 메디컬과 숙박 업종까지도 성장세를 이어가고 있습니다.  
• 팬데믹 후유증으로 인한 골목 상권의 정체와 국제정세에 민감함: 명동은 가장큰 관광특구로 외국인에게 특화된 상권이라는 점이 양날의 검입니다. 세계정치와 세계경제에 가장 민감하기에 상권의 사이클의 진폭이 크고 주기가 짧습니다. 중심 대로변은 활기를 회복했지만, 일부 골목 상권은 여전히 반응이 저조합니다. 또한, 과거 단체위주의 관광에서 개별 맞춤관광으로 트렌드가 변하고 있어 이에 맞춘 상권의 대응도 필요합니다. 

3. 투자 전략 제안💡

 단체 관광객 의존형 상권에서 개별 관광객 중심의 소비상권으로 재편되고 있습니다. 최근에는 뷰티 및 패션쪽이 선두를 달리지만 메디컬, 숙박의 상승세도 심상치 않으므로 메디컬과 숙박관련 사업이 각광을 받을 것으로 보입니다. 골목 상권이 아직 회복이 더뎌 비교적 저렴한 진입 기회가 있으니 향후 가치 상승을 위해 명동에서 “알짜” 골목을 잘 찾아보시면 좋겠습니다.