홍대·건대 부럽지 않은 한양대 상권 만들기' 그 후 10년

🗞️기사 다시보기

📌2015년 당시 계획

 성동구는 한양대 일대 먹자골목을 ‘홍대·건대형 젊음의 거리’로 조성하기 위해 보행환경 개선, 버스킹 공연, 홍보 배너, 맛집 지도 제작, 간판 정비, 벽화, 관광안내판 설치, 차 없는 거리 운영 등 다양한 활성화 사업을 추진했습니다.

• 사업 구간: 마조로 1~11길(약 8만7,070㎡)

• 특징: 4개 노선이 지나는 왕십리역 4중 역세권, 약 270개 업소 밀집

📌 2016년 실행 내역

• 서울시 ‘지역중심 대표보행거리 조성사업’ 선정, 시비 10억 지원

• 보도 확장, 차량 제한속도 하향(ZONE 30)

• 쌈지마당·트릭아트·고보조명·CCTV 등 설치

💡 알파카 인사이트

 지난 10년간 보행환경 개선은 있었지만, 브랜드력·체류형 콘텐츠·소비층 확장에서는 한계가 있었습니다. 홍대와 건대가 '복합문화형 상권'으로 자리매김한 데 비해, 한양대는 아직 지역 밀착형·중소규모 상권의 성격이 강합니다.  4중 역세권의 입지 장점을 실질적 매출로 연결하려면 ▲체류형 콘텐츠 확대 ▲대표 브랜드 유치 ▲소비층 다양화 전략이 필수입니다.
 상권 분석은 빌딩 투자의 출발점이며, 성장 가능성이 있는 상권의 변화를 읽는 것이 수익 극대화의 핵심입니다.

Jeremy/OpenAI

“고장 나기 전이 아니라, 고장 나지 않게!”

 승강기 관리가 건물의 신뢰도를 결정합니다.

 승강기는 입주자와 방문객이 매일 사용하는 가장 기본적인 시설입니다.

 정기점검을 놓치거나 고장으로 인한 민원이 반복되면, 입주자 신뢰 하락 → 공실 → 자산가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 무엇보다도 안전과 관련된 부분이니 타협하면 안되겠죠?

✔️ 승강기 관리, 이렇게 해야 합니다

✅법정 정기검사

 매 1년마다 반드시 한국승강기안전공단 등 공인기관의 정기검사를 받아야 합니다.

 이를 이행하지 않으면 사용정지 및 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.

 검사표시는 승강기 내부에 부착해야 하며, 미부착 시에도 행정처분 가능.

✅월간 자체점검

 기계 상태, 도어 작동, 비상버튼 등 월 1회 이상 점검 필요.

 대부분 유지관리 계약을 통해 외부 전문업체에 위탁하는 방식으로 운영됩니다.

 위탁 시, 점검 일지 보관은 필수입니다.

✅고장 대응 및 수리

 고장이 발생한 경우, 즉시 수리 접수 및 조치 기록을 남겨야 합니다.

 입주자 민원이 발생했을 경우, 응대 및 조치 이력 관리가 신뢰 유지에 핵심입니다.

✔️ 건물주의 실질적 책임은?

승강기 사고가 발생했을 때,

▸ 안전관리자 미지정

▸ 정기검사 미이행

▸ 민원 방치 등이 드러나면

➤ 건물주에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

📌 즉, 단순히 “외주를 줬다”로 끝나는 게 아닙니다.
 건물주는 승강기 관리 전반의 총괄책임자입니다.

✔️ 이런 부분도 챙기세요

 비상시 연락체계가 작동하는지 주기적으로 확인

→ 사고 발생 시, 현장대응보다 신속한 연락이 우선

 감사 기록 관리

→ 정기검사, 자체점검, 수리 이력은 모두 문서로 보관

 공실 등 이유로 인한 미사용 중에도 승강기 안전유지 필요

→ 미사용 중이라도 정기관리 누락 시 책임은 발생합니다

💡 마무리

 승강기에 문제가 생긴다면 건물을 이용하는 임차인과 이용객 등 모든 사람이 불편을 겪게 됩니다. 또한 건물주는 법적으로 ‘관리주체’이자 ‘책임주체’라는 점을 잊지 마세요.

알파카 빌딩관리는 승강기 안전관리 외에도

✅ 정기점검 일정 관리

✅ 외주업체 커뮤니케이션

✅ 문서 보관까지 전부 지원합니다.

👉 승강기를 포함한 각종 시설 관리! 알파카 빌딩관리에서 체크해드립니다.

임대차에 있어 통상적 사용에 따른 감가를 넘어서는 훼손에 관한 원상회복비용만 임대차보증금에서 공제할 수 있으며, 그 훼손의 내용과 범위의 특정에 관하여는 이를 주장하는 임대인에게 책임이 있다고 본 사례

(대전고등법원 2024나16064)

[사실관계]

1) 임대인과 임차인 아파트에 대한 임대차계약을 체결

2) 임대차계약 종류 후 임대인이 보증금에서 원상복구 비용을 공제하고 보증금을 임차인에게 돌려줌

[관련 법리]

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 원상회복비용 상당의 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이다. 그러나 이 경우 보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 공제될 채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).

[대전고등법원 판결]

○ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있으나(민법 제654조, 제615조), 임대차목적물을 통상적으로 사용함에 따라 생기는 필연적인 노후화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임대차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것으로서 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 통상의 손모에 관하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 임대인에게 초과 이익을 취득하게 하는 것이 되어 부당하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기는 어렵고, 이를 넘어 훼손된 부분에 한하여 임차인에게 원상회복의무가 인정된다.

○ 을 제6호증에 의하면, 원고가 2024. 5. 30. 피고에게 “블라인드와 알파룸 벽지 찢어진 곳(이 부분은 책장이 있던 자리인데 이삿날 생긴 것 같네요. 죄송합니다)은 제가 변상하겠습니다.”라는 내용의 문자메시지를 보낸 사실이 인정되기는 하나, 을 제1, 3호증 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 이 사건 아파트에 24개월가량 거주하였을 뿐이고 원고 이전에도 이 사건 아파트에 거주한 사람이 있는 것으로 보이는 점, 원고는 피고에게 이 사건 아파트에서 퇴거하는 날 직접 또는 부동산을 통해 집 상태를 확인할 것을 요청하였던 점, 피고가 제출한 사진을 보더라도 통상적인 사용에 따른 감가 수준을 넘은 훼손이 있다고 단정하기는 어렵고 그 사진의 촬영시점도 불분명한 점, 피고는 이 사건에서 주장하는 훼손 부분에 대한 보수를 하지 않은 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 동안 자연적인 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 훼손이 원고에 의하여 발생하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(피고가 제출한 증거만으로는 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 정확한 상

태나 이를 통해 인정할 수 있는 원고가 부담할 원상회복의 구체적인 내용과 범위도 특정하기 어렵다). 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

 임대차계약시 원상복구특약을 한다고 하더라도 원상복구비용에 대한 증명은 임대인이 해야하고 증명이 되지 않은 경우 원상복구비용을 임대차 보증금에서 공제할 수 없다는 판결입니다. 원상복구 비용에 대해 임대인과 임차인과의 갈등이 발생할 수 있다는 것을 유념해야 합니다.

🎤 명불허전 청담동

 입지에도 네임밸류가 있다면, 명실상부 최고의 럭셔리 상권 청담동. 오늘은 청담동에 괄목할만한 거래사례를 소개해드리고자 합니다. 서울 럭셔리벨트(청담동-도산공원-성수동)의 시작점인 청담동입니다. 매물 자체의 희소성으로 인하여 거래신고량 자체는 많지 않아 유동성이 적지만, 오히려 그 점이 더욱 매혹적이기도 합니다. 본 매물은 실거래신고는 되었으나, 아직 잔금 전으로 정보가 변동될 수도 있으니 유의해주세요! 

📌 기본 정보

• 위     치 : 서울 강남구 청담동 131-2
• 대지면적 : 약 80.37평 (3종일반주거지역)
• 연 면 적 : 약 313.58평
• 구     조 : 지하 2층 ~ 지상 6층
• 준공연도 : 2022년 11월 

💰 거래 내역

• '21년 87억원에 매입.
• '25년 175억원에 매각.

 매도인은 부동산개발 전문회사로 2021년 본 부지를 매입하여 직접 신축하였습니다. 매도인은 신탁을 이용해서 정의 레버리지를 활용할 수 있었습니다. 또한 매도인은 건물 중 일부는 직접사용하면서, 나머지 층은 임대를 놓아 임대수익을 창출했습니다. 근저당액이 100억을 넘어감에도 불구하고 임대료로 이자를 충당할 수 있도록 보유전략도 잘 짜놓았고, 시세차익을 남기고 매수인에게 잘 매각했습니다.

🧠 투자 포인트

• 핵심입지 : 영동대로 진입이 용이하며, 청담르엘, 자이, 래미안과 인접한 복합상권지. 10M*6M 코너 도로를 접해서 가시성과 접근성도 우수함. 
• 디벨롭 효과 : 노후화가 심한 상가주택을 멸실하고, 2022년 직접 신축하여 건물의 부가가치를 높임. 그당시 3종 일반주거지역의 법적용적률인 250%에 거의 근접하게 지어서 웅장함을 잘 살림. 모던한 파사드로 임차인의 취향을 자극함. 
• 희소성 : 해당 입지는 매물 희소성이 높고 신규 공급이 어려운 지역. 또한, 용도지역의 특성을 잘 살려 상부층에서는 한강뷰가 나올 수 있도록 설계하여 조망권을 획득함. 
• 상권 확장성 : 청담의 대장아파트가 될 청담르엘이 입주를 앞두고 있으며, 영동대로개발, 삼성동 개발사업 등 굵직한 개발사업들의 수혜지가 되는 입지.

📈 알파카 인사이트
 똑똑한 신축은 보유부터 양도까지의 핵심입니다. 똑똑한 신축은 보유부터 양도까지의 핵심입니다. 임차인들을 유치하는 것 부터, 매수인을 유인할 때까지도 말이죠! 이 매물은 사용하고 또 투자하기 좋은 공간은 무엇인지에 대한 고민이 많이 묻어난 건물이었습니다. 대지면적은 80평에 불과하지만, 3종이라는 이점을 잘 살려서 연면적은 313평으로 지어진 똑똑한 건물입니다. 일조권 사선 제한의 영향이 있었기는 하지만, 건물 고층부를 확보함으로써 한강뷰가 보이게 설계했고, 이로써 수익성과 희소성을 같이 만들어낸 매도인의 전략이 돋보이는 사례입니다. 만약 매도자가 잔금 이후 건물에서 퇴거를 하면 매수자는 본 건물을 사용할 수도 있고, 매도자가 리스백(건물 매도 후 건물의 임차인으로 전환하는 것)을 한다면 매수자 입장에서는 임대수익을 쉽게 확보할 수 있어 매수자에게도 좋은 결정이었습니다. 

💬 알파카 한 줄 평
"매수자 입장에서는 놓치면 아까웠을 물건.”

Jeremy/OpenAI

80

 주택시장은 각종 대출 규제로 숨이 막히지만, 아직 ‘80%’라는 숫자가 통하는 곳이 있습니다.
 바로 상업용 부동산입니다.

 이재명 정부 출범 이후 주거용 부동산은 6억 원 한도로 대출이 제한되었지만, 상업용 부동산은 조건만 맞으면 최대 80%까지 대출이 가능합니다.
 다만, 모든 상업용 부동산이 해당되는 것은 아닙니다.

⚠️대출 80%가 가능한 조건

• 매매가 ≤ 감정가 : 감정가가 높을수록 유리

• 임대료 수익성 : 안정적·높은 임대료 수익이 뒷받침

• 법인 명의 : 개인보다 법인이 유리, 특히 5년 이상 존속하고 흑자 재무제표를 갖춘 법인

• 입지 : 지방보다 수도권, 수도권보다 서울, 서울 내에서도 핵심지역일수록 유리

 최근 은행권은 PF 부실, 시장 위축, 금리 부담, 부실채권 리스크 등으로 심사를 한층 보수적으로 강화했습니다. 그럼에도 불구하고, 위 조건을 갖춘다면 상업용 부동산의 최대 강점인 레버리지를 적극 활용할 수 있습니다.

 오늘의 숫자 ‘80’은 단순한 대출 비율이 아닙니다.
 이 숫자를 현실로 만들 수 있느냐, 그리고 효율적으로 활용할 수 있느냐가 진짜 상업용 부동산 투자자의 역량입니다.