“임차인의 체납이나 민원, 소송 없이 해결될 수 있을까요? 그 전에 ‘제소전화해’를 고려해보세요

 임차인이 임대료를 연체하거나 계약 위반을 했을 때, 소송으로 가는 것은 부담스럽고, 오래 걸리고, 돈도 많이 듭니다.

 이럴 때 건물주가 활용할 수 있는 법적 수단이 바로 ‘제소전화해’ 제도입니다. 소송 없이도 판결과 동일한 효력을 갖는 방법, 알고 계셨나요?

✔️ 제소전화해란?

 법원에 “화해조서를 미리 받아 두는 절차”로, 임대인과 임차인이 합의한 내용을 법원이 판결과 동일한 효력을 지닌 문서로 만들어주는 제도입니다. 이 조서를 바탕으로 임차인이 약속을 어기면, 별도 소송 없이 강제집행까지 가능해집니다.

 쉽게 말해, "임차인이 월세 체납하면 즉시 명도 가능하게 하는 안전장치"를 미리 법원에 설정해두는 셈입니다.

✔️ 이런 상황에서 유용합니다

- 임차인이 월세·관리비 체납 중인데 당장 계약 해지는 부담스러울 때

- 내용증명으로도 반응이 없고, 추후 문제 소지가 느껴질 때

- 퇴거 합의는 이루었지만, 실제로 나가지 않을 가능성이 걱정될 때

- 임대차 계약 갱신을 조건부로 하되, 보호장치가 필요할 때

📌 실제로 많은 임대인이 재계약 조건으로 제소전화해 신청을 함께 진행하고 있습니다.

✔️ 제소전화해의 장점

✅ 소송 없이 집행 가능

→ 화해조서 불이행 시 바로 강제집행 가능 (명도, 추심 등)

✅ 시간·비용 절감

→ 명도소송 대비 절차가 간단하며 비용이 최대 절반 수준

✅ 합의 분위기 유지

→ “소송 간다”는 긴장감 없이, 합의 기반 해결이 가능

✔️ 주의할 점

💬 합의의 내용이 명확해야 합니다

→ 월세, 관리비, 퇴거일, 손해배상 여부 등 구체적으로 정리해야 함

🧾 계약서와 충돌되면 안 됩니다

→ 기존 계약 조항과 상충되지 않도록 확인 필수

💡 임의규정임을 명심하세요

→ 수선의무나 해지 조건처럼 민법상 임의규정인 조항은, 화해조서로 확정하면 그 내용이 우선 적용됩니다

📌 마무리 Tip

 제소전화해는 조용하고 확실하게 문제를 정리할 수 있는 전략적 수단입니다. 임차인과의 마찰을 최소화하면서도 법적 효력은 확실히 가져갈 수 있는 실무 보험입니다.  임차인과의 문제가 발생했을 때는 감정이나 본인의 주장만 앞세우기보단, 

1. 제소전화해 제도를 적절히 활용해 합의를 진행하고, 
2. 합의 조항을 법적 효력이 있는 문서로 남기는 것이 가장 효과적입니다.

Jeremy/OpenAI

'아파트 관리규약으로 관리비 미납 세대에 대한 주차 제한을 할 수 있는지 여부'

서울서부지방법원 2024. 8. 13 선고 2023가합35039 판결 [주차장 이용 방해 금지 가처분 신청]

[사실관계]

1) 아파트 입주민이 관리비를 2020년부터 2024년 6월까지 미납

2) 아파트 관리단은 입주민에게 수차례 관리비를 납부하라고 통보

3) 아파트 관리단은 2023. 5. 23. 입주민에게 미납 관리비를 촉구하고 기한 내에 납부가 이루어지지 않으면 주차장 사용제한과 법적 조치가 이루어질 수 있음을 통보

4) 아파트 관리단은 아파트 입주민에게 관리규약에 따라 주차장 사용제한 조치 통보

[관련 법리]

집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 이를 유효한 것으로 인정하여야 한다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 등 참조).

[서울서부지방법원 판결]

○ 이 사건 아파트 관리규약 제15조 제1항은 거주자에 대한 주차장 사용 권리를 정하고 있으나 규약에서 달리 정하지 않아야 한다는 전제가 존재하는데, 같은 규약 제64조 제11호는 피고가 관리비 미납자에 대한 주차장 사용제한 조치를 할 수 있다고 정하고 있는 점

○ 입주민은 2020년경부터 이 사건 변론종결일 현재까지 오랜 기간 이 사건 아파트에 거주하면서도 관리비를 미납하여 같은 아파트 거주자들 및 피고에게 상당한 피해를 입히고 있는 것으로 보이는 점

○ 아파트 관리단은 수년 동안 문자 메시지, 내용증명 등의 수단을 통하여 입주민에게 미납 관리비의 납부를 요구하였음에도 불구하고 원고는 이에 응하지 아니한 점

○ 이 사건 아파트 주차장에 대한 사용제한은 관리단이 관리업무 비협조자에 대하여 취할 수 있는 조치에 해당하고, 입주민의 관리비 미납 기간과 액수, 그간 피고의 독촉 과정 등에 비추어 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 입주민이 이 사건 아파트 주차장에 1대의 자동차를 무료로 주차할 수 없게 하는 것이 이 사건 아파트 거주자인 입주민의 권리 등을 과도하게 제한 또는 침해하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 아파트 관리규약에 관리비 미납시 주차장 사용금지 제한을 할 수 있다고 정해져 있고 입주민이 관리비를 납부하지 않을 경우 관리단이 입주민에게 주차장 사용제한을 할 수 있다는 판결입니다. 다만 입주민이 2020년부터 4년간 관리비를 납부하지 않고 관리단이 수차례 관리비를 납부하라고 통지하고 주차장 사용제한이 이루어질 수 있다는 것을 통보한 것처럼 주차장 사용제한을 하기 위해서 최대한 절차를 준수하고 사용제한 조치가 입주민의 관리비 미납에 비해 과도한 제한이 아니어야 합니다.

🎤 오상진 김소영 부부, 본업뿐만 아니라 투자도 백점

 얼마전 알파카 뉴스레터에서 크러쉬가 보유했던 나인원 인근의 건물 매매사례를 소개드린 적 있는데요, 이번에는 더힐 인근의 건물 매매사례를 소개드리고자 합니다. 오늘의 주인공 역시 특별한 분인데요, 바로 오상진, 김소영 부부입니다. 실거래 신고는 되었으나, 아직 잔금 전으로 정보가 변동될 수도 있으니 유의해주세요. 

📌 기본 정보

• 위     치 : 서울 용산구 한남동 60-76
• 대지면적 : 약 157평 (2종일반주거지역)
• 연 면 적 : 약 156.94평
• 구     조 : 지하 1층 ~ 지상 5층
• 준공연도 : 2020년 3월 

💰 거래 내역

• '17년 23억원에 매입.
• '25년 96억원에 매각.

 오상진 김소영 부부는 2017년 제3자 A씨와 공동소유로 매입한 한남동 빌딩을 올해 96억원에 매각하며, 약 8년 동안 간편 계산(건축비용, 세금, 금융 비용 제외) 약 73억의 양도차익을 실현했습니다. 유엔빌리지와 대사관거리가 인접한 고급상권에 위치한 건물로, 디벨롭을 통해 우수한 임차인을 모집하고, 성공적인 매각까지 완료했습니다. 

🧠 투자 포인트

• 핵심입지 : 한남동 대사관 밀집지역, 한남더힐 인접 럭셔리 상권. 
• 디벨롭 효과 : 2020년 부정형 토지를 감각적으로 신축 → 임대 수익률 극대화
• 희소성 : 해당 입지는 매물 희소성이 높고 신규 공급이 어려운 지역
• 상권 확장성 : 패션회사, 고급레스토랑, 대사관 등 넓은 스펙트럼의 탄탄한 임차수요를 보유하고 있으며, 한남동 재개발 호재에 따라 꾸준히 상권이 성장할 것으로 예상

📈 알파카 인사이트
 외부 파트너와의 공동 매입을 통해 리스크를 분산하고, 자금 레버리지 확보를 한 공동투자 사례입니다. 부정형 필지이긴 하지만, 신축을 통해 건물 자체를 하나의 작품으로 만들고 희소성을 확보한 사례로, 디벨롭을 생각 중인 투자자라면 이 매물을 참고해보셔도 좋을 것 같습니다. 한남동은 최근에도 고급 브랜드, 외국계 기업, 대사관 등과의 근접성으로 인해 임대수익이 보장되어 있고 희소성과 개발호재에 근거한 시세차익도 볼 수 있기에 매수인께서도 투자를 잘 하신 것 같습니다. 매도인/매수인 양쪽 다 만족스러울 좋은 거래입니다. 

💬 알파카 한 줄 평
"취득-보유-양도까지 완벽했다.”

10, 90

 주거용 부동산에서는 계약금 – 중도금 – 잔금의 세 단계가 일반적입니다.
 하지만 빌딩 거래에서는 '10%계약금 - 90% 잔금'으로 바로 클로징되는 구조도 생각보다 흔합니다.

📉왜 중도금을 생략할까요?

• 금액이 크기 때문

• 중도금은 자금 묶임의 시작
  매수자 입장에서는 계약금 이상 자금이 묶이는 만큼,
  중도금 생략은 리스크 관리 전략의 일환이 됩니다.
• 매도인은 빠른 잔금을 원함
  공실, 임차인 이슈 등 추가 변수가 생기기 전에
  빠른 잔금으로 거래를 마무리 짓고자 하는 경우가 많습니다.

 개발이 수반되는 매물이라면, 중도금이 필수적으로 설정되기도 합니다.

• 예: 철거 예정 건물, 용도 변경 필요 매물 등
  중도금은 개발 진행의 ‘보증금’ 역할을 하거나,
  인허가가 완료될 때까지 매수자의 참여를 유지시키는 장치로 사용됩니다.
• 금액 분할도 가능
  개발 조건에 따라 중도금을 2~3회로 나누는 구조도 실무에서 흔히 사용됩니다.

💡 실무 팁

• 단순 수익형 매물 vs 개발형 매물의 거래 구조를 구분하면
  협상 시 계약 조건 설정이 훨씬 유리해집니다.

• 금융 스케줄, 인허가 일정, 리모델링 계획 등을 거래 구조와 연결해
  자금 운용 리스크를 최소화하는 것이 핵심입니다.

“📊 우리나라 도시지역에 거주하고 인구는 얼마나 될까?”

 통계청의 자료를 기반으로 작성된 10년 전 뉴스를 보면서, 10년이 지난 후 현재의 상황까지 같이 보며 투자 인사이트를 얻어 보겠습니다.

🏢 우리나라 인구 10명 중 9명 도시지역 거주 (디지털타임즈 '15년 7월 23일 뉴스) 🗞️기사 다시보기

📌 뉴스 요약

1. 2014년 말 기준 우리나라 인구의 91.66%인 4705만 명이 국토의 16.58%에 해당하는 도시지역에 거주한다.
2. 도시지역은 주거지역 14.75%, 상업지역 1.86%, 공업지역 6.49%, 녹지지역 71.96%, 미세분지역 3.8%로 형성되어 있다.
3. 인구의 91.66%가 국토의 2.44%인 주거지역에 거주하며, 도시지역 거주 비율은 2005년 이후 계속 상승 중이다.

📈 최근 자료 확인(2024년 말 기준)

1. 2024년 말 기준 우리나라 인구의 92.1%인 4,715만 명이 국토의 16.5%에 해당하는 도시지역에 거주한다.
2. 도시지역은 주거지역 15.8%, 상업지역 2%, 공업지역 7.2%, 녹지지역 71.2%, 미세분지역 3.8%로 형성되어 있다.
3. 인구의 92.1%가 국토의 2.61%인 주거지역에 거주하며, 도시지역 거주 비율은 꾸준히 상승하고 있다.

💡 도시계획현황 변화에 따른 투자 인사이트

• 도시지역 인구 집중화, 부동산 투자 패러다임 변화
  2014년과 2024년의 도시계획현황을 비교해보면, 우리나라 인구는 10년 동안 소폭 감소했음에도 불구하고 도시지역 거주 비율은 91.66%에서 92.1%로 꾸준히 상승했습니다. 이는 인구 감소 시대에도 ‘도시 집중화’는 여전히 강화되고 있다는 의미입니다. 특히, 도시 내 주거지역 비율이 2.44% → 2.61%로 확대되며, 도시 핵심지의 주거 및 상업용 부동산의 가치가 더욱 높아지고 있음을 보여줍니다.
• 녹지 감소 vs 상업·공업지역 확대
  도시지역 내 녹지 비율은 감소(71.96% → 71.2%), 반대로 주거(14.75% → 15.8%)·상업(1.86% → 2%)·공업지역(6.49% → 7.2%) 비율은 증가하였습니다. 이는 상업 및 산업시설에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있음을 반영합니다.
  특히 준공업지역이나 상업지역 내 건물 투자는 리모델링·개발을 통한 가치 상승 여력이 크며, 향후 규제 완화 및 재개발 정책에도 긍정적으로 작용할 가능성이 높습니다.

 지금이 바로 ‘도시 핵심지 빌딩 투자’를 고려해야 할 시점입니다.
 도시 집중화와 상업지역 확대 흐름 속에서 어떤 건물이 미래 가치가 높을지 전문가의 분석이 필요합니다.