임차건물 내부 시설의 전기적 요인으로 발생한 화재로 인한 임차건물 소실에 관하여 임대인의 임차인에 대한 채무불이행 책임이 문제된 사건

[전주지방법원 남원지원 2023가단12396, 확정]

[사실관계]

1) 임차인과 임대인이 임대차 계약(무대 부분은 제외)

2) 무대 부분에서 전기적 요인으로 화재

3) 임차인은 임대인에게 손해배상 청구

[관련 법리]

 화재가 건물소유자가 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배․관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수․제거하는 것은 임대차목적물을 사용수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속한다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).

 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로(민법 제623조), 임대인이 귀책사유로 이러한 의무를 제대로 이행하지 못함으로 말미암아 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 그리고 일반적으로 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 있어서 그 불이행의 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다20991 판결 등 참조).

[전주지방법원 남원지원 판결]

○ 이 사건 화재는 무대부 분전반의 설치․보존상 하자로 인하여 발생하였다고 할 것인데 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 무대부 분전반은 임대인인 피고들의 지배․관리영역에 속한다.

▷ 무대부 분전반은 이 사건 건물의 무대부 조명시설과 음향기기의 전원을 제어하는 시설로서 이 사건 건물구조의 일부를 이루는 전기배선에 관한 시설물에 해당하고, 피고들이 이를 설치한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 무대부 분전반은 피고들의 지배․관리영역에 속하는 시설물이라고 보아야 한다.

○ 그렇다면 이 사건 화재는, 이 사건 임대차계약의 목적물에 설치․보존상 하자가 있었고 피고들이 이를 보수ㆍ제거하여 임차목적물을 사용․수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있음에도 이를 게을리 한 과실로 발생하였다고 봄이 타당하다.

○ 따라서 피고들의 이와 같은 채무불이행을 이유로 한 원고의 임대차계약 해지에 따라 피고들은 원고에게 임대차보증금을 반환하고, 또한 이 사건 화재로 인하여 발생한 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.

 임대인이 임차인에게 임차하지 않은 부분에 대한 관리 소홀로 화재가 발생한 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 지게 된다는 판결입니다. 임대인은 화재가 발생하지 않게 철저하게 관리해야 하며 관리 소홀로 화재발생시 경제적 손해와 더불어 임차인에 대한 손해 배상 책임 및 임대차계약 역시 해지될 수 있습니다.

“한남동 꼼데가르송길, 어포더블 럭셔리 컬쳐”

 한강진역 1·3번 출구에서 리움미술관 일대까지 이어진 거리🚶를 꼼데가르송 거리라고 합니다. 일본 디자이너 브랜드 Comme des Garçons(꼼데가르송)이 2004년 한강진역에 서울 플래그십을 오픈했는데, 이 매장의 오픈을 기점으로 패션, 예술, 디자인 중심의 트렌디한 브랜드들이 줄줄이 유입되며 유니크한 상권💒이 형성되었습니다.

• 패션 리테일(하이엔드/컨템포러리) : 꼼데가르송, 메종 마르지엘라, 아크네 스튜디오, 무신사, 무이, 비이커 등  
• 갤러리/복합문화공간 : 리움미술관, 페이스갤러리, 마이어리거울프 갤러리

• F&B : 청담보다는 캐주얼하고, 이태원보다는 고급진 레스토랑들이 많습니다.

• 리빙 : 이솝, 메종키츠네 카페와 협업매장 등

 한남동의 주요 소비는 2030세대 중심으로, 특히 여성의 비중이 높은 특징이 있습니다. 대체로 고급스럽지만 그렇다고 하이엔드는 아닌 어포더블 럭셔리의 문화를 즐길 수 있는 컨텐츠가 많은 게 이 상권의 재밌고 독특한 특징입니다.

• 체류형 + 구매형 방문객 중심 : 이 상권은 지나는 사람도 많지만, 목적을 가진 방문자도 많습니다. 즉, 쇼핑·사진·전시·커피를 위해 ‘그 거리만 가기 위해’ 오는 사람들. 물리적으로 넓지 않기 때문에 명동, 강남대로, 홍대 등 대중상권에 비해 유동인구는 적지만 방문객 1인당 소비 전환율과 객단가가 월등히 높습니다. 
• SNS 감성 소비 특화 : 브랜드 매장 자체가 건축/외관부터 포토존이 되기도 합니다. 거리 전체가 SNS감성 공간으로 활용되고 있습니다. 찍을 거리가 아니라 찍히기 좋은 거리가 되어 인플루언서들이 리뷰 없이도 자발적으로 방문하고, 이를 보고 또 다른 방문객들이 유입되는 구조가 이미 잘 정착되어있습니다.

 꼼데가르송길에 투자를 고려하고 계시다면, 접근을 조금 바꾸셔야 합니다. 건물을 사는 게 아니라, 브랜드들이 입점하고 싶어하는 무대를 산다는 마음으로  투자하셔야 합니다. 수익률 투자로는 비효율 적일 수 있고, 중장기 프리미엄 전략을 가져가야 합니다. 브랜드 입점 유치를 하기 위하여  여러 임차인이 나눠 쓰는 복합형 빌딩보다, 한 브랜드가 전체를 쓰는 단독 임차를 고려해보시길 추천드립니다.

 오늘의 숫자 ‘10억’듣기만 해도 엄청 난 돈이죠
그런데 의외로 “이 정도 돈으로는 서울에서 건물 사는건 어렵지 않나요”라고 생각하시는 분들이 많습니다. 물론 대형건물은 힘들 수 있죠. 하지만 현금 10억으로도 서울 안에서 ‘투자가치 있는 꼬마빌딩’을 충분히 매입할 수 있다는 것, 알고 계셨나요?

서울에서 10억으로 가능한 꼬마빌딩 투자

 서울 시내에도 현급 10억 전후의 자기자본으로 매입이 가능한 건물들이 분명 존재합니다. 그 중 일부 사례를 소개해 드립니다.

📍 한남동 

• 매입가: 27억 5천만 원

• 수익률: 4.15%

• 리스백 조건이었지만, 동일 조건으로 임대를 맞춘 사례

• 브랜드 상권 내에서 안정적인 투자 수익 실현 가능

📍 연남동

• 매입가: 40억 원

• 수익률: 3.8%

• 루프탑이 있는 건물로 골목 감성과 실사용 수요가 공존

• 상업과 주거가 맞닿은 지역으로 공실률 낮음

📍 금호동

• 매입가: 35억 1천만 원

• 전층 명도 완료

• 초역세권 입지 + 건축 잠재력 보유

• 향후 용도 다변화나 밸류업 전략이 유효한 물건

10억으로 접근 가능한 자산은 ‘작다’기보다 ‘정확히 설정된 타깃과 전략을 가진 물건’입니다. 특히 아래와 같은 조건을 갖춘 매물일수록 실투자자들의 관심이 높습니다.

• 자산가의 상권 내 입지
• 임대 조건이 명확히 확보된 경우
• 밸류업 여력이 있는 물건
• 현금 흐름이 빠르게 회전되는 구조

 지금까지의 사례들은 단순히 "작은 건물도 살 수 있다"는 이야기가 아니라, 자산 규모 대비 전략적인 선택이 가능하다는 것을 보여줍니다.

 자기자본 10억으로 시작할 수 있는 투자. 📢서울 안에서도 충분히 가능합니다.

“80% 건폐율이 적용되면, 현재 계획 중인 개발 규모가 얼마나 확장될 수 있는지 계산해보셨나요?”

 공업용지 건폐율 변화가 가져온 변화에 대해서 뉴스기사를 기반으로 2015년 당시와 2025년 현재의 상황을 분석해보겠습니다. 🗞️기사 다시보기

📰 기사요약

 산업단지와 연접한 공업용지 내 공장도 지방자치단체 조례에 따라 건폐율을 최대 80%까지 완화하는 내용을 발표했으며, 이는 산업단지와 공업용지가 동일하게 관리되고 기반시설을 공유하는 현실을 반영한 규제 개선입니다.

🔎 왜 이 정책이 중요한가?

 공업용지에서 건폐율은 토지 효율성의 핵심 지표입니다. 이 규제가 완화되면 동일 면적의 땅에 더 넓은 바닥 면적을 가진 공장을 지을 수 있어 공장 신·증설, 생산설비 확장, 토지 가치 상승 등 다양한 파급효과가 발생합니다.

🕰️ 2015년 당시 시장 반응과 효과

 인천, 경기 등 일부 지역에서는 2015년부터 도시계획조례를 통해 연접 공업용지에도 건폐율 80% 적용을 허용했습니다. 당시 주요 반응과 효과는 다음과 같습니다

• 제도적 불확실성 해소→ 기업들의 공장 증설 및 입지 선택 용이
• 토지 활용도 상승→ 동일 면적에 더 많은 바닥면적 확보 가능
• 기반시설 공동 사용으로 비용 절감 
• 투자 유인 증가 → 제조시설 신규 입지 수요 확대

 단, 조례 시행 여부와 인센티브 수준이 지역별로 달라 효과의 편차가 존재했습니다.

🧭 2025년 현재 정책의 핵심 변화

 이번 국토부 정책의 핵심은 ‘확장’과 ‘일관성’입니다.

 이는 기업 입장에서는 인허가 예측 가능성이 높아지는 제도적 안정성으로 작용하며, 지자체에는 산업 유치 전략 다양화의 기회를 제공합니다.

📈 부동산 시장에 미치는 영향

1. 공업용지 가치 상승

• • 건폐율 70% → 80% 확대는 토지 활용 극대화 → 토지 가치 상승
  • 예: 1,000㎡ 부지 기준 바닥면적 700㎡ → 800㎡까지 가능 (14% 증가)

2. 투자 결정 가속화

• • “산단 아니면 규제 심하다”는 인식에서 벗어나 연접 지역도 동일 조건 → 입지 선택 폭 확대 + 사업 추진 속도 향상

3. 산업단지 외곽 개발 압력 증가

• • 연접지의 가치 상승 → 지자체 간 산업용지 분양 경쟁 심화
  • 산업단지 중심 → 외곽까지 개발 수요 확산

🛍️ 인접 지역 상권 변화는?

1. 배후 수요 확대 → 상권 안정성 강화

• • 공장 입주 기업 증가 → 근로자 수요 기반 확대
  • 식음료, 편의점, 생활 서비스 등 소비 기반 상권 성장

2. 유휴지의 상업화 가능성

• • 공장 신·증축 후 주변 유휴 부지 → 근린상권화 혹은 복합개발 여지 확대

3. 상권의 확산 범위 확대

• • 기존에는 산업단지 내부에 한정되던 상권이
  • 이제는 연접 공업지역까지 확장 가능성 확보

✍️ 마무리하며

 공장지역 내 건폐율 완화 관련 규제는 단순한 규제 완화가 아니라, 산업 입지와 도시 구조의 실질적 개선을 유도하는 제도적 변화입니다. 연접 공업용지의 활용도는 향후 제조업, 물류업, 복합산업지구로의 전환 가능성까지 품고 있으며, 상업용 부동산 투자자에게도 새로운 기회로 작용할 수 있습니다. 최신 제도와 시장 흐름을 정확히 파악한 전문가와 함께라면 더 명확한 방향이 보일 수 있습니다. 대표님들의 올바른 투자를 응원합니다. 감사합니다.

Jeremy/OpenAI

 누수, 시설 손상… 책임은 누구에게 있을까? 임차인 vs 임대인, 헷갈리는 책임 경계 정리

 건물 관리 중 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 누수나 시설물 손상 시 책임 소재입니다.

“임차인 사용 중에 생긴 문제니까 임차인이 책임져야 한다.”

“아니, 건물 자체 문제니까 임대인 책임이다.”

 이런 갈등은 종종 관리비 분담, 수리비 청구, 계약 분쟁으로 번지곤 합니다. 그렇다면 실제로 누가, 어떤 책임을 져야 할까요?

✔️ 기본 원칙: “사용 주체”보다 “문제 원인”

일반적으로 건물의 구조적 결함이나 주요 설비의 고장에 대한 수선은 임대인의 책임입니다. 이는 건물의 안전과 기본적인 사용 가치를 유지하기 위한 것입니다. 반면, 임차인이 직접 사용하고 수익하는 공간의 일상적인 유지보수는 임차인의 책임으로 간주합니다.

따라서, 판단의 핵심은 ‘누가 사용했느냐’보다 ‘무엇이 원인이냐’에 달려 있습니다.

* 임대인 책임

  구조적 결함, 노후 배관, 외벽 균열, 건물 설비 고장 등

  → 건물 자체 문제는 임대인이 수리·보수 책임

* 임차인 책임

  부주의한 사용, 자체 시공·변경, 과도한 하중 등

  → 사용 중 발생한 문제나 임차인 과실은 임차인이 책임

✔️ 실무 사례로 보는 책임 경계선

 Case 1. 천장 위 오래된 배관에서 누수가 발생한 경우

    → 건물 노후로 인한 구조적 문제로, 임대인이 책임져야 합니다.

 Case 2. 임차인이 설치한 에어컨 배수관에서 누수가 생긴 경우

    → 설치와 사용상의 문제로, 임차인의 책임입니다.

 Case 3. 화장실이 막혀 배수 역류가 발생한 경우

    → 단순 사용 문제라면 임차인 책임, 하지만 배관 구조나 설비 불량이라면 임대인 책임일 수 있습니다.

 Case 4. 외벽 균열로 인해 빗물이 실내로 유입된 경우

    → 건물 구조의 결함이 원인이므로 임대인 책임입니다.

 책임은 상황에 따라 달라지며, 같은 ‘누수’라도 원인에 따라 임대인 또는 임차인의 책임이 될 수 있습니다.

⚠️ 불명확한 사례도 존재합니다

 누수나 시설하자는 복합 원인일 수 있어, 책임 소재가 모호한 경우가 많습니다.

 이럴 땐 기술자 진단이나 제3자 감정 결과를 바탕으로 판단해야 하며, 결국엔 임대차 계약서에 명시된 특약이 실질적인 기준이 됩니다.

💡 법적 기준은 ‘임의규정’입니다

민법상 수선 의무는 임대인 책임이 원칙이지만, 이는 임의규정입니다.

즉, 계약서에 특약이 있다면 그 내용이 우선합니다.

예를 들어, “임차인이 사용하는 공간에 임차인이 직접 설치한 시설의 수선은 전적으로 임차인이 부담한다”는 식으로 명시돼 있다면, 임대인의 일반적 수선 의무가 있더라도 청구할 수 없습니다.

📌 마무리

문제가 발생했을 때는 무조건 상대방 책임으로 돌리기보단,

1. 원인을 먼저 확인하고,
2. 계약서를 기준으로 해석하는 것이 분쟁을 줄이는 가장 현명한 방법입니다.

 알파카 빌딩관리는 하자 발생 시 원인 파악 → 시공사 조율 → 임차인 커뮤니케이션까지 전담해

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