“신당동, 지금이 기회다”

 아직도 신당동 하면 떡볶이만 떠오르시나요? 이제는 다릅니다. 최근 이 동네는 ‘힙당동’이라는 별명이 생길 만큼, 과거와 현재, 생활과 개발, 저평가와 기대가 공존하는 복합 지역으로 주목받고 있습니다. 요즘 신당동엔 어떤 변화가 일어나고 있을까요?📺

1. 요즘의 신당동

 신당동엔 이미 감각적인 업종들이 속속 자리를 잡고 있습니다. 주신당, Phyps Mart, 신당상회, 심상정, 옥경이네 건생선, 약수터, 금돼지식당, 랩포터리, 무신사 스튜디오 등 MZ세대의 소비를 자극하는 브랜드와 핫플이 늘어나고 있습니다. 저 역시 친구들과 신당동에서 📅약속을 잡는 일이 확실히 많아졌습니다.

2. 최근 거래 사례(2025년 4월 기준)

3. 새로운 흐름 : 패션 업종의 진입🚶‍♂️

 최근 신당동에서 두드러지는 흐름 중 하나는 ‘패션’입니다. 과거에는 잘 보이지 않던 의류 관련 법인과 임차인들이 유입되고 있으며, 동대문과 인접하면서도 임대료가 상대적으로 낮은 신당동이 새로운 거점이 되고 있습니다. 특히 무신사가 신당동에 스튜디오를 오픈하며 이 지역은 새로운 트렌드의 중심지로 주목받고 있습니다.

4. 앞으로의 신당동

 신당동은 현재 신통기획, 모아타운, 재개발 등 다양한 주거 개선 사업이 진행 중입니다. 개발이 완료되면 상권 역시 활기를 더할 것으로 기대됩니다. 다만 일부 구역은 🚧정비구역에서 해제된 이력도 있어 향후 변화를 지켜보는 것이 필요합니다. 또한 상권 확장과 함께 임차료가 점진적으로 상승📈하고 있으며, 지속적인 수요 우위 시장이 유지되고 있다는 점에서 아직 성장 여력이 충분합니다. 과거와 현재가 공존하는 신당동은 대체 불가능한 상권으로 자리잡는 중이며, ‘제2의 성수동’이라는 말이 허투루 나온 건 아닙니다.

5. 투자 전략 제안

 "지금이 기회다❗"

 신당동은 도심 한복판에 있으면서도 상대적으로 가격이 저평가되어 있으며, 생활밀착형 상권과 개발 기대가 공존하는 지역입니다. 현재 장기 임차 중인 테넌트들의 임대료 수준은 낮은 편이라 단기 수익형 투자에는 적합하지 않을 수 있습니다. 하지만 깔끔한 공간과 특색 있는 상권을 선호하는 임차인이 늘어나고 있는 지금, 🍒밸류업 여지가 있는 매물을 찾아보는 것이 좋은 전략이 될 수 있습니다.

Jeremy/OpenAI

“이 세입자랑 정말 10년을 가야 하나요😲?”
 상가를 소유한 임대인이라면 한 번쯤 해봤을 질문일 겁니다. 이 질문의 배경에는 상가임대차보호법이 있습니다. 현재 법상, 임차인은 특별한 사유가 없는 한 최대 10년까지 계약 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 대부분 이를 수용해야 합니다.

 임대인이 갱신을 거절⚠️할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

• 3개월 이상 임대료 연체

• 무단 전대

• 중대한 계약 위반

• 철거·재건축 계획 (요건 충족 시)

 정당한 사유가 없다면 임차인을 내보내기는 매우 어렵습니다. 결과적으로 ‘내 건물인데도 내 마음대로 못하는’ 상황이 되는 셈입니다.

 이 제도가 왜 중요🎯할까요?

• 임대료 인상 제한: 연 5% 이내

• 수익률 고정화: 오래된 임차인은 낮은 임대료 유지

• 매각 시 불리: 임차인 리스크가 감가 요인으로 작용

 결국 10년짜리 임대차 계약 한 건이 건물의 유연한 운영을 제한하고, 자산 가치 상승 여지를 묶어버릴 수 있습니다.

 그렇다면 임대인은 어떻게 대응💡해야 할까요?

 상가임대차보호법은 피할 수 없는 규칙입니다. 그렇다면 전략적으로 활용하는 수밖에 없습니다.

 오늘의 숫자 10. 이 숫자는 단순한 계약 연한이 아니라, 임대인의 수익성과 자산 전략을 결정짓는 핵심 키워드가 됩니다.  

“기준금리 인하📉, 그리고 수익형 부동산의 변화”

“금리가 내려가면 부동산 자산가치는 오를까🤔?”
 10년 전, 2015년 6월 부동산 시장의 주요 화두 중 하나는 바로 ‘기준금리 인하’였습니다. 🗞️기사 다시보기

1. 2015년, 초저금리 시대의 시작

• 2015년 기준금리 1.5%

• 예·적금 수익률 하락으로 인해 고정 수익을 기대할 수 있는 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자자 관심 집중

• 공급 또한 확대 예고되며, 결국 ‘상품의 차별화’가 성공의 열쇠로 부각됨

 특히 복층형 상가, 고급 오피스텔 등은 공간 활용도, 생활 편의성, 브랜드화 가능성 등을 앞세워 수익성과 임대 선호도 모두에서 경쟁력을 인정받았습니다.

2. 수치로 본 흐름

 2015년부터 2017년까지의 기준금리 하락기 동안, 전국 기준지가 지속적으로 상승📈했으며, 특히 상업용 부동산 시장으로의 유동성 유입이 두드러졌습니다. 이 시기에는 상가, 오피스텔, 소형 빌딩 등 차별화 된 자산군이 이 가장 빠르게 가격이 반응했습니다. 즉, 금리 인하는 자산가치 상승의 트리거 역할을 했습니다.

3. 2025년, 다시 비슷한 흐름

 2023년 초 기준금리 3.5%에서 시작된 인하 기조는 2025년 5월 기준 2.5%까지 이어졌습니다. 이에 따라, 자산가 중심으로 월세 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 수익형 부동산에 다시 자금이 몰리는 흐름이 보입니다.🧐

4. 10년 전 전략, 지금의 기준이 되다

 복층형 상가와 고급 오피스텔 전략은 이제 상업용 부동산의 표준전략처럼 자리잡았습니다.

• 복층형 상가: 실사용 면적 확대 + 가시성 확보 → 프랜차이즈 유치 유리

• 고급 오피스텔: 자주식 주차장, 커뮤니티 시설, 호텔식 서비스 → 실수요와 투자수요 모두 확보

• 최근에는 조식, 세탁 등 부가서비스도 프리미엄 요소로 작용

프리미엄 입지(강남, 홍대 등)에서는 이 전략을 갖춘 매물의 공실률이 낮고, 임대료 프리미엄이 형성되고 있는 상황입니다.

5. 결론

 2015년에 제시된 차별화 전략은 2025년 현재 기준, 상업용 부동산의 수익성과 자산가치 안정성을 동시에 확보하는 핵심 조건으로 완전히💡 자리 잡았습니다. 이제는 상가나 오피스텔뿐만 아니라, 빌딩 매입 시에도 공간 설계, 임차인 구성, 관리체계 등 전반에 걸친 차별화가 중요한 시대입니다. 어떤 빌딩이 차별화에 적합한지 궁금하시다면, 지금 바로 알파카와 상의해보세요.

 🏢 임차인 조합이 바꾸는 수익률과 가치, 내 건물 운영 전략

“임대만 잘 되면 됐지, 임차인 구성이 무슨 상관이야?” 하지만 임차인의 구성이 건물의 공실률과 수익률을 좌우합니다. 특히 상가, 근린시설, 도시형생활주택 등 MD 구성이 가능한 건물은 '누구를, 어떤 비중으로' 들이느냐가 건물의 가치를 결정짓는 포인트가 됩니다.

⚠️️ 단일 임차인, 편하지만 위험합니다

 한 번에 넓은 면적을 채워주는 임차인이 들어와 주면 참 든든합니다. 관리도 쉽고 공실 걱정도 덜한 것처럼 보입니다. 운영 효율은 높지만, 아래와 같은 리스크도 고려해야 합니다.

* 공실 리스크 집중: 하나의 임차인의 철수로 건물 전체가 공실화될 수 있음

* 임대조건 협상력 약화: “우리가 나가면 건물 전체가 비는데 이번엔 임대료 동결하시죠.”

* 활용도 저하: 전용 임대로 설계된 공간은 구조나 인테리어에 따라 다른 업종으로 전환이 어려울 수 있음

→ 따라서, 단일 임차인 구조는 수익은 안정적일 수 있으나, 리스크 발생 시 회복력이 어려울 수 있습니다.

⚠️️ 분산 임차인, 유연하지만 손이 많이 갑니다

 여러 임차인이 나눠 입점한 구조는 리스크 분산 효과는 뛰어나지만, 그만큼 관리 포인트도 늘어나는 구조입니다. 그럼에도 불구하고 다음과 같은 장점 덕분에 많은 건물주가 선호합니다:

* 공실 리스크 분산: 일부가 퇴거해도 전체 수익에 미치는 영향은 제한적

* 임차인 간 상권 시너지 유도: 업종 간 상호 보완 효과 (ex. 병원 + 약국 + 카페)

* 높은 매각 가치: 안정적인 수익 포트폴리오는 건물의 자산가치를 높이는 요소

→ 늘어난 임차인의 수만큼 관리 포인트가 늘어난다는 단점이 있지만 최근에는 전문 건물관리 서비스를 통해 리소스를 줄이고, 수익률은 지키는 사례도 많습니다.

✨️ 좋은 MD 구성의 조건 3가지

1. 업종 분산 : 카페 + 식당 + 오피스 + 편의점처럼 업종을 나누면 외부 충격에 강해집니다.
2. 이용객 동선 고려 : 입지와 상권에 맞는 업종을 배치합니다. (예: 주거지 인근이면 생활밀착형 업종 중심)
3. 퇴거 리스크 분산 : 임차인들의 계약만료 주기를 분산해서 여러 임차인의 퇴거가 동시에 발생하는 상황을 예방합니다.

📌 마무리

 결국 분산 임차인 구성의 전략은 공실 리스크를 효과적으로 낮추고 자산가치를 높일 수 있는 효과적인 전략입니다. 단, 제대로 실행하려면 운영과 관리 역량이 뒷받침되어야 합니다. 알파카 빌딩관리는 건물주를 대신해 전문적인 시설관리와 임대차 계약을 체계적으로 운영해 드립니다. 분산 임차인 구성으로 늘어나는 관리 포인트, 이제 알파카 빌딩관리에 맡기고 수익률 개선 전략을 실행해 보세요.

 임대인이 임대차 갱신계약서 작성을 거부하여 임차인으로 하여금 상대적으로 낮은 금리로 대출받을 기회를 상실하게 하였다는 취지에서 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구하였으나 기각된 사례

서울중앙지방법원 2023나70918

[사실관계]

1) 임차인과 임대인이 임대차 계약

2) 임대차계약이 갱신된 이후 임차인이 2023. 1. 경 임대인에게 갱신계약서 작성을 요구했으나 임대인이 거절

3) 임차인은 갱신계약서가 특정한 대출 심사의 신청 서류(계약갱신요구권 행사 여부 확인 증빙) 중 하나에 해당하기 때문에 임대인을 상대로 갱신계약서 거부로 인한 금리 차이 상당의 손해 및 위자료 지급을 청구

[서울중앙지방법원 판결]

 임대차계약의 일반적인 특성, 최종 갱신 당시 당사자들 사이에 별도로 임대인의 갱신계약서 작성의무를 약정한 바 없고 별도로 임대인이 갱신계약서 작성의무를 부담하기로 정하였다고 보기는 어려운 점, 임대인이 최종 갱신과 관련하여 갱신계약서를 작성하지 않았더라도 관계 법령에 따른 신고의무 위반에 해당하지는 않는 점, 최종 갱신 당시 작성된 확약서가 갱신계약서를 대체한 것으로 평가할 수 있는 점, 위 특정한 대출 심사 서류로서 갱신 임대차계약서가 절대적으로 필요하다고 볼 수도 없는 점, 임차인이 특정한 대출의 자격요건을 충족하는지 여부가 불분명한 점 등을 종합하면, 임차인이 제출한 증거들만으로는 임대인이 갱신계약서를 작성해 주지 아니한 행위가 약정 위반이나 임차인에 대하여 불법행위를 구성한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 임대인의 위와 같은 행위와 임차인 주장의 위 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 보기 어려움

 임차인의 경우 임대차계약 갱신 계약서가 꼭 필요한 경우 임대차 계약 체결시 약정으로 넣어둘 필요가 있습니다. 위 사례를 보듯 임대인이 임대차계약 갱신계약서 작성의무 약정이 없다는 이유로 갱신계약서 작성을 거절할 수도 있기 때문입니다. 임대차 계약을 체결하고 10년 동안 갱신이 가능하더라도 갱신계약서 작성이 법적 의무는 아닙니다.