단면적인 부분으로만 본다면 오피스텔은 분양가 상한제의 영향을 받지 않아 비교적 현존하는 부동산 상품들 중에서 초기 수익률이 높으며 대출 규제가 크지 않아 안정적으로 유지할 수 있는 상품이기도 합니다.
하지만 그만큼 변수가 많습니다. 우선 취득세 부분을 따져본다면 우리가 부동산을 취득했을 때 여러 부가세를 적용하여 세금을 납부합니다. 업무용 오피스텔은 개인과 법인에 의미를 크게 두지 않으며 취득 시 세금 또한 동일하게 4.6%가 적용되고 있습니다. 하지만 취득 후에는 부가세가 적용되고 있기에 분양사는 오피스텔을 매입하는 사람에게 이때 10%의 부가세를 적용하여 판매하는데요. 업무용 오피스텔인 만큼 부가세는 추후 환급이 가능해집니다. 하지만 주거용으로 사용할 경우에는 부가세가 취득가액에 포함되며 환급 자체가 불가하기에 많은 오피스텔에서 월세 또는 전세 입주 시 소유주가 전입신고를 거부하는 것입니다.
재산세와 종합부동산세 관련해서도 주목해 봐야 합니다. 오피스텔 투자를 진행하여 주거용으로 사용할 경우 제산세 감면이 가능합니다. 하지만 지금은 과거와 달리 오피스텔 상품도 주택 수에 포함되고 있기에 종합부동산세가 부과되며 다주택자라면 당연히 중과되기에 신중히 투자해야 합니다. 이는 주거용으로 사용할 때 발생되는 세금이지만 업무용이라면 제산세는 주거용보다 비교적 높게 산정되어도 종합부동산세는 적용되지 않아 이 부분이 가장 장점이라고 볼 수 있습니다.
또한 법인구매 시 법인은 개인과 대등한 수준으로 재산세가 부과되지만 종부세에서는 크게 메리트가 없는 수준입니다. 1채의 경우 3% 정도 세금이 적용되고 있지만 2채 이상일 경우 4%대로 종부세가 산정되기 때문이죠. 더불어 법인세에도 임대수익이 포함되어 세금 부과가 이루어지기에 실질적으로 얻는 수익은 큰 편이 아닙니다.
무엇보다도 양도소득세가 오피스텔 투자와 가치에 중요한 부분이 아닐까 합니다. 아파트와 다르게 매수에 부담이 적기에 여러 채를 매입해 임대수익을 높이고자 하는 분들이 많습니다. 작년 2021년부터는 특히나 이러한 부동산 세금에 여러 변동들이 발생하였습니다. 이에 다주택자라면 오피스텔 역시 주거용으로 사용할 경우 주택에 포함되기에 2주택의 경우 약 20%까지 세금이 중과됩니다.
양도 과정에서 수익이 발생하여도 결국은 1주택자가 아니라면 사실상 그에 대한 양도 수익은 모두 세금으로 지출된다고 봐야 합니다. 법인 역시 부동산 세금 부분의 변화로 주거용이라면 지난해부터 20%까지 적용되고 있는데요. 업무용이라면 회사 운영에 필요한 지출로 비용처리가 가능하다는 점에서는 이점이 될 수 있으나, 건물을 소유하고 있다는 부분에서는 부가세 10% 적용되고 있기에 세금까지 세세하게 분석하여 투자에 접근해야 합니다.
소가구가 점차 늘어가는 추세이기 때문에 오피스텔의 임대수익은 보장될 수 있으나, 이를 유지하기 위해 사용되는 지출이나 세금, 추후 시세까지 충분히 고려해야 하겠습니다. 특히 압도적으로 입지가 좋거나 대지면적이 넓지 않은 이상 다소 실망스러울 수도 있습니다. 결국은 오피스텔이라는 투자상품의 장단점을 철저히 파악하는 것이 성공적인 투자의 지름길이겠네요.
