🎤 고막남친 크러쉬, 한남동 빌딩 매각으로 19억 차익?

 한남동 나인원 뒤편, 감성 카페거리로 주목받는 골목에서 최근 신고가 매각 사례가 나왔습니다.

 주인공은 가수 크러쉬(Crush)가 보유했던 단독 건물. 
 짧은 보유 기간에도 불구하고 눈에 띄는 시세차익 약 19억 원을 기록해 눈길을 끌고 있습니다.

📌 기본 정보

• 위     치 : 서울 용산구 한남동 685-12

• 대지면적 : 약 30평 (2종일반주거지역)

• 연 면 적 : 약 54.3평

• 구     조 : 지하 1층 ~ 지상 3층

• 준공연도 : 1975년

💰 거래 내역

• '22년 4월 평당가 약 1억 7천만원. 53억원에 매입.

• '25년 4월 평당가 약 2억 4천만원. 72억원에 매각.

 크러쉬는 약 3년간 해당 건물을 보유한 뒤 매각했으며, 단순 시세차익 약 19억 원, 세금, 리모델링 비용 등을 감안한 실현 수익은 약 11억 원 이상으로 추정됩니다. 당시 약 15억 원의 자본을 투입한 것을 고려하면, 단기 보유에도 불구하고 안정적인 자산증식 사례로 평가됩니다.

🧠 투자 포인트

• 핵심입지 : 이태원역 ~ 한강진역 중간, 한남오거리와도 인접

• 리모델링 효과 : 약 2억 원 규모 외관 정비 → 임대 수익률 극대화

• 희소성 : 해당 골목은 매물 희소성이 높고 신규 공급이 어려운 지역

• 상권 성장성 : 르메르 등 브랜드 쇼룸 입점, 외국인 관광객 증가, SNS 인기

📈 알파카 인사이트
 한남동, 성수동, 압구정로데오 등 MZ세대와 외국인 관광객이 몰리는 상권에서는 최근 연이은 신고가 매각 사례가 이어지고 있습니다. 이번 크러쉬 사례처럼 3년 보유 + 리모델링 + 타이밍 있는 매각이 어우러진 성공적인 엑시트 사례는 매입 규모와 보유 전략의 중요성을 다시 한 번 보여줍니다.

 72억 원 규모로 매각된 이 건물은 향후 시세 상방이 여전히 기대되는 매물 볼륨으로도 평가됩니다.

💬 알파카 한 줄 평
"시장을 읽는 감각과 실행력"
 짧은 시간 안에 의미 있는 차익을 만든 이유입니다.

 2015년 6월 10일, 그날의 뉴스는? 기사 다시보기

 10년 전 오늘, SBS 뉴스에서는 "상가건물임대차보호법 후폭풍…임대료 '꿈틀'"이라는 제목의 리포트가 전해졌습니다. 바로 상가임대차보호법 개정에 따라 ‘권리금 보호 조항’이 신설된 날이었습니다. 지금 시점에서 보면 너무도 익숙한 조항이지만, 당시 시장에는 적지 않은 파장이 있었습니다.

🔍 1. 당시 신설된 권리금 조항 핵심 내용

 상가임대차보호법 개정을 통해 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하기 위한 조항이 새롭게 도입되었습니다.

• 제10조의3: 권리금의 정의
  (영업시설, 비품, 거래처, 노하우 등 영업상 가치 포함)

• 제10조의4: 권리금 회수 기회 보호
  (임대인의 부당한 방해 금지 및 손해배상 책임 명시)

• 제10조의5: 권리금 보호 예외 규정
  (일정 요건 충족 시 권리금 보호 제외 가능)

⚖️ 2. 이해당사자들의 반응

 임차인 측은 오랜 영업 노력을 보호받는다는 점에서 긍정적인 기대감을 가졌습니다.
 특히 임대인의 일방적 계약 종료로부터 권리금 회수 기회를 확보할 수 있게 된 점은 환영받았습니다. 반면 임대인 측은 새로운 임차인 선정을 제한받는 것에 대해 자율성 침해를 주장하며 반발했습니다. 일부 건물주 단체는 "사적 자치 침해"라는 공식 입장을 내기도 했습니다.

📉 3. 제도 시행 초기의 시장 반응

 초기에는 혼란이 컸습니다. 권리금 산정 기준, 회수 방법, 계약서 작성 방식 등을 두고 임대인과 임차인 간 분쟁이 다수 발생했습니다. 이 시기에 실제 권리금 관련 판례도 빠르게 쌓이며 법적 해석과 실무 관행이 동시에 정립되기 시작했습니다. 이후 표준계약서 도입 논의도 본격화되었습니다.

정부24 상가 표준 임대차계약서

⏳ 4. 2025년 현재, 제도의 자리잡음

 이제는 많은 것이 정리된 상태입니다. 권리금 분쟁은 줄었고, 임대차계약서에는 권리금 관련 항목이 정부 표준양식(정부24)에도 명시되어 있습니다. 다만, 임차인의 과도한 권리금 요구나 계약 갱신 시 분쟁 발생 가능성은 여전히 존재합니다. 시장의 인식은 이렇게 바뀌었습니다. 과거에는 임대인이 절대 우위였다면, 지금은 법적으로도 실무적으로도 균형을 맞춰야 하는 구조로 바뀐 셈입니다.

📈 5. 컨설턴트의 역할이 커진 이유

 권리금 보호 조항이 생긴 이후,
건물 수익 구조 설계나 임차인 전략은 한층 복잡해졌습니다. 시장 흐름을 이해하고 분쟁 가능성까지 고려할 수 있는 현장감 있는 전문가의 필요성은 더 커졌습니다.

💬 알파카 한마디

 권리금 제도의 법제화는 상가시장에 기준을 만들었지만, 임대인과 임차인의 이해관계는 더 정교해졌습니다. 매입 전부터 권리금과 관련된 조건을 검토하고, 임대 전략을 명확히 수립하는 것이 무엇보다 중요해졌습니다. 현명한 선택을 위해 경험과 실무 감각을 갖춘 전문가와의 협업을 추천드립니다. 알파카가 그 파트너가 되겠습니다.

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🏢 미리 알고 준비하자❗ 도로점용사용료 & 교통유발부담금

 건물을 소유하고 운영하다 보면, 예상하지 못한 고정 지출이 발생하는 경우가 많습니다.
건물 운영에 앞서 향후 지출 항목을 꼼꼼히 파악하고, 임대차계약 시 누가 어떤 비용을 부담할지를 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다.

 오늘은 수익률 계산 시 자주 간과되는 도로점용사용료와 교통유발부담금에 대해 알아보겠습니다.

🚗 1. 도로점용사용료란?

 공공도로의 일부를 민간에서 점용해 사용할 경우 부과되는 사용료입니다. 즉, 공공재인 도로를 사적으로 사용하는 것에 대한 일정한 비용을 부담하는 구조입니다. 가장 흔한 예는 주차장 진출입로가 인도를 지나가는 경우입니다. 이때 해당 인도 면적은 점용으로 간주되어 매년 사용료가 부과됩니다.

• 납부 주체 : 건물 또는 토지 소유자

• 부과 기준 : 점용 면적, 공시지가, 점용 기간(보통 1년) 등을 기준으로 산정

• 참고 : 임대차계약에서 세입자가 부담하기로 약정된 경우, 세입자가 납부 가능

간판, 캐노피, 계단 등 건물 외부 구조물이 도로를 점유하고 있을 경우에도 해당 면적이 점용 대상이 될 수 있으니 반드시 건물의 구조, 위치에 따라 점검이 필요합니다.

🚦 2. 교통유발부담금이란?

 연면적 1,000㎡ 이상의 비주거용 건물이 교통 혼잡을 유발한다고 판단될 경우 부과되는 부담금입니다. 이는 ‘원인자 부담 원칙’에 따라, 대형 건물이 유발하는 교통량 증가에 대한 사회적 비용 일부를 건물주가 분담하는 방식입니다.

• 납부 주체 : 건물 또는 토지 소유자

• 부과 기준 : 연면적, 용도, 유발계수 등으로 매년 산정

• 참      고 : 계약서 특약으로 세입자가 부담할 수 있도록 명시 가능

📌 체크 포인트

 이러한 비용은 건물 매입 또는 임대 전 반드시 확인해야 하며, 임대차계약서상 특약으로 납부 주체가 정해지지 않으면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 알파카의 빌딩관리 서비스는 도로점용, 교통유발부담금, 공용관리비 등 건물 운영 중 발생하는 각종 지출 항목을 사전에 파악하고 누락 없이 챙기고 있습니다. 앞으로도 뉴스레터를 통해 건물주님들께 꼭 필요한 실전 정보를 지속적으로 전해드리겠습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해로 인한 손해 배상이 인정된 사례

서울중앙지방법원 2024나33114(본소), 2024나33121(반소)

[사실관계]

1) 임차인과 임대인이 임대차 계약

2) 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시

3) 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않고 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 소를 제기

[서울중앙지방법원 판결]

가) 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 위 법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있음

임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 부담함

법원은 임대인이 정당한 이유없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하지 않더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 소를 제기할 수 있다고 판시했습니다.

“마포구 창전동, 아세요?” (창천동 아님)

 창전동은 마포구에 위치한 동네로, 🐾서강대역(경의중앙선)과 광흥창역(6호선)을 이용할 수 있습니다. 보통 상업용 부동산 투자자에게는 신촌 상권으로 대표되는 창천동이 익숙하지만, 창전동은 상대적으로 낯선 이름일 수 있습니다.
 이는 창전동이 상업보다는 주거 밀집 지역의 특성을 더 많이 가지고 있기 때문입니다.

  1. 리스크 요인💡

• 상권 아이덴티티가 약함
  홍대의 개성, 연남동의 감성과 비교했을 때, 창전동만의 상권 이미지나 색깔이 뚜렷하지 않습니다.

• 주거 위주의 지역 구조
  대규모 개발압력이 높지 않고, 대형 프랜차이즈보다는 소형 로컬 중심의 임차 수요가 많습니다.

• 매매 유동성 낮음
  홍대·연남·신촌에 비해 수익형 부동산의 거래량이 적고, 실거래가 비교사례도 부족하여 객관적인 가격 분석이 어렵습니다.

  2. 강점 요인📍

• 경의선숲길 인접
  창전동은 경의선숲길과 맞닿아 있어, 브랜딩을 통해 유동인구를 유입할 가능성이 있습니다.

• 진입장벽이 낮음
  홍대나 연남동에 비해 매매가와 임대료가 낮아, 상대적으로 투자 진입 장벽이 낮은 편입니다.

• 주거 기반 유동 인구
  경의선숲길을 찾는 외부 유입과 함께, 지역 내 주거 기반 소비가 뒷받침되어 안정적인 임대 운영이 가능합니다.

  3. 투자 전략 제안🧐
 “저평가된 지역에서 똘똘한 하나를 찾자”

 창전동 전체보다는 경의선숲길을 접한 일부 구간에 주목해보세요. 신축보다는 노후 건물을 리모델링해 임대료 상승을 노리는 밸류애드 전략이나, 브랜딩에 적합한 임차인을 유치하기 쉬운 물건이라면 투자 매력도가 높아집니다. 실제로, 알파카가 주목하고 있는 매물도 있습니다.