2022년 6월 둘째주 Issue No.8 / 2022년 6월 둘째주 |
1. 부동산 주요뉴스 Top 5
2. 토지거래허가구역이란 뭘까?
3. 부동산 상식 : 주택임대사업자
4. 알파카 유튜브 : 월세보다 저렴하게 사무실을 이용하는 방법! 사업하시는 분들 주목!! |
1. 이제 장사 좀 하나 했는데… “나라서 돈 주니 월세 더 내라”
코로나 확산이 잦아들고 거리두기가 완화되면서 서울 주요 상권의 상가 임대료가 크게 올랐습니다. 지하철역과 가깝고 유동인구가 많은 일부 상권에선 3개월 사이 임대료가 두 자릿수 상승률을 기록했습니다.
코로나 장기화에 임대료 인상을 주저했던 건물 주인들이 정부의 방역패스 중단과 사회적 거리두기 해제로 임차인의 영업 상황이 개선될 것을 예상하고 임대료 조정을 시작하게 된 것입니다. 앞으로 금리 상승과 물가 인상 추세에 따라 앞으로 상가 임대료 상승세가 더 가팔라질 수 있다고 예상합니다.
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2. 서울 아파트 매수 심리 한 달째 하락…외곽지역 가격 약세 지속
서울 지역 아파트 매수 심리가 4주 연속 하락하고 있는 가운데 매물은 쌓여가고 가격은 강남과 용산을 제외한 다른 지역은 약세를 보이고 있어 부동산 시장의 하락 조짐을 보이고 있습니다.
대출과 세금규제와 잇단 금리 인상이 맞물린 데다 새 정부 부동산 정책이 불확실성이 높아진 것이 원인입니다.
5월 30일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 90.2로 지난주 90.6에 비해 0.4포인트 떨어졌습니다. 매매수급지수가 100보다 낮으면 주택 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻입니다.
또한 가격 부분에서는 용산과 강남, 서초는 아파트 값이 상승세를 보이는 반면에 서울 외각지역은 하락세를 보이고 있습니다. 전문가들은 당분간 시장은 서울 주요 지역만 부각될 수 있다 설명했습니다.
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3. 집값 급등하면 공시가 인상 늦춘다…사실상 보유세 감면
윤 정부가 종합부동산세와 재산세 산정의 기준이 되는 공시가격 현실화율에 대한 개편 방안을 올해 11월까지 내놓기로 했습니다. 공시가격을 탄력적으로 조정하는 방안도 마련했습니다.
국토교통부는 2일부터 공시가격 현실화 계획 재검토와 공시제도 개선 방안 마련을 위한 연구용역 절차에 착수한다고 1일 밝혔습니다. 국토부는 연구용역을 통해 기존 현실화율 목표치(90%)와 목표 달성 기간(5~15년)에 대한 수정, 보완을 마련할 계획이라 말했습니다. 국토부는 연구용역을 통해 11월까지 새로운 현실화 계획을 수립하고 2023년 공시가격부터 적용한다는 계획입니다.
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4. 세운, 용산 개발 ‘탄력’ ,,, 경기 특별법에 ‘촉각’
6월 1일 지방선거에서 부동산 공약을 내 세운 오세훈 서울시장과 김동연 경기지사 후보가 당선이 되면서 수도권의 재건축과 재개발의 사업이 속도를 낼 지 관심이 쏠리고 있습니다. 오세훈 서울시장이 임기 연장에 성공하면서 신속통합기획과 고품질 임대주택 공급 정책에 힘을 받게 되었습니다.
다세대가 밀집한 노후 지역을 개발하는 모아주택 사업도 탄력적으로 이루어질 전망입니다. 강남 3구를 비롯하여 재개발 건축 이슈가 많은 용산, 종로, 강서 등 구청장이 모두 국민의 힘 소속으로 바뀌어 재건축의 활성화를 기대하고 있습니다.
김동연 경기지사 당선인은 1기 신도시 특별법 2종, 3종으로 분류되는 용도지역을 상향해 기준 용적률을 올려주고 안전진단기준을 완화하겠다 밝혔습니다. 조정대상지역은 대출 규제와 전입 의무를 강화하는 내용이 대부분입니다.
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5. 서울지역 2종 일반주거지역 ‘모아주택’ 층수 제한 없앤다
올 하반기부터 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 통해 ‘모아타운’ 내에 모아주택을 건립할 경우 현재 15층인 층수 제한이 사라집니다. 층수 제한이 수립될 경우 2종 일반주거지역에서 모아타운으로 지정되어 모아주택 건립 시 가로대응형으로 배치하거나 창의적이고 입체적인 높이 계획을 수립할 수 있습니다.
그 외에도 모아주택의 품질을 높이고 공공성을 확보하고자 지하주차장 설치, 대지 안의 공지 활용방안, 가로 활성화 유도, 기존 가로체계 유지 증 세부 시설 기준도 마련되어 있습니다. 이는 사업 추진 의지가 있는 주민들이 직접 관리계획안을 마련해 자치구에 제출하여 검토 후 승인하는 방식으로 사업을 추진할 계획입니다.
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토지거래허가구역이란 뭘까?
[서울시 토지거래허가구역]
-신속 통합기획 후보지 : 종로, 용산, 성동, 동대문
-강남/서초 자연녹지지역 : 강남구 개포, 세곡, 수서, 대치, 서초구 내곡, 서초, 양재
-국제교류복합지구 및 인근지역 : 삼성, 청담, 대치, 잠실
-주요 재건축단지 : 양천, 영등포, 성동, 강남
토지거래허가구역이란 부동산 시장 안정화를 위해 투기적인 토지거래가 성행하고 있거나 그럴 우려가 있는 지역 등에 투기성 세력의 유입을 방지하고자 1979년에 도입된 제도입니다.
토지거래허가구역으로 지정된 지역의 부동산(건물만 거래할 시는 제외) 계약을 체결하고자 할 때에는 매도인과 매수인, 즉 거래 당사자가 공동으로 매매 목적을 밝히고 시군구청장에게 허가를 받아야 합니다. 이미 유상계약이나 예약, 부담부 증여, 유저당 등 이미 허가를 받은 계약에 변경사항이 있을 경우에도 재허가를 받아야 합니다.
토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 유동적 무효 상태이며 관할관청의 허가를 얻으면 확정적 유효하게 됩니다.
토지거래허가의 예외사항은 있습니다. 어떠한 대가나 시세차익을 보려는 목적이 아닌, 대가성 없는 상속 또는 증여나 토지 보상 등에 의한 수용이 발생할 때, 국가나 지자체, 정부 투자기관과의 직접 거래하는 경우로 사전에 시군구청장과 협의한 경우에는 적용되지 않습니다. 민사집행법에 따른 경매도 마찬가지입니다.
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토지거래허가구역 거래 시 주의사항
- 토지거래허가구역 내 용도별 허가대상 기준 면적 강화
토지거래허가 기준면적이 '현행 180제곱미터 초과'에서 '60제곱미터 초과'로 변경되었습니다. 그 중 지자체에서 면적기준을 6제곱미터 초과 토지까지 허가대상에 포함될 수 있도록 변경되었습니다. 이는 거의 모든 토지가 해당된다는 것을 의미합니다.
- 토지 취득 시 자금조달계획서 의무
수도권, 광역시, 세종특별자치시의 경우 토지 지분거래를 하는 경우 금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 지분 거래가 아닌 경우라면 1억 이상 토지 거래도 이와 동일합니다.
특히 1년 이내에 맞닿은 토지를 추가로 취득한 경우라면 자금조달계획서를 제출하지 않은 것으로 보고 추가 취득한 토지를 합산하여 계산하도록 변경되었습니다.
위반 시 받을 수 있는 처벌
토지거래허가구역 내에서 매매할 수 없는 땅을 사고판다면 2년 이하의 징역 또는 토지 가액의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금이 부과됩니다.
또한 허가가 필요한 면적의 토지를 거래할 때 이용목적에 따른 이용 의무기간이 정해지는데, 이를 이행하지 않을 시 이행강제금이 부과됩니다. 이는 2~5년간 고지되며, 연 1회 취득가의 5~10%가 적용됩니다.
이용목적을 위반하거나 타인에게 허가 없이 임대하는 경우, 이용하지 않고 방치하는 경우도 이에 해당합니다.
이번에는 이렇게 토지거래허가구역에 대해 알아봤습니다. 각종 인프라 구축, 공공재개발, 신속 통합개발등의 사업이 추진되거나 신규 전철노선이 생기는 등 호재가 생기는 경우 인근의 토지를 매입하고자 하는 수요가 많아지기 마련입니다. 이 때 지가가 상승하고 투기세력이 유입되다 보니 토지거래허가구역이 만들어 진 것인데요, 때문에 토지거래허가를 받기 어렵다고 생각하는 경우가 많습니다. 실제로는 투기성 목적이 아닌 실수요 목적이라면 까다롭지 않으며 준수사항만 잘 이행할 시 불이익은 특별히 없습니다. |
주택임대사업자, 등록하면 뭐가 좋을까?
본인이 소유하고 있는 부동산을 타인에게 전세 또는 월세 등을 통해 임대하고, 이를 통해 수익을 얻는 사람을 주택임대소득자라고 합니다.
다주택으로 임대소득을 얻는 분들이라면 세금의 중과세 부담을 느끼기 마련이죠. 이런 경우 주택임대사업자 등록을 통해 전월세 시장 안정화를 위한 정부의 여러 혜택을 받을 수 있습니다.
그렇다면 주택임대사업자는 어떠한 기준을 충족해야 혜택을 받을 수 있을까요? |
주택임대사업자?
주택임대사업자란 LH, SG등 각 지방의 도시공사를 포함한 공공주택사업자가 아닌, 민간인 임대사업자를 의미합니다. 주택임대사업자는 [민간임대주택에 관한 특별법 제5조]에 의거하여 적법한 신고를 완료할 경우 얻게 되는 자격인데, 모든 주택임대소득자가 주택임대사업자등록이 가능한 것은 아닙니다.
주택임대사업자가 세제혜택을 받으려면 혜택별로 가액요건과 면적요건을 충족해야 합니다.
주택임대사업자 등록을 위해서는 1개 호실 이상의 건물을 임대중이어야 하고 전용면적 85제곱미터 이하여야 하며, 상/하수도 시설을 갖춘 입식부엌이 완비되어 있어야 합니다.
더불어 현재 공시된 부동산 가액기준이 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하로 제한되며 의무기간이 10년인 장기임대로만 가능합니다. 사업자등록 요건에는 5%의 임대료 인상제한 조건도 포함되어 있습니다.
이러한 조건을 만족한다면 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지의 관할 세무서장에게 온라인/오프라인으로 제출하게 됩니다. 이 때 임대주택명세서를 첨부해야 합니다. |
주택임대사업자 등록에 따른 세금감면혜택
주택임대사업자 등록을 통해 얻을 수 있는 혜택 중 가장 중요한 혜택이 바로 '세금감면'이 아닐까 합니다.
1) 취득세 혜택
취득세에 대한 세금혜택을 받으려면 공동주택 및 오피스텔 최초분양 후 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 신고를 완료해야 합니다.
전용면적 60제곱미터 이하의 주택에서 취득세가 200만원 이하라면 100% 면제가 가능하고, 초과라면 85% 감면됩니다. 전용면적이 60제곱미터 초과~85제곱미터 이하일 경우에는 50%를 감면받을 수 있으며, 10년이상 활용한 임대주택은 양도세 100% 감면이 가능합니다.
2) 재산세 혜택
2호실 이상의 공동주택 및 오피스텔을 보유한 사람이라면 전용면적 40제곱미터 이하인 경우 50만원까지는 100% 감면, 초과라면 85% 감면됩니다.
또 전용면적 40제곱미터~60제곱미터 이하는 70% 감면을, 전용면적 85제곱미터까지는 50% 감면됩니다.
다가구주택일 경우에는 1호실 보유자도 전용 40제곱미터 이하인 경우 50만원까지 100%를, 50만원 초과 시 85%의 감면혜택을 받을 수 있습니다.
3) 종합소득세 혜택
주택임대사업자 등록을 마치고 전용면적 85제곱미터, 시가 6억원 이하이면서 세무서와 지자체에도 모두 신고를 완료하였다면 종합소득세도 감면됩니다.
*다만 기존의 75%였던 감면율이 2022년부터는 50%로 변경되었음을 알려드립니다. |
월세보다 저렴하게 사무실을 이용하는 방법! 사업하시는 분들 주목!!
최근 높아진 금리와 낮은 임대수익률 때문에 오직 임대수익만 바라보고 건물을 매입하기엔 많은 고민이 필요한 시기입니다. 그렇지만 상업용 부동산 투자와 매매는 여전히 관심사입니다. 이런 상황에서 건물을 매입하는 분들은 어떤 심리와 용도로 건물을 매입하는 걸까요?
대표적으로 사옥용으로 건물을 매수하시는 분들을 예로 들 수 있습니다. 지속적으로 건실한 매출을 발생시키는 법인 및 기업의 경우는 대출심사에 많은 이점이 있습니다. 반면에 100% 임대수익용 건물의 대출은 높아진 금리의 영향을 상대적으로 더 받는다고 할 수 있습니다.
최근에는 위드 코로나로 인해 활발해진 임대시장의 영향으로 임대료가 급등하고 있다는 기사도 나오고 있습니다. 이런 상황에서 매입한 건물의 일부만을 사옥으로 사용하고 나머지 층에서 임대료를 수익한다면 대출이자의 부담을 줄일 수도 있습니다.
사업체의 매출과 신용도가 건실하다면 부동산 시세차익과 더불어 월 비용 절감까지 두 마리 토끼를 잡을 수도 있겠네요. 더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해보세요!
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