임차인은 임대인인 위탁자에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 밖에 없고 새롭게 소유권을 취득한 사람에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다.
이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다.
따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 케이피로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 케이피를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다.
대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결 [건물명도, 보증금반환]
◆ 결론
대법원은 위 사안에서 임차인은 임대인인 위탁자에게 임대차보증금의 반환을 요구할 수 있을 뿐이며 수탁자 및 새롭게 소유권을 취득한 사람에게는 임대차 보증금의 반환을 요구할 수 없다고 판시하였습니다.
주택임대차보호법상 제3조 4항으로 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있으나 수탁자는 위탁자에게 부동산을 양수받은 사실이 없고, 경매로 소유권을 수탁자에게 취득한 자 역시 임대인인 위탁자가 아닌 수탁자에게 양수한 것이어서 주택임대차보호법 역시 적용되지 않습니다.
만약 부동산 신탁계약이 체결되기 전에 소유자와 임차인이 부동산임대차계약을 체결하였고 소유자가 수탁자와 부동산신탁계약을 체결한 경우라면 수탁자가 주택임대차보호법 제3조 4항 임차주택의 양수인이 되므로 임차인은 수탁자에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
따라서 이미 부동산 신탁계약이 존재할 경우에 위탁자와 임대차계약을 맺는 임차인은 수탁자에게 새롭게 소유권을 취득한 사람에게 임대차 보증금을 청구할 수 없다는 점을 꼭 명심해야 합니다.
