정부가 10일 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 수도권 부동산 규제 지역을 대거 해제하고 담보인정비율(LTV) 완화를 앞당겨 시행하는 등 전방위적 규제 완화를 발표했습니다. 최근의 주택시장 침체가 심상치 않다는 판단을 내린 것입니다. 시장에서는 이번 규제 완화로 부동산시장에 온기가 돌기를 기대하는 눈치지만, 전문가들은 그리 낙관적으로 보진 않는 분위기입니다.

특히 조정대상지역에 해제된 지역은 이제 대출, 세제, 청약 등 여러 혜택을 누릴 수 있습니다. 비규제지역의 경우 취득세가 2주택일 시 1~3%이며, 3주택은 8%로 책정됩니다. 보유세는 2주택일 시 0.6~3%이며, 양도소득세는 2년만 보유해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 대출 규제도 조정대상지역에 비해 여유가 있습니다. 비규제지역은 무주택자가 9억원 이하 주택을 매입할 시 LTV가 70%까지 가능합니다. 전매제한, 재당첨 제한도 없습니다.

하지만 대다수 전문가는 매수심리가 단기간에 회복되기 어려울 것으로 내다보고 있습니다. 수년간에 걸친 집값 상승에 대한 피로감이 크고, 금리도 계속 오르는 추세여서 주택 수요가 단기간에 되살아나기는 무리라는 것입니다.

최근 정부가 부동산 대출 규제 완화에 나섰지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만은 풀지 않을 방침입니다. 이는 주택담보대출비율(LTV)과 더불어 개인별 DSR 규제까지 완화할 경우 돈을 갚을 능력을 초과한 대출이 이뤄져 결과적으로 가계 부채의 뇌관을 건드릴 수 있다는 우려 때문입니다.

DSR 규제 틀만 유지하면 금융사가 개별 차주의 빚 상환능력 심사를 철저히 하는 관행이 정착될 수 있어 LTV를 추가로 풀어도 가계대출 건전성에 큰 문제가 없을 것이란 게 금융위원회의 판단입니다.

지난 1월부터 적용된 현행 DSR 규제(2단계)는 총대출액이 2억원을 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있는데 이를 1억원 초과 개인 대출자로 확대함으로써 규제를 강화했습니다.

한 은행 관계자는 "최근 금리 급등 등 대내외 불확실성이 커지면서 금융당국이 대출 규제 정상화를 추진하자 DSR도 풀지 않겠냐는 전망도 있었다"면서 "하지만 DSR 규제만큼은 유지하겠다는 것은 잠재 리스크 요인인 가계 부채만큼은 관리하겠다는 금융당국의 강한 의지로 해석할 수 있다"고 말했습니다.

부동산 조각투자가 최근 큰 폭의 금리 인상으로 인해 위기를 맞이하고 있습니다. 부동산 조각투자의 가장 큰 매력은 안정적인 임대 수익률 창출인데 과거 저금리 시대에는 상대적으로 높은 3~4%의 배당이익을 정기적으로 받을 수 있다는 점이 개인 투자자들의 관심을 끌었지만, 최근 금리 인상기와 맞물리면서 투자자들의 눈높이가 높아졌기 때문입니다.

부동산 조각투자의 경우 대출을 이용하지 않고 공모를 통해 전액 자기 자금으로 투자하기 때문에 대출금리에서는 자유로운 편입니다. 하지만 전반적인 부동산 시장이 금리 인상으로 대출 비용이 증가하면 매수세가 꺾이고 부동산 투자 수요가 감소할 가능성이 있어 이에 대한 우려가 악영향을 미치고 있습니다.

부동산 조각투자의 장점은 소액투자와 더불어 거래 편의성, 매각 차익 기대감 등이 있습니다. 

아직 부동산 조각투자 시장은 초기 단계이기 때문에 시스템이나 법적으로 개선돼야 할 부분이 많이 있으나 상업용 부동산의 안정성과 인플레이션 헤지 효과 등을 고려하면 향후 부동산 조각투자 시장의 성장 가능성은 높을 것으로 전망됩니다. 또 부동산 조각투자의 주요 투자처인 상업용 부동산의 경우 주거용 부동산보다 개별성이 강한 만큼 임차인 구성, 입지, 주변 임대료 시세 등을 종합적으로 검토해야 하는 만큼 다소 까다로울 수 있지만 중장기적인 관점에서 매력적입니다.

부동산 경기 둔화로 국내 자본의 투자 활동이 주춤한 가운데 올해 국내 상업용 부동산에 투자한 해외 자본이 큰 폭으로 늘었습니다.

14일 상업용 부동산 시장 분석업체 MSCI 리얼 에셋에 따르면 올해 3분기 우리나라에서 거래된 상업용 부동산 규모는 52억달러로 지난해 동기보다 60% 감소했습니다. 3분기 누적 투자액 역시 19% 줄어든 268억달러였습니다.

그러나 같은 기간 외국계 자본의 국내 투자는 25억달러로 1년 전 14억달러보다 2배 가까이 늘었습니다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 한창일 때 감소했던 해외 투자가 정상화된 것으로, 국내 자본의 투자가 줄자 국외 자본들이 우량 부동산을 중심으로 국내에 투자했습니다.

외국인 투자 확대는 원화 약세와 무관치 않습니다.

벤자민 초우 MSCI 아시아 부동산 헤드는 연합인포맥스에 "강달러가 아시아 태평양 상업용 부동산 시장으로의 자본 유입의 주된 이유일 수 있다"며 "실제로 미국계 자본은 한국 시장 내 큰손 투자자"라고 말했습니다.

가파른 금리 인상으로 부동산 관련 대출이 있는 10명 중 7명은 지난해보다 대출 이자 부담이 늘어난 것으로 나타났습니다.

대출이 있다고 답한 응답자 392명을 대상으로 작년과 비교했을 때 현재 이자 부담 정도를 묻자 70.7%는 '늘었다'고 답했습니다. '변동없다'는 응답은 26.0%, '줄었다'는 답변은 3.3%에 그쳤습니다.

대출 목적은 '거주 부동산 매입'이 54.3%로 가장 많았습니다. 이어 △전·월세 보증금(37.5%) △투자 목적(6.6%) △기타(1.5%) 순으로 나타났습니다. 연령별로는 20~30대는 '전·월세 보증금' 목적이 가장 많았고, 40대 이상은 '거주 부동산 매입' 비중이 높았습니다.

절반 이상이 4% 미만의 이자를 감당하고 있었지만, 이자가 6% 이상이라는 응답도 12%가 넘어 부담하는 이자 범위의 편차가 상당히 큰 것으로 보인다고 직방은 분석했습니다.

하지만 가끔은 거주했던 곳의 재건축이나 재개발이 추진될때 건물 이외의 땅은 얼마나 소유하였는지 확인해보아야 할 경우가 있는데 이럴때 대지지분에 대한 개념을 알고 계시면 도움이 됩니다.

[대지지분이란?]

대지지분이란 쉽게 말하자면 공동주택 전체의 대지면적을 소유자수로 나눈 면적을 의미합니다.

공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나누어 등기부에 표시한 면적을 말하는데, 공동주택의 전체 대지 중 가구당 주어지는 지분입니다.

따라서 재개발의 경우 대지지분이 낮으면 보상해 줄 대상자가 많아 사업성이 떨어질 수 있습니다.

반대로 대지지분이 높다면 용적율이 낮아 동과 동사이의 공간이 넓고 층수가 낮으며 편의시설이 많아 보다 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있습니다.

그러므로 재개발하는 경우에도 더 많은 세대의 신축이 가능하고 보상해 줄 대상자는 적으므로 사업성이 향상됩니다.

이 때문에 재건축 가능성이 높은 곳이라면 낡은 아파트보다는 상대적으로 낡은 빌라를 매매하는 것이 유리할 수 있습니다. 따라서 구빌라 등을 매매할 때 지분이 몇 평이나 나오는지 확인하는 것이 좋습니다.

또한 대지지분이 높은 주택은 감정평가금액도 함께 높아지기에 대지지분이 높을수록 유리합니다.

동일 평수의 건물일지라도 대지지분이 주변건물보다 높다면 상대적으로 더 높은 금액을 받을 수 있습니다.

[대지지분 계산방법]

대지면적 계산공식 = 토지면적 x 대지권비율

다만 등기상의 표기된 숫자로 직접계산하려면 아무래도 쉽지않기에 부동산계산기를 활용하시면 빠르고 정확하게 계산하실 수 있습니다

*부동산 계산기 사이트 : https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/share

위의 부동산계산기 사이트에서 토지의 표시면적과 비율을 입력하시면 쉽고 빠르게 계산됩니다.