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안녕하세요, 알파카입니다.

1️⃣ 도산공원에서 배우는 상권의 미래

2️⃣ 골목 6곳, 밤에도 불 켠다…서울 '달빛야장' 첫 시범지 확정

[마켓 트렌드]

좋은 상권을 판단할 때 가장 먼저 보는 지표 중 하나가 유동인구입니다.

하지만 최근 도산공원을 보면 조금 다른 변화가 나타나고 있습니다.

과거 명품 브랜드와 고급 레스토랑 중심이었던 도산공원에 젊은 패션·라이프스타일 브랜드가 잇따라 들어오면서 상권의 콘텐츠 자체가 바뀌고 있습니다.

사람이 많아서 브랜드가 들어오는 것을 넘어, 브랜드가 들어오면서 사람들이 찾아오고 상권의 가치가 다시 높아지는 흐름입니다.

올해 1분기 기준 도산공원 상권의 점포 수는 약 1,400개입니다.

업종별로는
👕 소매업 36.3%
🍽️ 외식업 34.6%
💇 서비스업 29.1% 순으로 나타났습니다.

특히 최근 5분기 동안 외식업은 감소한 반면, 소매업과 서비스업은 꾸준히 증가했습니다.

매출 기준으로는 외식업이 39.8%로 가장 큰 비중을 차지하고 있지만, 점포 구성 자체는 점차 패션·브랜드 중심으로 재편되고 있는 모습입니다.

도산공원은 오랫동안 명품 브랜드의 플래그십 매장과 고급 레스토랑이 자리한 대표적인 상권이었습니다.

최근에는 분위기가 달라지고 있습니다.

프랑스 아웃도어 브랜드 까웨, 일본 컨템포러리 패션 브랜드 유나이티드 도쿄를 비롯해 온러닝, 스킴스, 헬리녹스 등 젊은 소비층을 겨냥한 브랜드들이 잇따라 들어오고 있습니다.

흥미로운 점은 성수동의 방식을 그대로 가져온 것이 아니라 도산공원의 분위기에 맞게 변형하고 있다는 것입니다.

성수동이 대형 팝업과 체험형 공간을 활용했다면, 도산공원에서는 상대적으로 규모가 작고 세련된 쇼룸형 매장이 늘어나고 있습니다.

상권의 성격에 따라 브랜드가 공간을 활용하는 방식도 달라지고 있는 것입니다.

브랜드 유입은 상권의 분위기만 바꾼 것이 아닙니다.
임대료와 토지가격에도 변화가 나타났습니다.

도산공원의 평균 임대료는 평당 약 46만원이지만, 핵심 입지는 평당 110만원까지 형성돼 있습니다.

같은 상권 안에서도 입지에 따라 임대료 차이가 크게 벌어지는 이유는 핵심 자리를 두고 브랜드 간 경쟁이 이어지고 있기 때문입니다.

토지가격 역시 상승했습니다. 2021년 평당 2억원대였던 토지가격이 지난해에는 3억~4억원대까지 올라 최대 69% 상승했습니다.

특히 100㎡ 미만의 소형 필지는 대형 필지보다 최대 1.8배 높은 가격에 거래되기도 했습니다.

결국 같은 상권에서도 어떤 위치에 어떤 브랜드를 유치할 수 있는지가 자산가치에 영향을 미치고 있는 것입니다.

이러한 현상은 도산공원만의 이야기가 아닙니다.

성수동은 팝업과 브랜드가 집중되면서 상권 자체가 빠르게 성장했습니다.

초기에는 상대적으로 낮았던 권리금이 브랜드와 팝업이 몰린 이후 크게 상승했고, 월세 역시 빠르게 올랐습니다.

상권이 성장하면서 대기업 패션 브랜드와 대형 F&B 기업, 자산운용사 등이 성수동 주요 자산에 투자하기 시작한 것도 같은 흐름입니다.

홍대 역시 비슷합니다.

과거 인디 음악 중심이었던 홍대는 최근 애니메이션·피규어 등 서브컬처 콘텐츠가 강한 상권으로 변화하고 있습니다.

홍대 AK플라자의 경우 2021년 연매출 277억원에서 지난해 982억원으로 증가하며 이러한 변화를 보여주는 사례로 소개됐습니다.

도산공원은 서울 평균보다 2.2배 많은 유동인구를 확보하고 있습니다.

하지만 이제 유동인구만으로 상권의 가치를 판단하기에는 한계가 있습니다.

중요한 것은 어떤 사람들이 찾아오는지? 어떤 브랜드가 들어오는지? 그 브랜드가 어떤 콘텐츠를 만드는지? 사람들이 왜 그곳까지 찾아오는지? 입니다.

단순히 지나가는 사람이 많은 상권과 특정 브랜드나 콘텐츠를 경험하기 위해 사람들이 찾아오는 상권은 자산에 미치는 영향이 다를 수 있기 때문입니다.

도산공원 사례에서 주목할 부분은 브랜드가 상권의 결과물이 아니라 상권을 만들어가는 요소가 되고 있다는 점입니다.

좋은 브랜드가 입점하면 방문객이 늘어나고, 상권의 인지도가 높아집니다. 이후 임대료와 자산가치가 상승하고, 다시 새로운 브랜드가 관심을 갖는 선순환이 만들어질 수 있습니다.

따라서 빌딩 투자에서도 현재 임대료와 유동인구만 볼 것이 아니라 향후 어떤 브랜드를 유치할 수 있는 입지인지, 건물의 규모와 형태가 어떤 업종에 적합한지까지 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 핵심 상권에서는 모든 건물의 가치가 동일하게 움직이기보다, 브랜드가 선호하는 위치와 공간을 가진 자산에 가치가 집중될 가능성이 커지고 있습니다.

상권의 경쟁력이 ‘얼마나 많은 사람이 지나가는가’에서 ‘어떤 브랜드가 사람을 찾아오게 만드는가’로 이동하고 있습니다.

[마켓 트렌드]

서울의 골목상권이 낮 중심에서 ‘밤에도 찾는 상권’으로 변화를 준비하고 있습니다.

서울시는 2026년 ‘서울 달빛야장’ 시범사업 대상지 6곳을 최종 선정했습니다.
당초 5곳을 선정할 계획이었지만, 상권별 성장 가능성과 사업 완성도를 고려해 1곳을 추가했습니다.

이번 사업에는 15개 자치구 19개 상권이 참여할 만큼 관심이 높았습니다.
서울시는 올해 시범사업을 시작으로 2028년까지 달빛야장을 25개소로 확대할 계획입니다.

[마켓 트렌드]

청계천 복원 20년, 서울 도심의 변화를 담은
『청계천 복원 20년, 여섯 공간 이야기』 조사보고서 발간

청계천이 복원된 지 20년이 지났습니다.

지난 20년 동안 청계천 주변은 단순히 물길이 되살아난 것에 그치지 않고 오피스, 상권, 주거, 관광 등 도시의 기능 자체가 변화하는 공간으로 바뀌었습니다.

서울역사박물관 청계천박물관은 최근 『청계천 복원 20년, 여섯 공간 이야기』를 발간하고, 복원 이후 서울 도심에서 나타난 도시 구조와 상권, 생활환경의 변화를 공간별로 분석했습니다.

건물을 관리하다 보면 복도나 계단, 출입구 옆에 어느 순간 입간판이나 택배 상자, 영업용 집기 등이 놓여 있는 경우가 있습니다.

임차인에게는 영업을 위해 필요한 물건이지만, 공용부는 여러 임차인과 방문객이 함께 사용하는 공간입니다.

통행을 방해하거나 안전에 영향을 줄 수 있고, 다른 임차인과의 형평성 문제로 이어질 수도 있습니다.

이럴 때는 무조건 철거를 요구하기보다 계약 내용과 현장 상황을 먼저 확인하고, 허용 범위와 원상복구 기준을 명확하게 정하는 것이 중요합니다.

🔍 먼저 설치 위치와 영향을 확인하세요

간판이나 적치물을 발견했다면 우선 사진을 남기고 정확한 위치와 상태를 확인합니다.

• 출입문·계단·복도 등 통행에 영향을 주는 위치인지
• 소방시설이나 피난 동선을 가리고 있지는 않은지
• 청소·시설 점검을 방해하는지
• 다른 임차인의 영업이나 이용에 불편을 주는지
• 건물 외관이나 공용부 관리 기준에 어긋나는지

통행이나 안전에 문제가 있다면 우선 이동을 요청하고, 긴급성이 낮다면 계약서와 관리 기준을 확인한 뒤 협의하는 것이 좋습니다.

📝 계약서와 특약부터 확인하세요

임대차계약서와 특약에서 임대 범위, 공용부 사용, 시설물 설치, 원상복구에 관한 내용을 확인합니다.

계약서에 명확한 기준이 없다면 관리 관행만으로 책임을 단정하기보다,

이번 협의를 계기로 앞으로 적용할 기준을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.

간판 설치를 허용한다면 최소한 다음 사항은 정해두는 것이 좋습니다.

• 설치 가능한 위치와 크기
• 고정 방식
• 전기 사용 여부
• 유지·관리 책임
• 철거 시점
• 철거 후 원상복구 범위

특히 접착제 자국이나 타공 흔적 등 철거 후 발생하는 손상까지 원상복구 범위에 포함할지 미리 정해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

✍️ 구두 합의는 반드시 기록으로 남기세요

현장에서 임차인과 원만하게 이야기가 끝났더라도 합의 내용을 문자나 확인서 등으로 남겨두는 것이 중요합니다.

무엇을 어디에 설치했는지, 언제까지 사용할 수 있는지, 이동이나 철거 요청 시 어떻게 할지, 퇴거할 때 철거 비용은 누가 부담할지 등을 기록해두면 됩니다.

적치물을 이동하기로 했다면 완료 기한을 정하고 전후 사진을 남기는 것도 좋습니다.

계속 설치를 허용했다면 정기적인 건물 점검 때 상태를 다시 확인하고, 담당자가 변경되더라도 기존 협의 내용을 확인할 수 있도록 관리자료에 기록해두는 것이 좋습니다.

📋 모든 임차인에게 같은 기준을 적용하세요

한 임차인에게만 예외를 허용하면 이후 다른 임차인에게도 비슷한 요구가 이어질 수 있습니다.

따라서 건물 차원에서 간단한 공용부 사용 기준을 마련해두는 것이 좋습니다.

예를 들어,

• 공용부 설치 가능 여부
• 사전 승인이 필요한 물품
• 즉시 이동이 필요한 위치
• 설치 가능한 크기와 위치
• 원상복구 원칙

등을 짧게 정리해 입주 안내나 관리 공지에 활용할 수 있습니다.

문제가 발생한 뒤 철거를 요구하는 것보다 설치 전에 관리사무실이나 건물주에게 확인할 수 있는 절차를 만들어두는 것이 갈등을 줄이는 데 효과적입니다.

📌 관리 포인트

공용부의 간판과 적치물은 단순한 정리정돈 문제가 아닙니다.

① 현장 확인 → ② 계약 검토 → ③ 임차인 협의 → ④ 서면 기록 → ⑤ 사후 점검

이 과정을 하나의 관리 절차로 만들어두면 비슷한 문제가 발생했을 때도 일관된 기준으로 대응할 수 있습니다.

무조건 철거하거나 무조건 허용하기보다, 건물 전체가 함께 사용할 수 있는 기준을 먼저 만들어두는 것이 가장 중요합니다.

📌 한 줄 정리

공용부 관리는 ‘치우게 하는 것’보다 설치 기준과 원상복구 책임을 미리 정하고 기록으로 남기는 것이 중요합니다.