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안녕하세요, 알파카입니다.

1️⃣ 오피스 시장도 '얼죽신'…공급 늘었는데 임대료 상승

2️⃣ 서울 오피스 임대료 오르는데…노후 빌딩은 왜 더 어려워질까?

[마켓 트렌드]

서울 오피스 시장에서 흥미로운 흐름이 나타났습니다.

신규 오피스 공급이 늘면서 공실률은 높아졌지만, 신축·우량 오피스의 임대료는 오히려 상승했습니다.

공급이 많아지면 임대료가 떨어지는 것이 일반적이지만, 최근 시장에서는 가격보다 자산의 경쟁력을 우선하는 임차 수요가 강해지고 있는 모습입니다.

✔ 서울 오피스 평균 공실률 6.5%
→ 전 분기 대비 +0.4%p

✔ 2분기 신규 공급
→ 11개, 약 32만7,274㎡

✔ CBD 공실률 7.3%
→ 전 분기 대비 +2.4%p

✔ CBD 대형 오피스 임대료
→ 전년 동기 대비 +8.5%

👉 공급은 늘었지만 좋은 자산의 임대료는 오히려 올라가는 시장입니다.

2분기 신규 오피스 공급의 60% 이상이 도심권역(CBD)에 집중됐습니다.

G1서울, 르네스퀘어 등 약 20만㎡의 오피스가 새롭게 공급되면서 CBD 공실률도 크게 상승했습니다.

그런데도 대형 오피스 임대료는 1년 사이 8.5% 상승했습니다.

👉 단순히 "공실이 늘었다 = 임대료가 떨어진다"는 공식이 통하지 않는 상황입니다.

강남권역(GBD)에서는 이런 현상이 더욱 분명합니다.

초대형 오피스 공실률은 0.3%, 대형 오피스는 2.2%에 불과했습니다.

임대료가 상대적으로 높더라도

✔ 신축·대형 오피스

✔ 업무환경이 좋은 건물

✔ 브랜드와 입지가 좋은 자산

으로 임차 수요가 몰리는 '플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)' 현상이 이어지고 있습니다.

👉 오피스 시장에서도 "조금 비싸더라도 좋은 건물을 선택한다"는 흐름이 강해지고 있습니다.

오피스 거래시장도 활기를 보였습니다.

2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로,

전 분기 3조5,000억원보다 약 1.7배 증가했습니다.

다만 평균 거래 평당가는 2,719만원으로 전 분기 대비 11.1% 하락했습니다.

이는 시장이 약해졌다기보다 비핵심 자산 거래 비중이 늘어난 영향으로 분석됩니다.

여의도권역(YBD)에서는 대형 거래가 두드러졌습니다.

✔ IFC 오피스동
→ 약 1조9,278억원

✔ 하나증권 여의도 사옥
→ 약 8,112억원

특히 하나증권 사옥은 3.3㎡당 3,840만원에 거래되며 여의도 오피스 역대 최고 평당가를 기록했습니다.

👉 거래 규모가 커지는 동시에 핵심 자산에 대한 가격 프리미엄도 확인되고 있습니다.

이번 시장에서 가장 주목할 부분은 '공급보다 자산 경쟁력이 중요해졌다'는 점입니다.

신축 공급이 늘어나면 전체 공실률은 올라갈 수 있습니다.

하지만 임차인이 원하는 건 단순히 '비어 있는 사무실'이 아닙니다.

✔ 신축 여부

✔ 건물 컨디션

✔ 입지

✔ 업무환경

✔ 브랜드 이미지

등을 종합해 더 좋은 자산을 선택하고 있습니다.

결국 앞으로의 오피스 시장은 좋은 건물과 그렇지 않은 건물의 임대료와 공실률 격차가 더 커질 가능성이 있습니다.

오피스 시장도 이제 '얼마나 많이 공급됐느냐'보다 '얼마나 좋은 자산이냐'가 더 중요한 시장이 되고 있습니다.

👉 신축·우량 오피스로 수요가 몰리면서, 공급이 늘어도 좋은 건물의 임대료는 계속 올라가는 흐름입니다. 🏢📈

[마켓 트렌드]

서울 오피스 시장에서 '좋은 건물'과 '그렇지 않은 건물'의 차이가 점점 커지고 있습니다.

2분기 서울 프라임 오피스 임대료는 상승했고, 특히 강남권역은 처음으로 도심권역 임대료를 넘어섰습니다.

그런데 공실률도 함께 올라갔습니다.

👉 임대료가 오르는 것과 모든 건물의 임대환경이 좋아지는 것은 다르다는 의미입니다.

🏙️ 공실률이 올라도 임차 수요는 움직이고 있다

서울 프라임 오피스 공실률은 4.2%로 전 분기보다 상승했습니다.

하지만 같은 기간 신규 임대차 면적은 14만3881㎡로 최근 1년여 만에 가장 많았습니다.

즉, 공실 증가 = 임대수요 감소라고 단순하게 볼 수 없습니다.

신규 공급과 대형 임차인의 이전이 동시에 발생하면서 기업들이 사무실을 옮기고, 더 좋은 건물을 선택하는 과정에서 공실이 나타나고 있는 것입니다.

밸류업은 임대료를 올리는 것만을 의미하지 않습니다.

예를 들어 1억원을 들여 냉난방이나 전력설비를 개선하고 기존 우량 임차인의 계약을 연장했다면,

단순한 임대료 인상 효과 외에도

✔ 공실기간 감소

✔ 신규 임차인 중개수수료 절감

✔ 렌트프리 비용 절감

✔ 인테리어 지원비 절감

등의 효과를 얻을 수 있습니다.

👉 우량 임차인을 유지하는 것도 중요한 밸류업 전략입니다.

이번 시장에서 중요한 건 서울 오피스 임대료가 오르고 있다는 사실 자체가 아닙니다.

임차인들이 더 좋은 건물을 찾으면서 건물 간 경쟁력 차이가 임대료와 공실률에 직접 반영되기 시작했다는 점입니다.

따라서 건물주가 봐야 할 것은

✔ 주변 최고 임대료

보다

✔ 우리 건물의 실질임대료

✔ 평균 공실기간

✔ 임차인 유지율

✔ 앞으로 필요한 CapEx

✔ 지속 가능한 NOI

입니다.

👉 "주변 건물은 얼마를 받는가?"보다 "왜 임차인이 우리 건물을 계속 선택해야 하는가?"를 먼저 고민해야 하는 시장입니다.

서울 오피스 시장은 임대료가 함께 오르는 시장이 아니라, 좋은 건물과 그렇지 않은 건물의 격차가 커지는 시장으로 바뀌고 있습니다.

👉 앞으로의 밸류업은 건물을 무조건 새것처럼 만드는 것이 아니라, 임차인이 원하는 곳에 정확하게 투자해 지속 가능한 NOI를 만드는 것이 핵심입니다. 🏢📈

[마켓 트렌드]

상가나 꼬마빌딩을 볼 때 가장 먼저 확인하는 숫자 중 하나가 유동인구입니다.

하지만 사람이 많다고 해서 반드시 좋은 상권인 것은 아닙니다.

같은 1만 명이 지나가더라도 누가, 언제, 왜 방문하고 실제로 얼마나 소비하는지에 따라 상권의 안정성은 크게 달라집니다.

최근 상권 분석에서도 이런 차이가 나타나고 있습니다.

좋은 상권을 판단할 때는 “사람이 얼마나 많은가?” 에서 한 단계 더 나아가야 합니다.

“누가, 언제, 왜 이곳을 찾고 있으며 서로 다른 수요가 상권을 얼마나 안정적으로 받쳐주고 있는가?” 를 봐야 합니다.

결국 상권의 경쟁력은 유동인구 숫자 하나가 아니라 수요의 다양성과 지속성, 그리고 그 수요가 임차인의 안정적인 매출과 건물의 NOI로 연결될 수 있는지에서 만들어집니다.

좋은 상권은 사람이 많이 지나가는 곳이 아니라, 서로 다른 수요가 시간대를 달리하며 꾸준히 소비하는 곳입니다.

👉 상업용 부동산을 볼 때는 유동인구보다 ‘수요가 얼마나 겹쳐 있는가’를 먼저 확인해보세요. 🏢📈

건물을 관리하다 보면 주차차단기, 출입문, 간판, 유리, 소방설비처럼 공용 시설물이 갑자기 파손되는 일이 생깁니다.

이럴 때 바로 수리업체를 부르는 것도 중요하지만, 안전조치와 현장 기록, 사고 관계 확인, 보험 접수, 복구와 재발 방지까지 함께 챙겨야 합니다.

최근 알파카에서 관리중인 한 건물에서도 주차차단기가 차량에 의해 파손됐습니다.

차량과 보험 접수 경로를 확인하고 수리까지 마쳤지만, 며칠 뒤 같은 시설물이 다시 파손됐습니다.

결국 단순히 부품을 교체하는 것에서 끝나지 않고 시설물의 위치와 차량 동선까지 다시 점검하게 됐습니다.

이처럼 시설물 파손은 크게 안전 확보 → 현장 기록 → 사고 처리 → 복구 → 재발 방지 순서로 관리하는 것이 좋습니다.

파손된 시설물이 넘어질 위험이 있거나 날카로운 부분이 노출돼 있다면 추가 사고를 막는 것이 우선입니다.

주차차단기처럼 계속 작동하면 위험한 설비는 일단 운행을 중지하고,

✔ 라바콘 설치
✔ 안내문 부착
✔ 임시 동선 확보

등으로 접근을 제한하는 것이 좋습니다.

이 단계에서는 누가 잘못했는지를 먼저 판단하기보다 현재 어떤 위험이 있는지, 이용자가 어디로 이동해야 하는지를 안내하는 것이 중요합니다.

긴급조치를 했다면 조치 시간과 전후 상태도 함께 기록해두세요.

파손 현장을 바로 정리하기 전에 사진과 영상을 충분히 남겨두는 것이 좋습니다.

✔ 전체 위치가 보이는 사진
✔ 파손 부위 근접 사진
✔ 시설물 작동 상태
✔ 발생 또는 발견 시간
✔ 발견자

CCTV가 있다면 자동 삭제되기 전에 필요한 구간을 별도로 보관하고, 차량이 관련된 경우에는 확인 가능한 범위에서 차량 정보와 연락 경로도 정리해두세요.

또한

✔ 제조사
✔ 모델명
✔ 설치업체
✔ 이전 수리내역

등을 미리 확인해두면 이후 견적과 보험 처리도 훨씬 수월합니다.

👉 사진 한 장보다 "언제, 어디가, 어떻게 파손됐는지"를 한 세트로 기록하는 것이 중요합니다.

가해 차량이나 작업업체가 확인됐다면

✔ 담당자
✔ 보험 접수 여부
✔ 접수번호
✔ 후속 연락처

등을 정리해두세요.

수리업체에는 긴급 안전조치와 본수리 범위를 구분해서 견적을 요청하는 것이 좋습니다.

위험한 상황이라면 우선 조치해야 하지만, 가능하다면 본수리 전에 현장 사진과 견적을 보험 담당자에게 공유하고 처리 순서를 확인하는 것도 도움이 됩니다.

관리자가 현장에서 책임이나 보상 범위를 단정하기보다는 확인된 사실과 필요한 조치를 문서로 남기는 것이 안전합니다.

수리가 끝났다고 바로 공사가 완료된 것은 아닙니다.

예를 들어 주차차단기라면

✔ 열림·닫힘 작동
✔ 차량 감지센서
✔ 수동 조작
✔ 차량 통과 시 간섭 여부

까지 확인해야 합니다.

출입문이나 셔터라면 잠금과 비상 개방까지 점검하는 것이 좋습니다.

그리고

✔ 교체 부품
✔ 작업 사진
✔ 보증기간
✔ 최종 견적
✔ 지급 내역

도 한곳에 보관해두세요.

보험금이나 상대방의 수리비 지급이 남아 있다면 시설물 복구 완료와 사고비용 정산 완료를 별도로 관리해야 누락을 줄일 수 있습니다.

같은 시설물이 반복적으로 파손된다면 단순히 "운전자가 실수했다"고 끝내기보다 시설 배치를 다시 확인할 필요가 있습니다.

예를 들어

✔ 차량 회전반경
✔ 진입 각도
✔ 조명 상태
✔ 안내표지
✔ 시설물의 가시성

등을 살펴보세요.

필요하다면 위치 조정, 보호대 설치, 반사표지 보강 등을 업체와 검토할 수 있습니다.

한 번의 사고를 계기로 비슷한 위치의 볼라드, 간판, 배관, 외부 설비까지 함께 점검해보는 것도 좋습니다.

사고 기록이 쌓이면 어디에서, 언제, 어떤 사고가 반복되는지를 파악할 수 있고, 이후 시설 개선이나 동선 변경의 근거로도 활용할 수 있습니다.

시설물 파손이 발생했다면 아래 순서로 대응해보세요.

① 안전 확보
② 사진·CCTV 등 현장 기록
③ 사고 관계 및 보험 접수 확인
④ 긴급조치 및 본수리 진행
⑤ 실제 작동 상태 검수
⑥ 보증·정산 자료 보관
⑦ 재발 원인 점검 및 개선

시설물이 파손됐을 때 중요한 것은 빨리 고치는 것만이 아닙니다.

안전을 확보하고 → 현장을 기록하고 → 사고 처리와 수리를 구분해 관리하고 → 정상 작동을 확인하고 → 같은 사고가 반복되지 않도록 개선하는 것.

이 과정까지가 건물관리입니다.

다음에 시설물 파손을 발견한다면 수리업체에 전화하기 전에 먼저 확인해보세요.

👉 지금 가장 위험한 것은 무엇인지, 나중에 사실을 확인할 자료는 충분한지, 그리고 같은 사고를 막으려면 무엇을 바꿔야 하는지.

이 세 가지를 먼저 확인하는 것만으로도 이후의 분쟁과 재발 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.