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📜"계약 해제하겠습니다" 통보 후, 다시 주워 담을 수 있을까요?

부동산 거래를 하다 보면 매수인이 잔금을 치르지 못해 계약을 해제하는 경우가 종종 발생합니다. 민법 제543조 제2항은 "해제의 의사표시는 철회하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 즉, 한 번 뱉은 말은 주워 담을 수 없다는 것이 원칙입니다.

그런데 최근, 이미 해제 통보를 했음에도 불구하고'상호 합의'가 있다면 해제를 철회하고 계약을 유지할 수 있다는 흥미로운 판결(서울고등법원 2025. 7. 25. 선고)이 나왔습니다.

1️⃣ 사건의 재구성: "끝내자"고 해놓고 돈 달라고 한 매도인 🏠

상황은 이렇습니다. 매수인(피고)이 약속된 날짜에 잔금을 주지 않자, 매도인(원고)은 "11월 10일까지 돈 안 주면 이 계약은 해제합니다"라고 강력하게 통보했습니다.

여기까지만 보면 계약은 깨진 게 맞습니다. 그런데 그 이후의 행동이 문제였습니다.

• 매수인: "죄송합니다. 조금만 더 기다려 주세요." (이행기 유예 요청)

• 매도인: (해제 통보 후) "그럼 최고서 받은 날로부터 10일 안에 잔금 입금하세요." (다시 독촉)

결국 매도인은 잔금을 달라며 소송을 걸었고, 재판의 쟁점은 "이미 해제된 계약인데, 매도인이 잔금을 청구할 수 있는가?"였습니다.

2️⃣ 법원의 판단: "둘이 합의했다면 해제도 없던 일!" ⚖️

법원은 매도인의 손을 들어주었습니다. 즉, 계약은 유효하니 매수인은 잔금을 지급하라는 것입니다.

• 민법의 취지: '해제 철회 불가' 원칙은 상대방을 보호하기 위한 규정일 뿐입니다.

• 상호 동의의 힘: 매수인이 기한을 늘려달라고 부탁했고, 매도인이 이를 받아들여 다시 돈을 달라고 독촉했다면, 이는 묵시적으로 '해제의 의사표시를 철회'하기로 합의한 것으로 보아야 합니다.
  
  

결론적으로, 서로가 원한다면 법적인 해제 통보조차도 무르고 다시 계약을 진행할 수 있다는 것이 이번 판결의 핵심입니다.

3️⃣ '합의'가 만능키입니다 🗝️

부동산 계약은 생물과 같습니다. 법 조항이 아무리 엄격해도 당사자 간의 '합의'가 최우선입니다.

만약 계약 해제를 통보했더라도, 마음이 바뀌어 거래를 성사시키고 싶다면 방법은 간단합니다. 상대방과 대화를 통해 "해제 통보는 없던 일로 하고, 다시 진행해 봅시다"라고 합의하면 됩니다.

단, 분쟁을 피하기 위해서는 구두 합의보다는 "기존 해제 통보는 철회하고 잔금 기일을 O월 O일까지 연장한다"는 내용을 문자나 확약서로 남겨두는 것이 가장 안전합니다.

"세금계산서, 깜빡하셨나요?"

월말마다 돌아오는 건물주의 스트레스, 이제 그만!

건물주에게 매달 10일은 '숙제 검사'를 받는 날과 같습니다. 바로 세금계산서 발행 마감일이기 때문이죠.

임대료가 제때 들어왔는지 통장을 확인하고, 관리비 내역을 정산해서 홈택스(HomeTax)에 접속하는 일련의 과정은 생각보다 번거롭습니다. 무엇보다 "혹시 실수해서 가산세를 내지는 않을까?" 하는 불안감이 가장 큰 스트레스입니다.

오늘은 빌딩 관리(PM)의 기본이자 핵심인 [세금계산서 발행 및 세무 지원 업무]가 왜 중요한지 정리해 드립니다.

1️⃣ "아차!" 하는 순간 날아오는 가산세 폭탄 💣

세무 업무에서 '실수'는 곧 '비용'입니다.

• 지연 발급 가산세: 공급시기가 속하는 과세기간 확정신고 기한 내에 발급하면 공급가액의 1%가 부과됩니다.

• 미발급 가산세: 기한을 넘겨버리면 공급가액의 2%라는 뼈아픈 가산세를 내야 합니다.
  
  

전문 PM 서비스는 임대료 입금 여부와 관계없이 계약서상 지급기일에 맞춰 정확한 날짜에 전자세금계산서를 발행합니다.
(임대료가 연체되어도 세금계산서는 제때 발행해야 한다는 사실, 알고 계셨나요?)
시스템을 통해 자동화된 관리를 하므로 날짜를 놓쳐 가산세를 낼 위험을 원천 차단합니다.

2️⃣ 관리비, 다 같은 돈이 아닙니다 🧾

임대료는 계산이 쉽습니다. 하지만 관리비는 이야기가 다릅니다.

• 과세 vs 비과세 구분: 일반 관리비는 부가세(VAT)가 붙지만, 수도요금 같은 공과금은 성격에 따라 면세이거나 세금계산서 발행 방식이 다를 수 있습니다.
  
  

• 실비 정산의 복잡함: 전기요금, 수도요금 등 매달 변동되는 실비 사용량을 검침하고, 이를 임차인별로 정확히 배분(N분)하여 청구하는 것은 고도의 꼼꼼함이 요구됩니다.
  
  

복잡한 관리비 항목을 명확히 분류하고, 전기·수도 검침 데이터와 연동된 정확한 고지서를 발행하여 임차인과의 요금 분쟁을 예방해야 합니다.

3️⃣ 세무사무실과의 완벽한 연계 🤝

세금계산서 발행으로 끝이 아닙니다. 부가세 신고 기간이 되면 세무사무실에 자료를 넘겨야 합니다.

• 자료 누락 방지: 발행된 매출 세금계산서 내역, 건물 유지보수에 쓴 매입 세금계산서 내역을 정리하여 세무 대리인에게 전달합니다.
  
  

• 소명 자료 준비: 혹시라도 국세청에서 임대 소득에 대한 소명을 요구할 때, 체계적으로 정리된 임대차 관리 대장과 입금 내역서는 가장 강력한 증빙 자료가 됩니다.

4️⃣ 대표님은 '통장'만 확인하세요 ☕

건물 관리의 목표는 건물주님의 '시간'을 벌어드리는 것입니다.

매달 10일마다 홈택스와 씨름하고, 임차인에게 "세금계산서 이메일이 안 왔는데요?"라는 전화를 직접 받지 마세요. 전문적인 임대 관리 시스템을 도입하면, 건물주님은 매달 깔끔하게 정리된 [임대료 입금 내역 보고서] 한 장만 확인하시면 됩니다.

복잡한 숫자와 세무 행정은 시스템에 맡기시고, 건물주님은 건물의 가치 상승을 위한 더 큰 그림을 그리시길 바랍니다.

계약은 '개인'으로, 잔금은 '법인'으로? 🏢 절세와 대출의 기술

좋은 매물을 발견했을 때, 법인 설립까지 기다리다가는 다른 사람에게 뺏길 것 같아 일단 개인 명의로 계약금을 넣는 경우가 많습니다.

그런데 막상 잔금을 치르려니 대출 한도(LTV)나 세금 문제 때문에 "계약은 제가 했지만, 등기는 제 법인으로 치고 싶습니다"라고 요청하게 되는데요. 과연 계약 도중에 매수인을 개인에서 법인으로 바꿔도 법적인 문제는 없을까요?

투자 고수들이 자주 사용하는 명의 변경(지위 승계) 기술, 그 절차와 주의점을 정리해 드립니다.

1. 왜 중간에 명의를 바꿀까요? 🤔
   
   

가장 큰 이유는 대출(Leverage) 때문입니다.

- RTI 규제 회피: 개인 임대사업자는 RTI(임대업 이자상환비율) 규제가 까다로워 대출 한도가 적게 나오는 경우가 많습니다. 반면 법인은 신용도와 사업성에 따라 더 유연한 대출 승인이 가능합니다.

- 절세 효과: 양도소득세 중과 배제, 비용 처리의 폭 등 세무적 이점을 누리기 위해 최종 소유권을 법인으로 가져가는 전략입니다.

2. 핵심은 '매도인의 동의'입니다 ✍️

계약서의 도장을 바꾼다는 것은 계약의 주체가 바뀌는 중대한 사안입니다. 따라서 매도인의 동의 없이는 불가능합니다.

- 권리의무 승계 계약서: 매도인, 기존 매수인(개인), 신규 매수인(법인) 3자가 모여 "기존 계약의 모든 권리와 의무를 신규 법인이 승계한다"는 내용의 합의서를 작성해야 합니다.

- 매도인의 거절 리스크: 만약 매도인이 "나는 법인에게 팔기 싫다"거나 "절차가 번거롭다"며 거절하면, 개인 명의로 잔금을 치르거나 계약금을 포기해야 하는 최악의 상황이 올 수 있습니다.

3. 세무적 리스크: '프리미엄'이 붙었나요? 💸

세무 당국은 특수관계인(대표 개인 → 본인 소유 법인) 간의 거래를 예의주시합니다.

- 저가 양도 이슈: 계약 시점보다 잔금 시점에 시세가 급등했다면, 개인의 계약금(권리)을 법인에게 넘길 때 '프리미엄(P)'을 받지 않고 원가 그대로 넘긴 것을 부당행위계산부인으로 볼 소지가 미약하게나마 있습니다.

- 실무적 판단: 다만, 통상적인 잔금 기간(2~3개월) 내의 변경이고, 개인이 100% 지분을 가진 법인으로 변경하는 경우에는 실무적으로 큰 문제 없이 넘어가는 편입니다. 

4. 특약 한 줄의 마법 ✨

나중에 아쉬운 소리 하며 매도인을 설득하지 않으려면, 애초에 계약서를 쓸 때 특약을 넣는 것이 프로의 방식입니다.

"매수인은 잔금 시까지 본인이 지정하는 법인(또는 제3자)으로 매수인 명의를 변경할 수 있으며, 매도인은 이에 동의한다."

이 특약 한 줄만 있으면, 눈치 보지 않고 법인을 설립하여 안전하게 잔금을 치르고 명의를 가져올 수 있습니다. 급하게 계약하더라도 이 문구는 꼭 챙기세요!

'잔금정산서' 완벽 정리 🧮

잔금일, 10원 때문에 얼굴 붉히지 마세요! 

수십억 원이 오가는 빌딩 매매 계약, 그 대망의 피날레는 바로 잔금일입니다.
등기 서류를 확인하고 수표가 오가는 긴장된 순간, 의외로 가장 많이 다투고 헷갈려 하는 것이 바로 소소한 돈 계산, 즉 잔금정산입니다.

"어제까지 월세는 매도인이 가져가는 거 아닌가요?" "이번 달 관리비는 누가 내죠?"

계약서에는 '관례에 따른다'라고만 적혀 있어 막막했던 그 정산, 잔금 지급 전 반드시 주고받아야 할 잔금정산서의 핵심 4가지를 확인하세요.

1. 보증금: 매매 대금에서 '빼기'가 원칙입니다 ➖

임대차 계약을 승계하는 조건이라면, 매수인은 매도인이 임차인에게 돌려줘야 할 보증금 반환 의무를 떠안게 됩니다. 따라서 전체 매매 대금에서 현재 들어있는 세입자들의 보증금 총액을 차감하고, 나머지 금액만 매도인에게 입금합니다. 이때, 연체된 월세가 있어 보증금에서 까야 할 돈이 있는지도 꼼꼼히 체크해야 합니다.

2. 월세와 관리비: '일할 계산'의 미학 ➗

가장 계산기를 많이 두드려야 하는 항목입니다. 월세와 관리비는 잔금 지급일 전날까지는 매도인 수입, 잔금일 당일부터는 매수인 수입으로 보는 것이 일반적입니다.

선불 월세인 경우: 이미 매도인이 이번 달 치를 다 받았다면, 잔금일 이후 날짜만큼 계산해서 매수인에게 돌려줘야 합니다.

후불 월세인 경우: 아직 안 들어온 돈이므로, 매도인이 보유한 기간(1일부터 잔금 전날까지)만큼 계산해서 매수인이 매도인에게 챙겨주거나, 추후 임차인에게 받아서 정산합니다.

3. 공과금: 잔금일 아침에 해야 할 일 ⚡💧

전기, 수도, 가스 요금은 잔금 당일 아침까지의 사용량을 기준으로 정산합니다.

계량기 사진 찍기: 잔금일 오전에 현장에 가서 계량기 지침을 사진으로 찍습니다.

정산 요청: 한전, 수도사업소, 도시가스 고객센터에 전화하여 "오늘 자로 소유자가 변경되니 요금을 정산해 달라"고 요청합니다.

납부 확인: 매도인이 그 자리에서 이체하여 0원으로 만들거나, 그 금액만큼을 매수인에게 건네주고 매수인이 나중에 납부합니다.

4. 재산세: 6월 1일의 룰을 기억하세요 🗓️

매년 6월 1일 하루 동안 그 부동산을 소유한 사람이 1년 치 재산세를 다 냅니다.

잔금일이 6월 1일 이전(또는 당일)이라면: 매수인이 1년 치 세금을 냅니다.

잔금일이 6월 2일 이후라면: 매도인이 1년 치 세금을 냅니다. 이 날짜 전후로 잔금이 치러진다면, 이 룰 때문에 세금 부담이 수백만 원에서 수천만 원까지 차이 날 수 있으니 계약 단계부터 미리 조율하는 것이 좋습니다.

'잔금정산서'를 미리 만드세요 📝

잔금 당일은 법무사, 중개사, 은행직원이 섞여 정신이 하나도 없습니다. 그 자리에서 계산기 두드리다가는 실수하기 십상입니다.

최소 하루 전날, 중개사를 통해 잔금정산서 초안을 미리 받아보세요. 보증금, 월세, 관리비, 공과금 정산액이 엑셀 표로 깔끔하게 정리된 문서를 놓고, 매도인과 매수인이 하나씩 체크하며 O, X를 표시해야 뒷말이 나오지 않습니다. 깔끔한 정산이 좋은 거래의 마침표입니다.