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[판례 분석] 신규 임차인에게 고지하면 권리금 방해일까?

임대차 계약 만료 시점이 다가오면 가장 첨예하게 대립하는 이슈가 바로 권리금 회수와 재건축의 충돌입니다.

건물주 입장에서는 노후된 건물을 새로 짓고 싶지만, 임차인은 "새 세입자 데려올 테니 권리금 받게 해달라"고 요구합니다. 이때 건물주가 새 세입자에게 "우리 건물 곧 부술 거라 오래 영업 못 합니다"라고 솔직하게 말한다면, 이것이 법적으로 방해 행위가 될까요?

최근 대법원에서 이와 관련된 아주 중요한 판결(2024다232530)이 나왔습니다. 1, 2심의 결과를 뒤집은 대법원의 판단, 그 핵심을 정리해 드립니다.

1️⃣ 사건의 발단: "3년만 가능합니다" ⚡

오래된 상가 건물에서 음식점을 하던 임차인이 있었습니다. 그는 가게를 넘기기 위해 새로운 세입자 A를 구했고, 권리금 7,000만 원을 받기로 계약까지 마쳤습니다.

그런데 건물주가 등장하며 제동이 걸립니다. "이 건물은 재건축 계획이 있습니다. 그래서 새로 들어오셔도 임대차 기간은 딱 3년까지만 가능합니다."

이 말을 들은 새 세입자 A는 당연히 계약을 포기했고, 권리금 계약도 파기되었습니다. 화가 난 기존 임차인은 건물주를 상대로 "당신의 방해로 권리금을 못 받게 되었으니 손해를 배상하라"며 소송을 걸었습니다.

2️⃣ 1·2심 vs 대법원의 엇갈린 판단 ⚖️

• 1심·2심 법원: "건물주 잘못이다" 하급심은 건물주에게 손해배상 책임이 있다고 봤습니다. 정당한 이유 없이 계약 조건을 까다롭게 걸어 신규 임차인 주선을 거절한 셈이니, 권리금 회수 기회를 방해했다는 것이죠.
  
  

• 대법원: "건물주 잘못 아니다" (반전!🚨) 하지만 대법원은 이를 뒤집었습니다. "구체적인 재건축 계획을 알린 것은 방해 행위가 아니다"라고 판결한 것입니다.

3️⃣ 대법원은 왜 건물주의 손을 들어줬을까? 🤔

대법원이 건물주의 행동을 '정당한 권리 행사'로 본 이유는 다음과 같습니다.

1. 건물의 노후도: 해당 건물은 사용승인 후 39년이 지나 안전 문제나 재건축 필요성이 객관적으로 인정되었습니다.
   
   

2. 계획의 구체성: 단순히 "할지도 모른다"가 아니라, 재건축을 위해 이미 건물 상당 부분을 공실로 비워두는 등 계획이 구체화된 상태였습니다.
   
   

3. 고지의 진정성: 건물주가 말한 "3년 계약"은 새 세입자를 내쫓기 위한 핑계가 아니라, 실제 철거 일정에 맞춘 합리적인 제안이었습니다. 신규 임차인에게 불합리한 조건을 강요한 것이 아니라고 본 것입니다.

4️⃣ 무조건 통하는 건 아닙니다 💡

이번 판결은 건물주님들에게 희소식이지만, "재건축 핑계만 대면 만사형통"이라는 뜻은 절대 아닙니다.

이번 승소의 핵심은 '39년 된 노후 건물'이었고, '실제로 공실을 비워두며 준비 중'이었다는 구체적인 정황이 있었기 때문입니다.

만약 재건축 계획이 막연하거나, 건물이 멀쩡한데도 단순히 세입자를 내보내기 위해 재건축을 언급한다면 여전히 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

• 건물이 30년 이상 노후화되었는가?

• 재건축 계획안이나 구체적인 일정이 나와 있는가?

• 임대차 계약서 특약에 재건축 가능성을 미리 명시했는가?
  
  

이 세 가지를 꼼꼼히 따져보시고, 신규 임차인에게 고지할 때는 반드시 근거 자료를 바탕으로 투명하게 소통하시길 바랍니다.

🏢법인 부동산 매각, 도장만 찍으면 끝? '이것' 없으면 꽝 됩니다! 

개인 간의 부동산 거래는 등기부등본 확인하고 도장만 잘 찍으면 됩니다. 하지만 상대방이 법인이라면 이야기가 완전히 달라집니다.

법인의 대표이사가 나와서 계약서에 도장을 찍었더라도, 내부 절차(Internal Process)를 제대로 지키지 않았다면 그 계약은 원천 무효가 될 수 있습니다. 매수인은 잔금을 다 치르고도 소유권을 뺏길 수 있다는 뜻입니다.

오늘은 법인 부동산 거래 시, 사고를 막기 위해 반드시 챙겨야 할 [법인 매도 필수 요건 3단계]를 심층 분석해 드립니다.

1단계: 이사회의사록 (상법 제393조의 핵심) 📑

법인은 '주주'가 주인이고 '이사'가 경영하는 조직입니다. 상법상 중요한 자산의 처분은 대표이사 혼자 결정할 수 없고, 반드시 이사회를 거쳐야 합니다.

• 필수 확인 사항: 매도 법인의 이사들이 모여 "이 부동산을, 이 가격에, 저 사람에게 팔겠다"라고 결의한 이사회의사록이 있어야 합니다.

• 공증은 필수: 단순히 회사 도장만 찍힌 종이는 효력이 약합니다. 등기소에서는 공신력을 위해 참석 이사들의 인감증명서가 첨부된 공증 받은 의사록을 요구합니다.

• 체크 포인트: 이사 과반수 출석과 출석 이사 과반수의 결의가 있었는지 확인해야 합니다. (정관에 따라 요건이 더 까다로울 수 있음)
  
  

2단계: 주주총회 특별결의 (가장 위험한 함정) 💣

많은 분들이 "이사회 의사록만 있으면 되지 않나요?"라고 묻지만, 여기서 가장 큰 사고가 터집니다.

상법 제374조에 따르면 영업의 전부 또는 중요한 일부를 양도할 때는 이사회를 넘어 주주총회 특별결의가 필요합니다.

• '중요한 일부'의 기준: 단순히 창고 하나 파는 게 아니라, 회사의 핵심 수입원인 임대용 빌딩을 팔거나 본사 사옥을 매각하여 회사 존립에 영향을 주는 경우입니다.

• 특별결의 요건: 일반 결의보다 까다롭습니다. 출석 주주의 3분의 2 이상 찬성과 발행주식 총수의 3분의 1 이상 찬성이 필요합니다.

• 리스크: 만약 주주총회 결의가 필요한 사안인데 이사회 의사록만 믿고 계약했다면? 나중에 주주들이 "우리는 동의한 적 없다"며 소송을 걸면 매수인이 패소할 확률이 매우 높습니다.
  
  

3단계: 이사가 3명 미만인 소규모 법인이라면? 🐣

우리나라 중소 법인 중에는 이사가 사내이사 1명 또는 2명뿐인 곳이 많습니다.

상법상 이사가 3명 미만이면 이사회를 구성할 수 없습니다.

• 해결책: 이 경우 이사회의사록 대신 주주전원의 서면결의서나 대표이사의 결정서로 갈음합니다.

• 주의점: 이때는 반드시 해당 법인의 정관을 달라고 해서, "이사회가 없을 때 부동산 처분을 누가 결정하는지" 규정을 확인해야 합니다. 정관에 "주주총회 결의를 따른다"고 되어 있는데 대표이사 결정서만 가져온다면 효력이 없습니다.
  
  

심화 팁: '자기거래'를 조심하세요 🚨

혹시 법인의 부동산을 그 회사의 이사나 감사(또는 그들의 가족)가 매수하시나요?

이를 이사의 자기거래라고 합니다. 이때는 일반적인 결의보다 훨씬 엄격한 이사회 승인(이사 3분의 2 이상의 찬성)이 반드시 필요합니다. 이를 어기면 배임죄 형사 처벌은 물론 거래 자체가 무효가 됩니다.

[정리] 매수인이 요구해야 할 서류 리스트

1. 법인 정관 (부동산 처분 권한 확인용)

2. 매도용 인감증명서 및 등기사항전부증명서

3. 공증 받은 이사회의사록 (또는 주주총회 의사록)

4. 참석 이사들의 인감증명서 (의사록 진위 확인용)
   
   

법인 거래는 '설마' 하는 순간 사고가 납니다. 계약금을 보내기 전, 위 서류들이 완비되었는지 꼭 더블 체크하시기 바랍니다.

📱 '줄 서는 건물' 만드는 SNS의 마법

시대가 변했습니다. 과거에는 임차인을 구하기 위해 부동산 중개소에 매물을 내놓고 하염없이 연락을 기다리는 것이 전부였습니다. 하지만 지금 트렌디한 기업과 MZ세대 대표님들은 네이버 부동산만큼이나 인스타그램 해시태그와 블로그 후기를 신뢰합니다.

이제 건물도 '브랜딩(Branding)'이 필요한 시대입니다. 우리 건물의 가치를 단순히 '면적'과 '가격'으로만 설명하지 않고, 하나의 매력적인 상품으로 포장하여 임차인을 홀리는 부동산 SNS 마케팅 전략을 공개합니다.

1️⃣ 인스타그램: "공간을 팔지 말고, '감성'을 파세요" 📸

인스타그램은 우리 건물의 온라인 쇼룸입니다. 딱딱한 정보보다는 시각적인 매력이 승부를 가릅니다.

• 감성 한 스푼: 텅 빈 사무실을 광각으로 찍은 사진은 매력 없습니다. 창문으로 들어오는 따스한 햇살, 옥상 정원에서의 커피 한 잔, 건물 앞 힙한 카페 거리 등을 담아 "여기서 일하면 내 라이프스타일이 멋져지겠구나"라는 환상을 심어줘야 합니다.
  
  

• 해시태그 전략: #성수동사무실 #통유리사옥 #루프탑카페 처럼 임차인이 검색할 만한 키워드를 선점하세요.
  
  

• 릴스(Reels) 활용: 사진으로는 담기지 않는 층고의 개방감이나 동선의 편리함을 15초 영상으로 보여주면 몰입도가 200% 상승합니다.

2️⃣ 블로그: "신뢰를 심어주는 '디테일'의 힘" 📝

인스타그램으로 시선을 끌었다면, 블로그는 계약 도장을 찍게 만드는 설득의 공간입니다.

• 스토리텔링: 건물의 히스토리, 건축가의 의도, 주변 상권 분석 등 인스타그램에 다 담지 못한 깊이 있는 정보를 풉니다. "이 건물은 단순한 콘크리트가 아니라, 성공을 위한 터전"이라는 이야기를 만들어야 합니다.
  
  

• 검색 장악(SEO): '강남 사옥 임대', '도산공원 쇼룸' 등을 네이버에 검색했을 때 우리 건물 소개 글이 상위에 노출되도록 관리합니다. 이는 건물주가 직접 관리하고 있다는 신뢰감(Trust)을 줍니다.
  
  

• 투명한 정보: 관리비, 주차 대수, 화장실 컨디션 등 실무자가 진짜 궁금해하는 정보를 꼼꼼하게 적어두면 불필요한 문의는 줄고 진성 고객의 연락이 늘어납니다.
  
  

3️⃣ 온-오프라인의 시너지 🔗

잘 관리된 SNS 채널 하나가 열 중개사 안 부럽습니다.

실제로 SNS를 보고 "이 건물 보고 싶다"며 중개사에게 역으로 요청하는 사례가 늘고 있습니다. 우리 건물이 단순히 '물건'으로 취급받는 것이 아니라, '브랜드'로 인식되기 때문입니다.

인스타그램으로 '가고 싶다'는 욕망을 자극하고, 블로그로 '계약해야겠다'는 확신을 주는 것. 이것이 바로 공실 없는 건물을 만드는 마케팅 노하우입니다.

🔨 "아는 만큼 보인다"는 말, 건물주에게는 곧 '수익률'입니다.

건물을 매입하고 등기를 치는 순간, 우리는 단순한 투자자를 넘어 하나의 기업을 운영하는 '경영자'가 됩니다. 하지만 안타깝게도 많은 건물주님들이 인테리어 공사나 누수, 정전 같은 문제가 터졌을 때, 전적으로 외부 업체의 말에만 의존하며 불안해하곤 합니다.

"배관이 삭아서 전체 교체하셔야 합니다." "자재비가 올라서 지난번 견적대로는 공사 못 합니다."

이런 말을 들었을 때, 합리적인 의심을 하거나 대안을 제시할 수 있는 지식이 없다면 소중한 자산의 수익률은 눈앞에서 줄줄 새어나갈 수밖에 없습니다.

오늘은 왜 현명한 건물주가 '건축 시공'과 '설비'라는 낯선 분야를 공부해야 하는지, 그 돈 되는 이유를 깊이 있게 말씀드립니다.

1️⃣ 시공 지식: '눈탱이(바가지)'를 막고 내 건물의 가치를 지키는 방패 🛡️

리모델링이나 신축을 앞두고 계신다면, 시공의 전체적인 흐름을 이해하는 것은 선택이 아닌 필수 생존 전략입니다.

• 견적서의 행간을 읽는 힘 (VE, Value Engineering): 단순히 총액만 비교하는 것은 하수입니다. 내역서에 적힌 자재가 우리 건물 급에 맞는 적정한 스펙인지, 혹시 과도한 사양으로 비용이 부풀려지진 않았는지 검토할 수 있어야 합니다. 시공 지식이 있다면 "이 부분은 비싼 A자재 대신, 가성비 좋은 B자재로 변경해서 비용을 절감합시다"라고 역제안하는 '가치 공학(VE)'이 가능해집니다.
  
  

• 추가 공사비(Change Order) 방어: 현장에서 가장 빈번한 분쟁은 "뜯어보니 상황이 달라서 추가금이 듭니다"라는 요구입니다. 시공 과정을 이해하면 애초에 계약 단계에서 '특약'으로 이러한 변수를 제어하거나, 그것이 정말 필수적인 공정인지 판단하여 불필요한 지출을 막을 수 있습니다.
  
  

• 제대로 된 감시가 최고의 품질을 만듭니다: "알아서 잘 해주세요"라는 말은 현장에서 통하지 않습니다. "단열재 두께는 도면대로 시공되었나요?", "방수층 양생 시간은 충분히 지켰나요?"라고 구체적으로 묻는 건물주 앞에서는 작업자들도 긴장하고 한 번 더 꼼꼼하게 마감하게 됩니다. 이것이 곧 건물의 수명과 직결됩니다.
  
  

2️⃣ 설비 지식: 건물의 수명을 결정하는 '보이지 않는 혈관' 관리 💧

건물의 노후화는 눈에 보이는 외벽 페인트가 벗겨질 때가 아니라, 눈에 보이지 않는 '설비(수도, 전기, 공조, 소방)'가 병들 때 시작됩니다.

• 호미로 막을 것을 가래로 막지 않으려면 (LCC, Life Cycle Cost): 누수, 결로, 배수관 막힘, 승강기 고장 등은 갑자기 일어나는 사고가 아닙니다. 설비의 기본 구조를 알면 수압이 약해지거나 펌프 소음이 커지는 등의 '초기 징후'를 놓치지 않을 수 있습니다. 수백만 원짜리 펌프를 통째로 교체하는 대신, 몇만 원짜리 부품 교체로 해결하는 타이밍을 잡는 것. 이것이 바로 생애주기비용(LCC)을 줄이는 핵심입니다.
  
  

• 임차인 만족도와 직결되는 쾌적성: "에어컨이 안 시원해요", "화장실에서 냄새가 올라와요" 같은 민원은 임대차 계약 해지의 주범입니다. 설비 시스템을 이해하고 있으면 문제 발생 시 즉각적으로 원인을 파악하고 대처할 수 있습니다. "이 건물주님은 문제가 생기면 바로 해결해 준다"는 신뢰는 우량 임차인을 오래 머물게 하는 가장 강력한 무기입니다.
  
  

3️⃣  기술자가 되라는 것이 아닙니다, '스마트한 발주자'가 되세요 🎓

건물주가 직접 벽돌을 나르고 배관을 연결할 줄 알아야 한다는 뜻이 결코 아닙니다. 우리의 목표는 작업자가 아닌 '똑똑한 발주자(Smart Client)'가 되는 것입니다.

전문 용어(기성고, 시방서, 양생 등)를 이해하고 공정의 흐름을 파악하는 것만으로도, 시공사나 관리 업체는 여러분을 '함부로 속일 수 없는, 대화가 통하는 파트너'로 인식합니다.

전문가와 대등한 위치에서 소통하고 협상할 수 있는 능력, 그것이 내 건물의 자산 가치를 방어하고 불필요한 지출을 원천 봉쇄하는 최고의 재테크 수단임을 꼭 기억하시기 바랍니다.