📈 서울 오피스 평당 5천만원 시대

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안녕하세요, 알파카입니다.

1️⃣ [핵심 상권 리포트] 강남역 / 압구정 / 신사동 가로수길

2️⃣ 서울 오피스 거래액 한 달 새 36% 뛰었다…평당 ‘5306만원’ 시대

[마켓 트렌드]

강남역부터 압구정, 신사동 가로수길까지 외국인 관광객이 늘면서 상권의 모습도 달라지고 있습니다.

패션·뷰티·약국 등 새로운 업종이 들어서는 가운데, 지역마다 소비가 집중되는 업종과 공실 상황에는 차이가 나타나고 있습니다.

강남역과 신논현역 사이 강남대로를 중심으로 글로벌 브랜드의 대형 매장 출점이 이어지고 있습니다.

• 오니츠카타이거 플래그십 스토어 오픈

• 데카트론 겨울 스포츠 팝업스토어 운영

• 외국인 관광객을 겨냥한 대형 약국 잇따라 입점

• 패션·뷰티·F&B 등 업종 구성 확대

외국인 관광객 증가와 함께 다양한 소비 수요가 유입되며 상권의 업종 구성이 넓어지고 있습니다.

💄 2. 압구정·청담 – 외국인 소비는 늘고, 공실도 증가

압구정과 청담에서는 다이소와 올리브영 등 뷰티·생활용품 매장이 외국인 관광객에게 인기를 얻고 있습니다.

• 다이소 청담도산공원점, 외국인 관광객 방문 증가

• 올리브영 압구정로데오점, 글로벌 미용관광 특화매장 운영

• 압구정로데오역 인근 10개 이상의 임대 매물 확인

• 30~40평 규모의 1층 상가를 중심으로 공실 증가

외국인 소비가 일부 브랜드에 집중되는 반면, 일반 상가의 임대 시장은 여전히 쉽지 않은 모습입니다.

🏥 3. 신사동 가로수길 – 패션 상권에서 메디컬 상권으로

가로수길은 피부과·성형외과·에스테틱 등이 들어서면서 메디컬 상권으로 변화하고 있습니다.

• 10월 주요 패션 브랜드 매출 전년 대비 10~20% 증가

• 상권 유동인구 약 20~30% 증가

• 외국인 의료관광객 증가로 뷰티·생활용품 매장도 수혜

• 세로수길에 4개 층, 174평 규모의 올리브영 입점

다만 대로변 공실률은 여전히 50%에 육박하고, 1층 평균 임대료도 2019년보다 약 6.5% 낮은 수준입니다.

💡 인사이트

강남 주요 상권은 외국인 관광객 증가라는 공통된 흐름 속에서도 지역별로 다른 변화를 보이고 있습니다.

• 강남역: 패션·뷰티·약국 등 다양한 업종이 유입되는 복합 상권

• 압구정·청담: 외국인 소비가 유명 브랜드와 대형 매장에 집중

• 가로수길: 의료·뷰티 중심으로 업종이 재편되는 중

주목할 점은 외국인 관광객과 유동인구가 늘어도 모든 상가의 임대 경쟁력이 함께 높아지는 것은 아니라는 점입니다.

실제 매출이 발생하는 업종과 임차 수요가 있는 입지를 구분해야 합니다. 특히 공실이 많은 지역은 상권 전체의 회복 가능성보다 개별 건물의 위치와 임대 조건, 업종 유치 가능성을 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

📌 한 줄 정리

외국인 소비가 강남 상권을 바꾸고 있지만, 모든 상가가 함께 살아나는 것은 아닙니다. 상권별로 달라지는 핵심 업종과 실제 임대 수요를 살펴봐야 합니다.

[마켓 트렌드]

9월 서울 오피스 거래액이 전월보다 36% 증가하며 반등했습니다.

하지만 거래 건수는 오히려 줄었고, 전체 거래금액의 대부분이 300억원 이상 대형 자산에서 발생했습니다. 고금리 부담이 이어지는 가운데 핵심 입지의 우량 오피스 중심으로 투자 수요가 집중되는 모습입니다.

📊 1. 거래액은 늘고, 평당 가격은 연중 최고

• 9월 거래 규모: 6건, 9,762억원

• 거래액은 전월 대비 36% 증가

• 평균 평당 거래가격은 5,306만원으로 연중 최고치

• 300억원 이상 대형 거래가 전체 거래액의 95.4% 차지

거래 건수는 줄었지만 대형 자산 거래가 성사되면서 전체 거래액과 평당 가격이 상승했습니다.

🏙️ 2. 핵심 업무권역의 대형 거래가 시장 주도

대표적인 거래 사례는 도심권역의 파인에비뉴 A동입니다.

• 매매가격: 7,701억원

• 매도자: 신한카드

• 거래 방식: 세일앤리스백(Sale & Leaseback)

매각 이후에도 신한카드가 건물을 장기간 임차하는 방식으로, 매수자는 안정적인 임대수익을 확보할 수 있다는 점에서 주목받았습니다.

📉 3. 아직 시장 전체의 회복으로 보기는 어려워

9월 거래액은 전월보다 늘었지만, 지난해 같은 달과 비교하면 69.2% 감소했습니다.

고금리로 자금 조달 부담이 이어지면서 투자 심리가 여전히 위축돼 있기 때문입니다.

4분기에도 대형 매물의 추가 출회가 예상되지만, 당분간 핵심 입지의 우량 자산을 중심으로 거래가 이뤄질 것으로 전망됩니다.

💡 인사이트

이번 오피스 시장의 특징은 거래가 살아나는 것이 아니라, 경쟁력 있는 자산에 투자 수요가 집중되고 있다는 점입니다.

• 핵심 입지: 도심 등 주요 업무권역의 우량 오피스에 투자 수요 집중

• 자산 규모: 대형 거래가 전체 시장 거래액을 좌우

• 임대 안정성: 세일앤리스백처럼 장기 임차인을 확보한 자산의 투자 매력 부각

• 투자 기준: 입지뿐 아니라 임차인 신용도와 임대차 기간, 안정적인 현금흐름이 중요

앞으로 오피스 투자에서는 단순히 평당 가격이나 입지만 볼 것이 아니라, 공실 위험과 임대차 안정성, 매입 가격 대비 수익성을 함께 검토해야 합니다.

📌 한 줄 정리

서울 오피스 시장은 거래액 반등에도 대형 우량자산 중심의 양극화가 이어지고 있습니다. 결국 안정적인 임대수익을 확보한 자산이 시장에서 경쟁력을 갖습니다.

[마켓 트렌드]

"점심만 먹고 빠지던 빌딩, 주말엔 데이트 성지"…도심오피스 살리는 저층 상가[부동산AtoZ]

서울 도심 오피스 빌딩의 저층부 상가가 달라지고 있습니다.
과거에는 입주사 직원들의 식사를 해결하는 공간이었다면, 이제는 외부 방문객을 끌어들이는 상권이자 건물 경쟁력을 좌우하는 요소로 자리 잡고 있습니다.

광화문·을지로 일대 대형 오피스 빌딩 5곳의 카드 매출과 소셜미디어 데이터를 분석한 결과, 빌딩마다 저층부 상가 구성에 따라 방문객과 소비 패턴이 뚜렷하게 달랐습니다.

🍽️ 저층부 상가가 빌딩의 방문 목적을 바꾼다

• 디타워 : 파스타 식당과 디저트 카페를 중심으로 구성해 저녁 데이트족과 주말 방문객까지 유치했습니다. 오후 3시 이후 매출 비중이 56%로, 5개 빌딩 중 객단가도 가장 높았습니다.

• 그랑서울 : 스타필드 애비뉴와 롤파크 등 쇼핑·게임 시설을 결합했습니다. 재단장 이후 온라인 언급량이 322% 증가했고, 20대와 외국인 관광객의 방문이 늘었습니다.

• KT광화문웨스트 : 전시관과 카페를 주변 문화시설과 연계해 주말 가족 단위 방문객을 끌어들였습니다.

• 서울파이낸스센터 : 고급 식당과 한정식집을 앞세워 직장인과 비즈니스 모임 수요를 확보했습니다. 전체 매출의 51.3%가 점심시간에 집중됐습니다.

• 미래에셋센터원 : 헬스장과 필라테스, 골프 등 업무 편의시설 수요가 두드러졌지만 외부 방문객을 끌어들이는 상가 인지도는 상대적으로 낮았습니다.
  
  

🏢 노후 오피스, 시설 개선만으로는 부족하다

서울 도심 오피스 시장은 대규모 신규 공급과 기존 건물의 노후화가 동시에 진행되고 있습니다.

앞으로 5년간 서울 3대 업무 권역에 약 78만 평의 신규 오피스가 공급될 예정이며, 이 중 68%가 도심에 집중됩니다.

반면 도심 A급 이상 대형 오피스의 78%는 준공 10년이 넘었습니다. 신축과 구축 오피스의 임대료 격차도 31% 이상 벌어진 상황입니다.

단순히 외관이나 설비를 보수하는 방식으로는 신축 빌딩과의 경쟁에서 차별화하기 어려워졌습니다. 저층부에 어떤 매장과 편의·문화시설을 유치할지가 새로운 경쟁 요소로 떠오르고 있습니다.

🌍 해외에서도 저층부 공간을 적극 활용

미국 뉴욕의 오피스 빌딩은 기존 로비를 호텔형 라운지로 바꾸고, 지하층에는 카페와 피트니스, 요가 시설 등을 조성했습니다.

시카고 윌리스타워 역시 저층부를 식음료·문화 복합 공간으로 재구성하고 전문 운영사를 도입해 임대 경쟁력을 높였습니다.

💡 인사이트

오피스 빌딩의 경쟁력은 이제 업무 공간의 품질만으로 결정되지 않습니다. 직장인이 점심을 먹고, 퇴근 후 여가를 즐기며, 주말에도 찾아올 이유를 만드는 것이 중요해지고 있습니다.

특히 저층부 상가는 단순한 임대 수익원을 넘어 외부 방문객과 소비를 유입시키는 역할을 합니다. 건물의 입지와 주변 수요에 맞는 업종을 구성하고, 전문적인 운영을 통해 공간의 활용도를 높이는 전략이 필요합니다.

📌 한 줄 정리

노후 오피스의 경쟁력은 시설을 새롭게 고치는 데서 끝나지 않습니다. 저층부를 어떤 공간으로 채우고 운영하느냐가 건물의 가치와 임대 경쟁력을 좌우합니다.

신축 건물은 사용승인을 받고 임차인까지 입주하면 관리가 마무리된 것처럼 느껴집니다. 하지만 실제 사용 과정에서 누수, 창호 작동 불량, 설비 문제 등이 발견될 수 있습니다.

이때 시공사에 하자보수를 요청하려면 공종별 책임 기간과 보증서, 하자 발생 기록을 미리 챙겨두는 것이 중요합니다. 건물주가 직접 발주한 일반 상가·업무용 건물을 기준으로 준공 후 확인해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

📅 1. 하자보수 기간은 공사 종류마다 다릅니다

건설산업기본법상 하자담보책임 기간은 공사 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 원칙적으로 공사 완공일과 건물의 관리·사용을 시작한 날 중 먼저 도래한 날부터 계산하므로, 사용승인일을 기준으로 일괄 계산해서는 안 됩니다.

주요 공종별 기간은 다음과 같습니다.

• 1년 : 실내건축, 미장, 타일, 도장, 창호설치

• 2년 : 급배수, 냉난방 등 설비

• 3년 : 방수, 지붕, 승강기 설비

• 5년 : 일반 건축물의 구조상 주요부분

• 10년 : 법령에서 정한 대형 공공성 건축물의 기둥·내력벽

공종별 적용 기간과 시작일을 계약서와 대조해 정리하고, 별도 법령이나 계약 조건이 적용되는지도 확인해야 합니다.

📄 2. 준공 서류와 하자보수보증서를 챙기세요

시공사의 하자보수 책임과 보증기관의 하자보수보증은 구분해서 확인해야 합니다.

준공 서류를 인수할 때 다음 항목을 확인해 보세요.

• 하자보수보증서 발급 여부

• 공사명, 시공사, 보증채권자

• 보증금액과 보증기간

• 보증 범위와 특약 조건

• 계약서, 준공도면, 시방서, 설계변경 내역

보증서를 받았다고 모든 수리비나 임대손실이 보상되는 것은 아닙니다. 보증서와 약관에 명시된 보장 범위 및 지급 조건을 확인해야 합니다.

📸 3. 하자는 발견 즉시 기록하고 서면으로 통보하세요

하자가 발생하면 구두로만 요청하지 말고, 증거자료와 함께 시공사에 서면으로 전달하는 것이 좋습니다.

• 발견 기록 : 하자 위치와 발견 날짜를 기록합니다.

• 증거 확보 : 사진과 영상으로 발생 상태를 남깁니다.

• 상황 정리 : 누수라면 비가 올 때만 발생하는지 등 구체적인 조건을 기록합니다.

• 보수 요청 : 하자별로 번호를 붙여 시공사에 서면으로 전달합니다.

• 일정 확인 : 현장 확인일과 보수계획 회신일을 요청합니다.

시공사가 보수 요청에 응하지 않는다면 보증서 발급기관에 알리고 청구 요건을 확인해야 합니다. 보수 요청 문서와 하자 발생을 입증할 자료, 보수 견적서 등이 필요할 수 있습니다.

🔍 4. 보증기간 만료 전 미해결 하자를 점검하세요

하자보수 기간이 끝나기 전에 임차인 의견을 듣고 건물 전체를 다시 점검하는 것이 좋습니다.

특히 다음 세 가지를 구분해 관리하세요.

• 보수 완료 : 수리 후 정상 작동 여부 확인

• 보수 미완료 : 시공사와 남은 작업 일정 협의

• 재발 하자 : 동일한 문제가 다시 발생했는지 확인

시공사와 하자보수 기간 연장을 협의한다면 대상 공종과 종료일을 명확히 작성해야 합니다. 보증기관의 보증기간도 별도로 변경해야 하는지 확인하세요.

또한 하자가 남아 있다면 완료확인서나 책임종결 합의서에 서명하기 전, 어떤 하자까지 완료된 것으로 처리되는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

💡 인사이트

신축 건물의 하자관리는 준공 이후가 아니라 준공 서류를 인수하는 시점부터 시작됩니다.

공종별 하자보수 기간을 정리하고, 보증서와 준공도면을 보관하는 것만으로도 추후 시공사와의 분쟁에 대비할 수 있습니다. 특히 하자 발견부터 보수 요청, 실제 수리, 재확인까지 모든 과정을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

📌 한 줄 정리

신축 건물은 준공이 끝이 아닙니다. 공종별 하자보수 기간과 보증서를 챙기고, 하자 발생부터 보수 완료까지 기록으로 관리하세요.