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안녕하세요, 알파카입니다.

1️⃣ [핵심 상권 리포트] 홍대 / 한남·이태원 / 성수·뚝섬

2️⃣ 공실률 40% 가로수길 vs 4% 성수동… 상가 운명 가른 ‘팝업스토어’

[마켓 트렌드]

서울 주요 상권에 신규 매장이 잇따라 들어서고 있습니다.

홍대는 외국인 관광객과 패션·뷰티 소비가 매출을 끌어올리고 있고,
한남·이태원은 외국인 유입과 브랜드 출점으로 공실이 빠르게 줄고 있습니다.

성수·뚝섬은 패션과 뷰티를 넘어 F&B와 지역 콘텐츠까지 더해지면서 ‘매장을 보기 위해 찾는 상권’의 색깔을 더욱 뚜렷하게 만들어가고 있습니다.

[마켓 트렌드]

서울 주요 상권의 공실률이 크게 엇갈리고 있습니다.

같은 서울의 핵심 상권이라도 어떤 콘텐츠를 지속적으로 만들어내느냐에 따라 상권의 분위기와 임대시장까지 달라지는 모습입니다.

최근에는 그 중심에 팝업스토어가 있습니다.

단순히 빈 공간을 채우는 임차인을 넘어, 팝업스토어가 사람을 끌어들이고 주변 매장까지 소비를 확산시키면서 상권 전체의 집객을 만드는 역할을 하고 있습니다.

2026년 상반기 국내 팝업스토어 오픈 건수는 2,130건에 달했습니다.

2024년 월평균 113건이었던 팝업스토어 유치 건수는 2026년 들어 월평균 355건까지 늘어나며 3배 이상 증가했습니다.

상권별 공실률 차이도 뚜렷합니다.

• 명동 4.4%
• 성수 4.5%
• 신사동 가로수길 40% 이상

특히 성수동 뚝섬 일대 임대가격지수는 2023년 1분기 대비 29.2% 상승했고, 도산공원·압구정로데오 역시 브랜드 팝업 출점이 이어지면서 임대료 상승세가 지속되고 있습니다.

과거 팝업스토어는 신제품이나 브랜드를 알리기 위한 단기 마케팅 수단에 가까웠습니다.

하지만 지금은 역할이 달라졌습니다.

소비자가 단순히 상품을 구매하기 위해 방문하는 것이 아니라 ‘팝업을 보기 위해 해당 상권을 찾는’ 형태로 바뀌고 있기 때문입니다.

예를 들어 소비자에게는 “어디에서 쇼핑할까?”보다 “이번 주 성수에는 어떤 팝업이 열렸지?”가 방문 이유가 되기도 합니다.

이렇게 형성된 방문 수요가 주변 F&B, 패션, 카페 등으로 이어지면서 팝업스토어가 상권 전체의 집객 장치 역할을 하게 됩니다.

성수와 가로수길의 공실률 차이는 이런 변화를 보여주는 대표적인 사례입니다.

성수는 팝업과 플래그십 매장이 계속 들어오면서 새로운 콘텐츠가 만들어지고 있습니다.

반면 가로수길은 과거 상권을 이끌었던 브랜드와 콘텐츠가 빠져나간 이후 이를 대체할 새로운 집객 요소가 충분히 만들어지지 못하면서 공실이 크게 확대됐습니다.

결국 좋은 입지라는 조건만으로 상권 경쟁력이 계속 유지되는 것은 아니라는 의미입니다.

사람을 지속적으로 불러올 수 있는 콘텐츠가 사라지면 유동인구가 줄고, 이는 임차수요와 임대료, 나아가 자산가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

팝업스토어가 활발한 상권에서는 임대료와 매매가격에도 변화가 나타나고 있습니다.

성수동 뚝섬 일대는 최근 몇 년 사이 임대가격지수가 크게 상승했고, 도산공원과 압구정로데오 역시 글로벌 브랜드들의 팝업 출점이 이어지면서 임대료 상승세가 계속되고 있습니다.

이 때문에 건물주와 자산운용사들도 팝업을 단순한 단기 임대 방식이 아니라 공실을 방어하고 건물의 집객력을 높이는 수단으로 활용하고 있습니다.

용산 아이파크몰은 기존 문화센터 공간을 팝업 전용 공간으로 전환했고,

잠실 롯데월드몰도 대규모 야외 공간을 팝업 공간으로 활용하며 방문객 증가를 이끌었습니다.

이번 변화에서 중요한 것은 공간의 쓰임새가 더욱 세분화되고 있다는 점입니다.

과거에는 장기간 임차인을 확보하는 것이 중요했다면, 이제는 건물의 일부 공간을 팝업이나 브랜드 체험 공간으로 활용해 새로운 방문 수요를 만들어내는 방식도 중요해지고 있습니다.

특히 유동인구가 부족한 공간이라도 어떤 브랜드와 콘텐츠를 유치하느냐에 따라 방문 목적지가 될 수 있습니다.

즉, 상업용 부동산에서 공간을 단순히 빌려주는 것을 넘어 어떻게 활용할 것인지가 중요한 경쟁력이 되고 있습니다.

이번 사례에서 가장 눈여겨볼 부분은 팝업스토어가 상권의 결과가 아니라 상권을 만드는 원동력이 되고 있다는 점입니다.

성수나 명동처럼 지속적으로 새로운 콘텐츠가 들어오는 상권은 사람들이 다시 방문할 이유가 생기고, 그 과정에서 주변 상가의 소비까지 함께 늘어날 수 있습니다.

반대로 과거에 인기가 높았던 상권이라도 새로운 콘텐츠가 부족해지면 유동인구가 줄고 공실이 빠르게 늘어날 수 있습니다.

건물 투자에서도 이제는 단순히 “현재 임대가 잘 되고 있는가”만 보는 것보다,

“앞으로도 이 건물에 사람들이 찾아올 이유를 만들 수 있는가”를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 리테일 빌딩이라면 주변 상권의 브랜드 유입, 팝업 수요, 유동인구 변화와 함께

건물 자체가 어떤 콘텐츠를 담을 수 있는 공간인지까지 살펴보는 것이 중요해지고 있습니다.

팝업스토어가 단순한 단기 매장을 넘어 상권의 집객을 만드는 핵심 콘텐츠로 자리 잡으면서, 앞으로는 ‘어떤 상권에 있느냐’뿐 아니라 ‘어떤 콘텐츠를 지속적으로 유치할 수 있느냐’가 건물의 경쟁력을 좌우할 수 있습니다.

[마켓 트렌드]

강남 가로수길 공실 해법 찾는다…건물주 70명 "임대료 인하"

한때 서울 대표 상권으로 꼽히던 신사동 가로수길이 공실을 줄이기 위한 새로운 해법을 찾고 있습니다.

이번에는 건물주들이 직접 임대료와 조건을 낮추고, 빈 점포를 단기 팝업과 쇼룸 공간으로 활용하는 방식입니다.

상권이 다시 살아나기 위해서는 임차인을 기다리는 것보다, 먼저 새로운 브랜드가 들어올 수 있는 환경을 만드는 것이 필요하다는 판단입니다.

강남구에 따르면 현재 59개소 건물주가 임대료 인하와 임대 조건 완화에 참여하고 있습니다.

건물주들은 기존 임대료보다 낮은 조건으로 빈 점포를 제공하고,
강남구는 상권 정비와 문화행사, 홍보·마케팅 등을 지원할 계획입니다.

특히 빈 점포를 단순히 장기간 비워두는 대신
팝업스토어·쇼룸·신제품 테스트 매장 등 단기 임대 공간으로 활용한다는 점이 이번 대책의 핵심입니다.

가로수길의 문제는 단순히 방문객 감소에만 있는 것이 아닙니다.

높은 임대료가 고정비 부담으로 작용하면서 새로운 브랜드가 들어오기 어려워지고, 비어 있는 점포가 다시 상권 분위기를 떨어뜨리는 악순환이 이어지고 있습니다.

특히 신규 브랜드 입장에서는 가로수길에 처음 매장을 내는 것 자체가 큰 부담이 될 수 있습니다.

이에 건물주들은 초기 임대료 부담을 낮춰 진입장벽을 낮추는 방식을 선택했습니다.

기존 임대료를 그대로 받기보다 새로운 브랜드가 실제로 운영해볼 수 있는 조건을 만들어 다시 상권에 콘텐츠를 채우는 것입니다.

이번 전략에서 눈여겨볼 부분은 단순한 임대료 인하가 아니라 단기 임대 방식을 함께 활용한다는 점입니다.

신진 브랜드에게는 장기 계약을 체결하기 전에 시장 반응을 확인할 수 있는 기회가 되고, 건물주 입장에서는 비어 있는 공간을 활용하면서 새로운 임차인을 발굴할 수 있습니다.

팝업이나 쇼룸을 통해 방문객이 늘어나고 브랜드가 자리 잡으면, 장기 임대로 이어질 가능성도 열어둘 수 있습니다.

결국 공실을 없애는 것 자체보다 빈 공간을 다시 사람을 불러오는 공간으로 바꾸는 것에 의미가 있습니다.

이번 변화는 개별 건물주의 임대료 조정에서 끝나지 않습니다.

강남구는 건물주협의회와 상생협약을 체결하고, 건물주는 임대료 및 임대 조건을 완화하는 대신 강남구는 상권 환경 개선과 문화행사, 홍보·마케팅 등을 지원하는 방식으로 역할을 나눴습니다.

또한 강남구는 향후 임대료 안정과 빈 점포 활용에 적극적으로 참여하는 ‘상생 건물주’에 대한 인센티브도 검토할 계획입니다.

상권 회복을 위해 건물주와 지자체가 각각 할 수 있는 역할을 나눠 대응하고 있다는 점이 특징입니다.

이번 사례에서 가장 중요한 것은 임대료를 얼마나 낮추느냐보다 낮춘 임대료로 어떤 브랜드와 콘텐츠를 유치할 수 있느냐입니다.

상권에 새로운 브랜드가 들어와도 방문객을 끌어들일 만한 콘텐츠가 부족하다면 공실 문제는 다시 반복될 수 있습니다.

반대로 경쟁력 있는 브랜드와 팝업이 지속적으로 들어오면 빈 점포가 줄어드는 것뿐 아니라 상권 전체의 방문 이유가 늘어날 수 있습니다.

결국 가로수길의 회복 여부는 임대료 조정 → 신규 브랜드 유입 → 방문객 증가 → 주변 점포 활성화가 실제로 연결되는지에 달려 있습니다.

가로수길 건물주들이 임대료와 조건을 낮춰 빈 점포에 새로운 브랜드를 유치하기 시작하면서, 공실을 줄이는 방식도 ‘임차인을 기다리는 것’에서 ‘직접 콘텐츠를 만드는 것’으로 바뀌고 있습니다.

[마켓 트렌드]

DDP 일대 엔터사 입주땐 용적률 더준다

한때 국내 패션의 중심지였던 동대문 상권이 새로운 변화를 준비하고 있습니다.

서울시가 DDP 일대를 K팝·엔터테인먼트·뷰티·관광이 결합된 K컬처 거점으로 재편하는 정비계획을 확정했습니다.

특히 관련 기업의 입주를 유도하기 위해 높은 수준의 용적률 인센티브를 제공하면서, 침체된 동대문 상권에 새로운 개발 수요가 만들어질지 주목됩니다.

이번 정비계획의 핵심은 업종에 따라 용적률 인센티브를 차등 제공하는 것입니다.

• 🎤 엔터테인먼트 기업 입주 → 허용용적률 최대 200%
• 💄 뷰티·패션 관련 업종 → 최대 50%
• 🏨 3성급 이상 호텔 → 허용용적률 최대 150%, 상한용적률 최대 240%
• 🧳 관광안내소·러기지센터 → 최대 100%
• 🎬 K콘텐츠 체험형 공간 → 최대 100%

단순한 건물 개발보다 어떤 콘텐츠와 기업을 담느냐에 따라 개발 인센티브를 제공하는 방식입니다.

동대문은 과거 글로벌 패션의 중심지로 성장했지만 최근에는 온라인 소비 확대와 중국 이커머스 경쟁 등의 영향으로 상권이 위축됐습니다.

기사에 따르면 일부 패션상가는 공실률이 70%를 넘는 수준까지 나타났습니다.

서울시는 기존 패션 중심 상권만으로는 경쟁력을 회복하기 어렵다고 보고, 엔터테인먼트와 뷰티, 관광 등으로 산업 범위를 넓히는 전략을 선택했습니다.

특히 DDP 자체가 이미 강력한 집객력을 갖고 있다는 점도 활용합니다.

DDP는 2024년 기준 연간 방문객 약 1,700만명을 기록한 관광·문화시설로, 청계천과 흥인지문, 낙산 등 주변 관광자원과의 연계도 가능합니다.

이번 계획에서 가장 눈여겨볼 부분은 엔터테인먼트 기업 입주에 가장 높은 수준의 용적률 인센티브를 부여한다는 점입니다.

단순히 건물을 새로 짓는 것이 아니라, K팝과 엔터테인먼트 관련 기업이 실제로 입주할 수 있도록 개발을 유도하는 것입니다.

여기에 K콘텐츠 체험공간까지 함께 유치하면 방문객이 콘텐츠를 소비하고 체류할 수 있는 공간이 늘어납니다.

결국 동대문 상권을 “쇼핑하러 가는 곳”에서 “콘텐츠를 경험하러 가는 곳”으로 확장하려는 전략으로 볼 수 있습니다.

호텔과 관광 편의시설에 대한 인센티브도 이번 계획의 중요한 부분입니다.

3성급 이상 호텔을 유치하고 관광안내소와 러기지센터 등을 조성해 방문객이 단순히 지나가는 상권이 아니라 머무를 수 있는 환경을 만들겠다는 것입니다.

여기에 장충단로 미디어파사드와 개방형 전망대, 녹지축 등을 더해 야간경관과 보행환경도 개선할 계획입니다.

즉, 엔터테인먼트 → 쇼핑·뷰티 → 관광 → 숙박 → 야간 콘텐츠로 이어지는 소비 동선을 만드는 것이 목표입니다.

이번 정비계획은 개별 건물의 개발을 넘어 DDP 일대 전체의 도시 공간을 함께 바꾸는 마스터플랜 성격을 갖습니다.

특히 세운지구에서 DDP까지 이어지는 폭 30m 규모의 동서 녹지축을 조성하고, 장충단로변에는 미디어파사드 설치를 유도합니다.

최상층 개방형 전망대 등 관광 콘텐츠도 함께 도입해 건물 자체뿐 아니라 거리와 도시공간 전체를 하나의 콘텐츠로 만드는 방향입니다.

이번 DDP 정비계획에서 주목할 부분은 용적률 완화를 단순한 개발 혜택이 아니라 상권의 업종 재편과 연결했다는 점입니다.

과거에는 용적률이 높아지면 더 많은 면적을 확보해 수익성을 높이는 것이 핵심이었다면, 이번 계획은 엔터테인먼트·뷰티·호텔·K콘텐츠 같은 특정 업종을 유치하는 조건으로 인센티브를 제공합니다.

결국 앞으로 동대문 일대의 개발에서는 “무엇을 넣을 것인가”가 사업성에 더 중요해질 수 있습니다.

특히 상권이 침체된 지역에서는 단순한 신축보다 확실한 집객 콘텐츠를 만들 수 있는 임차인과 관광 수요를 어떻게 연결할지가 중요합니다.

DDP의 기존 방문객을 주변 상권으로 얼마나 확산시키고, 엔터테인먼트·뷰티·관광 콘텐츠가 실제 소비와 임대수요로 연결될지는 앞으로 지켜볼 부분입니다.

DDP 일대가 엔터테인먼트·뷰티·관광 중심의 K컬처 거점으로 재편되면서, 동대문 개발의 기준도 ‘어떤 콘텐츠를 담을 것인가’로 이동하고 있습니다.

먼저 이번 달 고지서의 사용기간·사용량·검침값을 직전 고지서와 비교해보세요.

최근 4개월 사용량과 전년도 같은 기간의 사용량까지 함께 확인하면 평소보다 갑자기 늘어난 것인지 판단하는 데 도움이 됩니다.

그다음 현장 계량기의 숫자와 고지서에 표시된 검침값이 일치하는지 확인하고 사진을 남겨두세요.

계량기 교체나 추정 검침, 검침 기간이 평소와 달라졌는지도 관할 수도사업소에 확인해보는 것이 좋습니다.

건물과 각 점포에서 물 사용을 잠시 중단한 뒤 수도계량기의 숫자나 별침이 계속 움직이는지 확인합니다.

물이 사용되지 않는 상황에서도 계량기가 움직인다면 누수를 의심할 수 있습니다.

이때는 양변기 → 세면대·수전 → 옥상 물탱크·저수조 → 기계실 → 벽체·바닥 내부 배관 순서로 눈에 보이는 누수부터 확인해보세요.

육안으로 원인을 찾기 어렵다면 그때 전문 누수탐지를 의뢰하는 것이 효율적입니다.

누수를 발견했다면 계량기 상태, 누수 부위, 파손된 배관, 수리 전후 모습을 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.

이 자료는 이후 감면 신청이나 임차인과 비용을 협의할 때 중요한 근거가 될 수 있습니다.

서울시 기준으로는 양변기 누수를 제외한 지하·벽체 내부 등의 누수가 감면 대상이 될 수 있습니다.

누수량은 검침량에서 직전 4개월 평균사용량을 뺀 값으로 산정하며, 해당 누수량에 대해 상수도요금과 물이용부담금은 50%, 하수도요금은 100% 감면됩니다.

신청은 누수량이 반영된 고지서를 처음 받은 날부터 90일 이내에 해야 합니다.

일반적으로 누수요금 감면신청서와 함께

• 수리 영수증
• 누수 전후 사진
• 기타 누수 사실을 확인할 수 있는 자료

등을 제출하게 됩니다.

온라인 신청도 가능하므로 수리를 마친 뒤 자료를 찾기보다 누수 발견 단계부터 관련 자료를 한곳에 모아두는 것이 안전합니다.

공용계량기 하나로 여러 점포가 수도요금을 함께 사용하는 건물이라면 요금이 갑자기 증가했을 때 어느 점포에서 얼마나 사용했는지 확인하기 어려울 수 있습니다.

실제 알파카가 관리하는 건물 사례에서도 수도요금 과다청구 문의가 발생해 사용량을 정확하게 확인하기 어려웠고,
이후 점포별 보조계량기를 설치해 약 4개월간 사용량을 확인한 뒤 추가 청구분과 향후 안분 기준을 조정하는 방식으로 정리한 사례가 있습니다.

공용계량기 하나로 계속 면적이나 인원수만 기준으로 배분하고 있다면, 점포별 보조계량기 설치가 가능한지 검토해보는 것도 방법입니다.

설치할 경우에는 사전에 검침일 / 계량기 시작값 / 공용부 사용량 처리 방식 / 비용 배분 기준 / 변경 적용일 등을 임차인과 문서로 정리해두는 것이 좋습니다.

앞서 설명한 감면 비율과 신청기간은 서울시 기준입니다.

건물 소재지의 조례에 따라 감면 대상 누수와 감면 범위, 제출서류, 신청기한 등이 달라질 수 있습니다.

따라서 누수 수리를 진행하기 전에 관할 수도사업소에 감면 대상과 신청 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

☑️ 이번 달 사용량과 직전 사용량 비교
☑️ 최근 4개월·전년도 동기간 사용량 확인
☑️ 고지서 검침값과 현장 계량기 비교
☑️ 모든 수도를 잠근 뒤 계량기 움직임 확인
☑️ 눈에 보이는 누수부터 점검
☑️ 필요 시 전문 누수탐지 진행
☑️ 누수·수리 전후 사진과 영수증 확보
☑️ 관할 수도사업소 감면 기준 확인
☑️ 여러 점포 사용 시 안분 기준 점검
☑️ 가능하면 점포별 보조계량기 설치

수도요금이 갑자기 많이 나왔다면 바로 비용부터 나누기보다 원인을 확인하는 것이 먼저입니다.

고지서 확인 → 계량기 점검 → 누수 확인 → 수리 및 증빙 확보 → 감면 신청 → 점포별 요금 정산

이 순서대로 대응하면 불필요한 비용과 임차인과의 분쟁을 줄일 수 있습니다.

특히 평소 검침일마다 계량기 사진과 점포별 사용량을 기록해두면 이상 고지서가 발생했을 때 원인을 훨씬 빠르게 파악할 수 있습니다.

건물관리에서 중요한 것은 요금이 올랐다는 사실보다, 왜 올랐는지를 기록으로 설명할 수 있는지입니다.